土地一級市場背后利益關(guān)系犬牙交錯，統(tǒng)一的國家政策法規(guī)仍是空白，其之制訂尚無時間表
1月9日，北京市國土資源局公布，兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為首批土地一級開發(fā)招投標項目的優(yōu)勝者。輿論稱，政府壟斷土地一級開發(fā)的局面從此將被打破。此前，北京先后出臺了三個“辦法”來推動土地一級開發(fā)向市場化邁進。
從道理上來講，土地一級開發(fā)引入招標機制，將令土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)市場各自獨立，這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)進入市場透明化運行軌道。但是，目前對此并沒有統(tǒng)一的國家法規(guī)政策，而作為地方法規(guī)，北京市的“辦法”能否真的達到如期目標，消除地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)的種種弊端，控制和降低一級開發(fā)成本，有待進一步觀察。
北京突破
2006年12月11日上午，北京市石景山區(qū)八角西街66號方地大廈11層會議室。在聽完呂振庫關(guān)于南宮住宅小區(qū)土地一級開發(fā)的情況介紹后，十余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表并沒有過多的提問，整個答疑會持續(xù)了不到一個小時。呂是北京市土地整理儲備中心(以下稱北京土儲中心)石景山區(qū)分中心副主任，也是這次一級土地開發(fā)公開招標的負責(zé)人。“我們只是具體負責(zé)技術(shù)性工作。”呂振庫對《經(jīng)濟》表示，關(guān)于其他事宜需要向市儲備中心咨詢。
此前兩周，北京市國土資源局(以下稱北京國土局)正式將北京市石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)用地和北京市門頭溝新城城子地區(qū)21-218號用地的土地一級開發(fā)權(quán)確定為公開招標方式取得，這在全國還是首例。
次日，媒體紛紛用“政府壟斷打破”，“土地一級開發(fā)駛?cè)胧袌鐾该骰\作軌道”來形容北京市此舉的重大意義。
此前，土地一級開發(fā)由政府以不公開的形式指定或委托開發(fā)商負責(zé)實施，許多開發(fā)商在做完一級開發(fā)后，順勢而為在二級市場也就是招牌掛中“近水樓臺”，獲得了土地的最終使用權(quán)，直接進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。
北京國土局下屬的北京土儲中心網(wǎng)站上“土地一級開發(fā)招標試點項目基本情況”一文中，包含了上述兩個地塊，另兩個試點地塊為海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)西埠頭和順義區(qū)前進村舊村改造一、二期一級開發(fā)項目。北京土儲中心的楊先生明確告訴《經(jīng)濟》，另兩個地塊的一級開發(fā)也會公開招標。目前，這兩個地塊的一級開發(fā)招標正在進行中。
“先拿出兩塊地來試探一下各方的反應(yīng)。”國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院(以下稱“土地規(guī)劃院”)地價所高級工程師田彥軍博士對《經(jīng)濟》表示，不公開招標的情況在北京要占到80%-90%，其他地方也是如此。
北京關(guān)于一級土地開發(fā)的政策背景可追溯到4年前。2002年12月，北京市國土局出臺了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》，其中明確規(guī)定，土地一級開發(fā)實行招投標。但由于種種原因，此項制度并沒有真正執(zhí)行。
2005年9月，北京國土局又出臺了《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》(試行)，同時廢止2002年的暫行辦法。2006年5月，《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》出臺，明確規(guī)定：“除市政府確定的重大項目和利用自有國有土地使用權(quán)實施土地一級開發(fā)之外，其他土地一級開發(fā)項目通過公開招標方式確定項目承擔(dān)主體。”這是全國第一個推出的土地一級開發(fā)招標管理辦法，也是第一個通過市場競爭模式確定土地一級開發(fā)實施主體的地方法規(guī)。因此，政策出臺之時，便受到了廣泛關(guān)注。
中國人民大學(xué)土地管理系葉劍平教授對《經(jīng)濟》表示，目前土地開發(fā)正處于轉(zhuǎn)軌時期，實行公開招標會讓一級開發(fā)更規(guī)范、更透明。
“的確向前進了一步。”中國土地一級開發(fā)網(wǎng)負責(zé)人付兵接受《經(jīng)濟》采訪時表示，目前公開招標還不是土地一級開發(fā)的主流，作為試點和探索，北京實施的效果和影響都有待進一步觀察。付兵認為，二級市場的招牌掛在全國都比較成熟了，因此很難說會對二級市場產(chǎn)生怎樣的影響。
不過，中國土地學(xué)會的一位人士對《經(jīng)濟》表示，土地一級開發(fā)實行公開招標的最大作用是防止房地產(chǎn)開發(fā)商通過一級市場直接進入二級市場，也就是所謂的“曲線拿地”。
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