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轉型年代的中國房地產，“中小戶型”和“中低收入”反復出現是今后的政策導向
★ 文/聶梅生
連續三年的房地產宏觀調控使我們終于認識到，中國的房地產業正在進入一個轉型期，轉型期的特點和標志是什么？我提出三點供討論，就是從住宅的商品屬性向公共產品屬性轉移，從住宅的投資功能向使用功能轉移，以及從資源消耗型產業向資源節約型產業轉移。
住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場經濟中有一只無形的手在調控它的價格。但是，區別于其它商品的是住宅有雙重功能，有商品屬性又有公共產品屬性。此前在房地產領域中，重視經濟增長是房地產發展的主要特點，1998年的房改和2003年以來的宏觀調控仍然是把房地產放在經濟領域里來提出和考慮問題的。應該說自從中國有了房地產市場以來，住宅的社會功能都被其強大的經濟功能所掩蓋而被忽視，或者是沒有被放在應有的位置上去。如果說：“中國90年代以前的房子都是廉租房”的話，那么當一個國家在實行了40年的廉租房之后，1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房，這必然造成住房作為公共產品的屬性沒能得到延續，必然造成缺失、缺位。
在房改以后的房地產發展中，用商品房拉動經濟是非常主動積極的，但是從民生方面來考慮住房問題是被動不積極的，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問題。我認為缺位就應當及時補位，住房的兩重性一腿長，一腿短，正在對我國的和諧社會形成沖擊和影響。
不可否認住宅有投資功能，這取決于不動產與金融的高度緊密聯系。但是使用功能是基本。在以往的發展中這兩件事情也在不斷的交叉和博弈。一會兒說房地產是重要的支柱產業，是“好孩子”，一會兒又說你是“壞孩子”，制造泡沫。說“好孩子”的時候，是用它刺激內需，緩沖東南亞經濟危機的影響，形成了非常繁榮的中國房地產市場。說是“壞孩子”的時候是房價上漲，中低收入階層抱怨買不起房。
我認為，房地產應該放在整個中國的經濟當中去分析。投資過熱與宏觀經濟有關系，近幾年，人民幣的供應相對過剩，解決辦法就是提高貸款利率，因此央行不斷小幅升息。但是銀行又面臨著高達10萬億元的巨大的存貸差，怎么解決？這個問題的最終結果是導致非貨幣的實物資產升值。因為這么低的利率，迫使存款人去買實物資產，而最大的可保值的實物就是房子，這就是為什么房地產的投資(或投機)功能會得以被強調和放大，其結果是房地產升值。這種情況之下，必然強化了房地產的投資功能。
從經濟學角度來說，在任何一個國家，使實物資產升值都會導致貧富分化，因為只有有錢人才具備投資實物資產的能力，而實物資產升值后就使得這些人更富，最終導致貧富差距拉大。這次的宏觀調控，更加強調住宅的使用功能，“90平方米問題”之所以成為一個熱點，是從使用功能來看，是不是需要蓋那么大的房子，規劃設計是不是合理，使用起來是不是實用？原來的投資功能現在被控制了，投機功能被打擊了，這就是在轉型期的第二個特點。
住宅產業是典型的資源消耗型產業，因為我國的土地、水資源、能源等等都已經形成了限制性因素，況且目前我國城鎮人均住房建筑面積已經達到了26平方米，住房的面積性饑渴階段已經緩解，應當更強調住宅的功能質量，給居民提供節能、省地、環保型的住宅。
從這個觀點出發，又出現90平方米的問題，估計在今后較長的時期內，小戶型住宅是一個方向，城市中已經沒有可能大量地提供建設用地了。至于90平方米和70%這兩個具體界限問題，是否今后90平方米的面積正好對應了70%的需求？我認為還需要看到制定這一個政策的科學依據，現在還沒有看到更有說服力的細則出臺。
當前我們要更加務實地做好每一個項目。大家都不希望出現浮躁的觀念，例如：兩套并成一套、上下樓層打通等等。有人說，最后這些房會成為貧民窟而造成房地產的階段性迷失和缺失，這是誰都不愿意見到的。面向中小戶型的住宅更要做好，規劃設計要做精，在這樣的理念中蓋的房子，比大戶型更難做，同樣要體現綠色生態，要弘揚傳統文化，如果傾心去做好，房子怎么還能賣不出去嗎？最近我們正在組織關于中小戶型的設計方案調研分析，結果將以競賽的方式推出，在方寸之中做文章更能考驗我們的應對能力。
總而言之，大家可以思考轉型年代的中國房地產，“中小戶型”和“中低收入”反復出現是今后的政策導向。我始終認為，盡管當前大家的注意力被具體的調控數字所吸引，宏觀調控的基本精神仍然是使得這個重要的支柱產業得以健康發展。無論如何中國的房地產還是要發展的。 ★
(作者為全國工商聯房地產協會會長)
