中新網5月19日電 2006年5月17日，對于中國房地產業來說又是一個有紀念性的日子。“國六條”在短短一天里街知巷議，震動了房地產市場的各方。據《上海證券報》報道，18日，記者調查發現，從開發商到二手房中介，從地方銀行到普通市民，只要是與這一條產業鏈相關，都處在緊張的關注與等待中，樓市多空的博弈再度白熱化。
開發商：觸及房地產業深層
地產商的消息總是相當靈通。“我們在3、4月份就從北京得到消息，當時預計政策出臺時間不會晚于5月底。”18日，上海某知名房地產公司老總告訴記者。據他介紹，建設部、財政部、國土資源部都已經動作在先，具體的調控措施可能已放在了各部門領導的辦公桌上。而令他緊張的是，這次調控的重點也許不在銷售終端，而在開發上游。
和上次主要調控房價的調控目的不同，此次“國六條” 顯然是力圖觸及房地產行業深層，內容涉及土地供給、住房保障、稅收管理和信貸調控多個方向。“其中最有可能的重點，也是最能產生效果的環節將是保障類住房產品的增加和對供地情況的整治。”上述地產商稱。
以往開發商在土地使用方面鉆了不少空子，比如長期擱置土地，等待升值；變更土地用途，將工業用地改為住宅用地等。雖然說擱置兩年以上不開發就會面臨收地，但是能夠切實執行這一政策的項目卻少之又少。據了解，某西部中心城市去年一年共收回僅僅土地56畝。“我們這300多畝土地即便造成了擱置，也不會輕易收回。”該市某開發商此前對記者表示。
如果加大整治力度，無疑會對這些違規開發商造成巨大損失。但是另一方面，調控給對于長遠發展的房地產企業提供了舞臺。“我不認為高利潤就是開發商的福氣。”蘇州南都建屋有限公司副總經理曹建南稱，過去拿到地就有錢賺，利潤動輒高達30%-40%的情況太不正常，“真正的福氣在于努力在公正公平、持續穩定的市場中發展。”
與此同時，讓開發商擔心的另一個局面是如果加大了經濟適用房和廉租房的供給，勢必影響商品房的消費需求；如果政府要求開發商建更多的限價商品房，微厚的利潤將令開發商進退兩難。“畢竟開發商的第一目標是賺錢，然后交稅。”曹建南稱。
中介：二手房成交量可能增加
“我相信此次政策對剛性自住客和中長期投資客而言不會有太大影響。因此政策的出臺將更有利于市場健康理性的發展。”中原地產(上海)副總經理陳宇玨表示。
雖然具體的調控措施并未出臺，但是個人購房貸款的首付比例可能提高已經被市場廣泛提及。“其實目前很多購房者只要資金實力較強，都會采用多付首付的辦法。影響最大的可能是經濟實力較弱的一小部分人。”中原地產人士認為。
而經歷了去年的宏觀調控后，上海大部分投資客已經撤市，自住型消費占比超過90%。“如果這次政策仍支持自住，起碼上海二手房交易不會有大的變化。”上海信義房產的經紀人認為。
另外，中原地產副總經理邱德章稱，強化稅收、信貸和土地調控都會導致開發商成本增加，利潤減少。而開發資金一旦遭遇瓶頸，將導致一些小型開發商轉而投資其它產業，從而一手房的總量會減少。“我們預計這種局面將為二手房市場帶來更大交易空間。”邱德章表示。因為一手房總量減少將導致自住客轉而選擇二手房。
地方銀行：央行會考慮我們的處境
“如果將購房貸款的最低首付比例提高到4成，再縮短貸款年限，銀行將有大批個貸業務縮水，有些銀行個貸業務甚至會減少50%左右。”昨天，民生銀行上海分行某業務經理稱。
通過調整貸款成數和貸款年限，達到調控樓市的目的，這一信號早在5月初就已經傳出。雖然央行已于近日否認了五成首付的說法，但“國六條”出臺后，市場還是第一個想到了此前的風吹草動。而中國銀行上海分行某高層認為，調高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶的購房行為，只會對中低收入的大眾客戶帶來影響。而這一結果可能與此前的“支持自住”的宏觀調控目標背離。“畢竟，依賴貸款的更多是普通購房者。”
對于具體措施的出臺過程，上海某金融人士介紹，國務院框架性意見公布后，在規定時間內，各地方銀行會將調控措施的意見上報到央行。“而以央行逐漸務實靈活的工作風格看，業務一線的反映會受到重視。畢竟好的政策都不會是一刀切的。”該人士稱，樓市對于不同發展狀態的城市將有不同的做法。
“即便央行有新政推出，也會給地方銀行留出自主調節的空間。”該位民生銀行經理介紹，“此前有報道銀行系統今年放資放快，稱央行應該對此有所控制。但大部分資金放給了基礎設施而不是房地產，每個區域的放貸速度也不相同，這些現實情況央行在做調控決策時都會考慮。”
購房者：投資房產已無利可圖
“股市這么好，樓市這么鬧，我現在根本不再想投資房產的事了。”上海一投資客徐先生告訴記者。他并不認為樓市的調控政策會對價格造成過大的打壓，但認為目前已經高位運行的房價，對于投資者來說基本無利可圖。
而另一位剛剛在北京買房的劉先生表示，他擔心的是新政出臺后，開發商可能因銷售受阻而資金緊缺，這種情況下，要么樓盤不能及時完工交房，要么開發商通過降價的方式銷售后續開盤的房子，如果房子大幅貶值，劉先生稱可能會考慮退房。
“一旦造成大量退房糾紛，這種社會問題是最難解決的。”滬上一位知名房地產律師認為，“因此，調控需要掌握分寸，以避免得不償失。”(薛明)
