編者按：“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年的樓市卻與往年有所不同。2006年成為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最多的一年。但調(diào)控“聲聲緊”，房價卻“節(jié)節(jié)高”……購房者在觀望中掙扎，“買還是不買？”成為最難回答的問題。在又一個“金九銀十”到來之際，我們將從市場大勢、政策風云、業(yè)界爭鳴、置業(yè)攻略四大方面為您全方位解析樓市近期動態(tài)，以期為您購房置業(yè)提供幫助。
政策風云篇：調(diào)控組合拳影響長遠 小戶型將成主流
2006年是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺最多的一年，購房者盼待著房地產(chǎn)調(diào)控能夠遏制飛漲的房價，更多的人不用再當“房奴”，能夠“居者有其屋”。
今年年初，全國房價，特別是北京房價，呈現(xiàn)出了“爆發(fā)式”的上漲——3月，北京市商品住宅期房價格為7046元/平方米，突破了7000元大關(guān)，而此前出現(xiàn)這一價格要追溯到2005年7月。房價飆升，調(diào)控迫在眉睫。4月27日，中國人民銀行宣布，自28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，業(yè)內(nèi)人士認為，“此次加息可以看作是中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的開始。”
隨后，5月29日，中國國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，就調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出六大意見。自此，“國六條”的出臺使新一輪房地產(chǎn)調(diào)控步上軌道。
在前后出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中，我們選取了4條最吸引老百姓眼球的調(diào)控細則進行深度剖析，分別是：1、“90平米占70%”小戶型新政；2、二手房“兩稅”開征；3、“限外”炒房新政；4、住房保障制度改革——它們將對樓市“金九銀十”以及后市產(chǎn)生巨大的影響。
==“90平米占70%”小戶型新政==
“90平米占70%”小戶型新政是調(diào)整房市供應結(jié)構(gòu)的重要政策，小戶型時代的到來，將徹底改變中國樓市的現(xiàn)狀和人們的居住觀念。
[政策]
12日，《上海證券報》證實，建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(建住房［2006］165號)已經(jīng)正式簽發(fā)，并下發(fā)至地方政府。165號文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；二、套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70%以上，這個70%的比例要求適用于“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”；三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)啬甓冉Y(jié)構(gòu)比例要求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。<全文>
北京：北京房產(chǎn)調(diào)控細則破冰 樓盤審批須列小戶型比例
上海：上海新推土地按項目控制 部分要求小戶型占80%
廣州："國六條"廣州細則料月內(nèi)出臺 或按區(qū)域分配戶型
[分析]
雖然開發(fā)商一力強調(diào)大戶型時代仍在，但是在嚴厲的調(diào)控政策之下，小戶型時代的到來不是三言兩語可以拖延、敷衍的。數(shù)據(jù)顯示，前八月北京固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增幅雙雙回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資916.6億元，增幅比前7月回落了3個百分點。分析人士指出，這是國家祭出房產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”正常反映，促使地方政府緊縮了房地產(chǎn)審批的“閘門”，加之一些房地產(chǎn)商也持觀望態(tài)度，開發(fā)速度明顯放緩。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生亦表示，“連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使我們終于認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入一個轉(zhuǎn)型期。”“估計在今后較長的時期內(nèi)，小戶型住宅是一個方向，城市中已經(jīng)沒有可能大量地提供建設(shè)用地了。”
·中國房地產(chǎn)業(yè)正進入轉(zhuǎn)型期 中小戶型是政策導向
·國房景氣指數(shù)今年首度下跌 年底能看出調(diào)控實效
·易憲容:房市結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化 中低檔住房主導
[影響]
·80至90平米小戶型最受歡迎 4成購房者轉(zhuǎn)為觀望
據(jù)《新聞晨報》報道，調(diào)查顯示，對于“國六條”中的“90平米”小戶型新政，購房者比較中意的面積都在80-90平方米左右，有超過3成購房者希望能購買這類房源。同時，有超過一半的人數(shù)認為今后大戶型將被看好，并且有近4成的購房者表示可能會延后購房計劃。<全文>
·“金九銀十”新房市場旺季難旺 小戶型成救命草
據(jù)上海《青年報》報道，9月過半，無論是二手房市場，還是新房市場，金九銀十還未見端倪，尤其新房市場遠未達到市場預期。不過相比之市場的過于理性和冷清，開發(fā)商在半月內(nèi)連續(xù)推盤，供應量再創(chuàng)新高，其中不少的開發(fā)商主打小戶型單身公寓和養(yǎng)生公寓以“救市”。<全文>
·"金九銀十"變"銅九鐵十" 小戶型能否重燃房市？
據(jù)上海《青年報》報道，為了讓傳統(tǒng)繼續(xù)“發(fā)揚光大”，開發(fā)商已經(jīng)開始提前預熱市場。據(jù)了解，小戶型將是開發(fā)商普遍打出的一張王牌。但在多輪宏觀調(diào)控之后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場還能否延續(xù)往年的金九銀十，小戶型又能否重新點燃市場呢？一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，市場在此次宏觀調(diào)控后表現(xiàn)得較為平靜，沒有大的起伏，而九月份上海細則的出臺也更多的是保持平穩(wěn)。一個瘋狂的房地產(chǎn)搶購時代早已過去，金九銀十很難再續(xù)輝煌。“開發(fā)商更多的是靠實力、品質(zhì)、地段、性價比等來取勝。”<全文>
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