是什么導致了北京四月樓市“異象”紛呈呢？歸結起來有四大原因。首先是北京政府出臺的關于保障性住房若干舉措，首批限價房地塊也上市了，攪起市場層層波浪。第二是來自奧運的影響，“傳聞”鬧得開發(fā)商心里也沒有底，誰也不知道奧運會后房價會不會跌。第三是老百姓的心理，持幣觀望的人越來越多大家買房已不像之前那么沖動。最后是牛氣沖天的股市讓不少投資房產(chǎn)的人轉(zhuǎn)行“追牛”。
［原因1］
首批限價房地塊終于正式入市了
北京樓市四月亂相與北京市春節(jié)以后出臺的一系列政策有關。北京市政府依據(jù)中央針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的基本精神，加快了限價房和經(jīng)濟適用房等住房政策的改革，并加大了相關住宅的供應量。
4月7日，北京市建委有關負責人透露，今年北京市將新開工建設300萬平方米“兩限”商品房、200萬平方米經(jīng)濟適用房、30萬平方米廉租房。目前已選定保障性住房項目30多個。而在此之前，北京市首批限價房地塊在醞釀了一年之后，終于發(fā)布招標公告正式入市。海淀、豐臺、石景山區(qū)各一塊、總共約110萬平方米的限價地塊的推出，徹底改變了購房者的心理預期，購房者的購買需求被再一次延續(xù)。
政府細則的執(zhí)行，再一次在北京房地產(chǎn)市場內(nèi)攪動起了層層波浪。
［原因2］
誰能保證奧運會后房價不跌
進入2007年4月，距離2008年北京奧運會只有400多天的時間，此前一直在業(yè)內(nèi)盛傳的“奧運前部分城區(qū)內(nèi)的項目將限制建設”的傳聞，促使了不少房地產(chǎn)開發(fā)商集中推出住宅。“我并沒有看到相關文件，但我負責這個項目必須控制風險加快資金回籠，二期開盤后就已經(jīng)加大了推盤的力度。”南城某項目的開發(fā)商這樣表示。
在北京開發(fā)房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都無法回避明年奧運會項目的直接影響。政策層面限建的傳聞使得北京大量項目想在奧運前清盤銷售或者開盤銷售，奧運成為京城開發(fā)商和外埠開發(fā)商惟一不同的坎。另外，在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還盛傳奧運會后房價會有一定的理性回歸。有業(yè)內(nèi)人士認為，奧運會的舉辦給北京帶來了大量的臨時住房需求，這些臨時需求助長了房價，一旦奧運會結束房價是否會應聲而落，開發(fā)商心里也沒有底，“誰能保障奧運會后房價不跌？”一位開發(fā)商這樣問記者。于是大家盡可能趕在奧運前開盤銷售。
［原因3］
限價房快推出了，買房再等等吧
“本來我準備買套新康園的二手房，均價7400元/平米左右，但現(xiàn)在聽說西三旗要推出限價商品房，每平米均價才6000多，又是新房，所以我暫停了買房計劃，看看限價房推出之后周邊的情況再定。”在21世紀不動產(chǎn)加盟店，一位購房客戶告訴記者。由此看來，限價地的推出，不僅使購房者對一手房呈現(xiàn)出觀望情緒，連限價地周邊的二手房也受到影響。
伴隨著廣州、上海等地房價下降的消息，購房者的心理預期發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。原來，大多數(shù)人想的是“房價一直往上漲，晚買不如早買”。而現(xiàn)在，“其他城市降了，會不會波及北京呢？”“2008奧運后北京房價會不會降？”“限價房出臺會不會使商品房降價？”大家在買房前都會想想這些問題。
［原因4］
我去年就從房市撤出，轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市了
從去年開始，市場就出現(xiàn)了“對萬科房產(chǎn)的投資不如對萬科股票的投資收益大”的局面，隨著房地產(chǎn)市場的短期投資獲利空間被逐漸壓縮，市場熱度大不如前。面對目前無論是政策、需求還是供給都很難確定的房地產(chǎn)市場，尚未入市的投資者一方面對將來市場無從把握，另一方面房地產(chǎn)投資本身動輒要求上百萬，起步門檻高，且資金一經(jīng)投入，又無法短時間內(nèi)套利退出，這都造成了投資者對房地產(chǎn)市場的裹足不前。
與房地產(chǎn)投資比較起來，股票投資除了同樣具有高風險外，與房地產(chǎn)投資相比，有入市門檻低，資金轉(zhuǎn)換方便，退出便捷等優(yōu)點。在房地產(chǎn)投資回報逐年下降，股票則在步步上升的當前，多數(shù)投資者開始逐漸撤離房地產(chǎn)投資，而轉(zhuǎn)向諸如股票等方面的投資。“我去年就轉(zhuǎn)到股市上了。”記者認識的一名投資客如是說。
◎異象我說
［中介］
收益減少大房子拋售
大戶型二手房掛牌量總體上升的比例雖然并不是很大，但部分地區(qū)有較大幅度的增長，例如朝青、萬柳、百子灣等區(qū)域大戶型二手房掛牌量上升的比例均超過了10%.21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認為，2006年下半年“住宅禁商”和“土地增值稅”政策的出臺對大戶型住房的影響較大，成交量在政策執(zhí)行前一度呈現(xiàn)集中過戶的高峰，然后明顯下滑，加上大戶型物業(yè)管理費用較高及利息增長的壓力，迫使高端物業(yè)進入市場或租賃、或出售，因此目前市場房源增長較快。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松則認為，受到股市趨好的影響，部分投資者退出房市轉(zhuǎn)投股市和基金，這也在一定程度上加大了大戶型二手房拋售的心理。
［投資客］
“炒房”獲利空間小多了
“短期住宅投資獲利已經(jīng)很困難了，我去年就從房市撤出來了，現(xiàn)在市場我覺得比去年更讓人難以判斷，反正我近期肯定不會再進來。”2001年就投身住宅倒手以獲利的徐先生，很反感記者稱他的牟利方式為“炒房”，他堅持認為自己只是個投資者，“投資不為賺錢為什么？我只是看準機會低買高賣，又沒有鼓動造勢，怎么是‘炒’呢？”而面對記者提出的如何看當前房地產(chǎn)市場的狀況這一問題時，徐先生給出了本文開頭的回答。
“好地段小戶型房子特搶手，但大戶型的就不怎么樣，市場總體有點亂，主要是不確定會不會有新政策推出，也不確定政策的效果究竟如何。”曾投資住宅的甄先生在回答同一問題時這樣表示。而曾經(jīng)與他們在一個戰(zhàn)壕中的其他住宅投資客，在當前甚至更早前就紛紛選擇了撤出，原因只有一個，目前市場環(huán)境不適合以獲利為目的的短期住宅投資，“炒房”空間被擠壓了。
買進賣出不能獲利，持有住宅的租金收益也趕不上其他投資的收益，特別是炒作股票的收益。有過“炒房”經(jīng)驗、現(xiàn)在還持有兩套住宅的金女士就很后悔。“我當時總資金有60從萬，全部交了兩個小戶型的貸款首付，現(xiàn)在一個月還貸支出近3600塊，而租金收入才4200塊，那兩處房子現(xiàn)在值150萬左右，除去手續(xù)費只能賺近20萬，要是我去年把錢投入股市，現(xiàn)在總資產(chǎn)早都翻番了。”
［購房者］
現(xiàn)階段不是置業(yè)最佳時機
“說實話，由于經(jīng)濟承受能力有限，我最想買的房子是中小戶型。”幾天前，在上地、清河區(qū)域看房的一位購房者李先生告訴記者，“盡管國家出臺政策要求開發(fā)商大量開發(fā)中小戶型的產(chǎn)品，實際上今年以來我們并未發(fā)現(xiàn)中小戶型的房子上市量有增大的情況。”
李先生同時稱：“由于有買房的需求，我從去年開始便一直關注房產(chǎn)新聞。限制外資購房的政策出臺后，聽說朝陽公園周邊一些檔次較高的大戶型滯銷，而且前兩天媒體還爆出大戶型二手房售價下跌。在這樣的局面下，誰買房子都要費些思量。另外，我也聽說廣州的房價出現(xiàn)了下降趨勢，希望北京也能步其后塵。”
年初已經(jīng)在京東一項目買房的業(yè)主劉先生則稱，對于自己當時著急購房的行為他有些后悔。“我是土生土長的北京人，我應該具備購買雙限房的條件。雖然去年年中我便留心北京市推出限價房的信息，但遺憾對推出的時間沒有信心。”劉先生說，“要是能等上這樣的房子，我現(xiàn)在也不至于成為大房奴。”
［開發(fā)商］
目前對于定價也迷茫
“其實開發(fā)商也不好做，土地招拍掛出讓后，獲得土地的成本增加，如果想獲得合理或者略高一些的利潤，開發(fā)商只能提高銷售價格。”北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理毛炳輝坦言，目前開發(fā)商也比較迷茫，此前制訂銷售價格是按照該區(qū)域最高樓盤售價為標準，現(xiàn)在則需要合理考察市場的接受程度了，如果定得高了銷售不出去，就可能造成產(chǎn)品的積壓，如果大量的限價房和經(jīng)濟適用房上市后，很有可能影響到購房者的心態(tài)和購買預期，可能最終影響到附近產(chǎn)品的銷售價格。(關爽 谷欣 許子凌 張學冬)
