經(jīng)歷了近一年的蟄伏，北京首批限價(jià)房用地終于在3月30日，也就是三月份的最后一個(gè)工作日水落石出。在實(shí)現(xiàn)了政府之前“今年一季度肯定有限價(jià)地推出”的承諾同時(shí)，這三塊總規(guī)劃建筑面積達(dá)到110萬(wàn)平方米、至少能提供1萬(wàn)套限價(jià)住宅的土地，又一次引起了所有人的無(wú)限期待。特別是6350元/平方米的均價(jià)，更讓不少購(gòu)房人對(duì)北京樓市產(chǎn)生了新的期待：這么大面積的限價(jià)房入市，是不是會(huì)對(duì)北京目前的高房?jī)r(jià)起到抑制作用？甚至，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)不會(huì)由此發(fā)生轉(zhuǎn)折？
●買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一詞 限價(jià)房動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪？
“6350？那先不買(mǎi)房子了！”本來(lái)已經(jīng)準(zhǔn)備在一套一手商品房購(gòu)買(mǎi)合同上簽字的小趙在得知北京限價(jià)房6350元/平方米的定價(jià)之后，立即決定再次推遲自己的置業(yè)計(jì)劃，“看看再說(shuō)”。
小趙的說(shuō)法代表了不少因?yàn)橄迌r(jià)房終于有了眉目又一次重回觀望的購(gòu)房者的心態(tài)。在他們眼中，110萬(wàn)平方米的限價(jià)房頗有幾分“靈丹妙藥”的色彩，這藥，當(dāng)然治的是現(xiàn)在北京樓市不斷不漲的房?jī)r(jià)。“便宜的房子多了，肯定人們更愿意買(mǎi)這些房子，那開(kāi)發(fā)商手里高價(jià)的房子賣(mài)不出去，價(jià)格的回落也就自然而然了，特別是限價(jià)房周邊的項(xiàng)目，價(jià)格的下滑會(huì)更明顯。”
但市場(chǎng)的反應(yīng)并不像小趙他們想得那樣立竿見(jiàn)影。在6350元/平方米的價(jià)格公布之后，記者先后致電多個(gè)限價(jià)房周邊樓盤(pán)的電話。在問(wèn)道這些普遍價(jià)格在10000元/平方米左右的樓盤(pán)會(huì)不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)房而受到影響時(shí)，幾個(gè)項(xiàng)目的工作人員無(wú)一例外否認(rèn)限價(jià)房會(huì)讓自己的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受損。“我們的項(xiàng)目主要面對(duì)城市中產(chǎn)階層，而限價(jià)房面對(duì)的是中低收入者”；“我們樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)在于高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境和用于每家每戶(hù)的高科技建筑技術(shù)，這都是限價(jià)房給不了您的”；“限價(jià)房提供的都是中小戶(hù)型，我們樓盤(pán)主打大戶(hù)型精裝修住宅，二者不會(huì)相互交叉”。這樣的說(shuō)法幾乎是所有售樓員被問(wèn)及這一問(wèn)題時(shí)不約而同的說(shuō)辭。
●打壓房?jī)r(jià)限價(jià)房確有其用
幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意承認(rèn)，限價(jià)房的入市會(huì)動(dòng)了他們的“奶酪”，在公開(kāi)場(chǎng)合也都保持著“限價(jià)房對(duì)普通商品房影響不大”的統(tǒng)一口徑。但在6350元/平方米價(jià)格被公布當(dāng)天，幾家開(kāi)發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)的市場(chǎng)公關(guān)，恐怕不只是項(xiàng)目推廣的巧合。
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商私下里向記者坦言，說(shuō)限價(jià)房不對(duì)普通商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響的確有“嘴硬”之嫌。“短期的影響其實(shí)不會(huì)太明顯，這次首推的三塊地，全部建完之后也就1萬(wàn)多套房子，如果說(shuō)1萬(wàn)套房子就能打壓房?jī)r(jià)其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。但這次三塊地背后的意義在于北京市政府終于開(kāi)始在大面積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房方面有所動(dòng)作，如果北京市兩會(huì)上‘兩個(gè)一千萬(wàn)’的承諾都變成了現(xiàn)實(shí)，那對(duì)市場(chǎng)的影響肯定是明顯的。”
這位開(kāi)發(fā)商表示，目前北京市一再攀升的高房?jī)r(jià)，最直接的誘因就是需求量的不斷增加，使住宅處于絕對(duì)的稀缺位置，但居住需求是不可忽略的，所以必須買(mǎi)房，就算房?jī)r(jià)再漲也得買(mǎi)。“有的樓盤(pán)說(shuō)自己賣(mài)社區(qū)、賣(mài)品質(zhì)，但問(wèn)題是相當(dāng)多的置業(yè)人群并不管你的社區(qū)如何，‘居者有其屋’就是他們買(mǎi)房的唯一目的，這樣的話，有價(jià)格更便宜的房子，購(gòu)買(mǎi)人群發(fā)生大面積轉(zhuǎn)移是可想而知的。”
●前景不明限價(jià)房影響市場(chǎng)尚待時(shí)日
盡管上面提到的這位開(kāi)發(fā)商坦承限價(jià)房或許會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但也依然認(rèn)為限價(jià)房要想真正給市場(chǎng)帶來(lái)足夠大的影響，并不是一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)的。在這一點(diǎn)，北京成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理、管理學(xué)博士邵念強(qiáng)的觀點(diǎn)頗具代表性。
首先，“限價(jià)房限的價(jià)究竟從哪里來(lái)？”邵念強(qiáng)說(shuō)，限價(jià)房把房?jī)r(jià)壓縮了10%-15%，但這10%-15%是從政府獲得的土地出讓金里出還是從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)里出并不明確。如果從土地出讓金里出，那么在未來(lái)銷(xiāo)售時(shí)，政府將占有主導(dǎo)，限價(jià)房將作為一種有公共資源色彩的住宅被分配；而如果是從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)里出，那么開(kāi)發(fā)商將占主導(dǎo)。從目前限價(jià)地轉(zhuǎn)讓“地價(jià)高者、房?jī)r(jià)低者”拿地的規(guī)則來(lái)看，限的這部分價(jià)很可能是由開(kāi)發(fā)商出，由開(kāi)發(fā)商分配這種有社會(huì)福利意味的限價(jià)房，是不是會(huì)比政府分配能更公平，這點(diǎn)是存疑的。
第二，“6350元是現(xiàn)在的價(jià)格，是不是也能指導(dǎo)未來(lái)的產(chǎn)品？”邵念強(qiáng)指出，6350元/平方米中間，包含了土地成本，還要包含建安成本，但目前建筑材料的價(jià)格是處于上漲通道的，很多材料兩個(gè)月間的漲幅就是明顯的。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，限價(jià)房至少要一年半左右的時(shí)間才能上市，這中間建安成本還會(huì)繼續(xù)上升，那么開(kāi)發(fā)商的難度就會(huì)更大。一旦開(kāi)發(fā)商困于成本，不得不降低建筑質(zhì)量，這可能是誰(shuí)都不愿意看到的結(jié)果。
最后，限價(jià)房所惠及的，也不可能是所有人。雖然現(xiàn)在對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的限制還沒(méi)有完全出臺(tái)，但北京戶(hù)口、中低收入、首次購(gòu)房、購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓卻已基本達(dá)到共識(shí)。這幾條標(biāo)準(zhǔn)看似簡(jiǎn)單，但依然會(huì)擋住北京市場(chǎng)需求中不少的置業(yè)者。
●走進(jìn)限價(jià)地●
北京輪胎廠周邊房?jī)r(jià)破萬(wàn)元
●大面積地塊易于開(kāi)發(fā)
沿西三旗橋下的建材東路一直東行，大概公交車(chē)四站的距離一個(gè)北向路口，往里走兩百米就是4月26日將上市的西三旗限價(jià)地塊。
該地塊前身是北京輪胎廠，也是北京最有歷史的大型國(guó)有企業(yè)。1999年廠子轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)后，被“一劈三瓣”，分成了三個(gè)廠，都先后搬走了，去年10月全部正式停產(chǎn)，廠房已經(jīng)騰空了。今后，廠區(qū)里只留一個(gè)辦公樓，其他廠房、賓館全都拆掉。
毫無(wú)疑問(wèn)，這塊地最大的吸引人之處在于體量。建設(shè)用地面積22萬(wàn)多平方米，代征地面積9萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積近49萬(wàn)平方米。在西三旗的位置，這樣大的地塊如果正常上市，肯定會(huì)引來(lái)眾多大開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)注，然而盡管是限價(jià)房用地，對(duì)其的爭(zhēng)奪也難免相當(dāng)激烈。甚至傳言這塊地目前的主人首創(chuàng)集團(tuán)也對(duì)拿下它信心不足，“價(jià)格可能會(huì)有些高。”一位內(nèi)部人士如是說(shuō)。
●交通成熟配套趨完善
先說(shuō)交通。西三旗地塊守著很少堵車(chē)的建材東路，往西直走就能上八達(dá)嶺高速，可直接通往市區(qū)。公交車(chē)也很方便，運(yùn)通105、運(yùn)通111、814、811、315、353、748等十余條公交線路都在項(xiàng)目附近經(jīng)過(guò)，四通八達(dá)的公交網(wǎng)絡(luò)能實(shí)現(xiàn)與幾大中心區(qū)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)到達(dá)。
再說(shuō)商業(yè)生活配套。雖然從輪胎廠地塊一出來(lái)，商業(yè)并不十分豐富，但往西走走，越靠近西三旗橋，配套也越周全。小白羊超市、京龍百貨、大鴨梨家常菜、九頭鳥(niǎo)、瀟湘府酒樓等超市和餐飲設(shè)施完全能滿(mǎn)足居住者的日常需求。
除此之外，在教育方面，附近有安寧里小學(xué)、清河中學(xué)等不少學(xué)校，北京外國(guó)語(yǔ)學(xué)院的小學(xué)部、初中高中部也會(huì)解決孩子上學(xué)問(wèn)題；而在醫(yī)療方面，與項(xiàng)目一站地的北京天昱醫(yī)院屬醫(yī)保定點(diǎn)，嘉事堂藥店也能消解偶爾的頭疼腦熱。
●周邊房?jī)r(jià)普遍接近每平方米萬(wàn)元
西三旗一帶的房?jī)r(jià)最近一兩年水漲船高，記者對(duì)周邊樓市的探訪中了解到，西三旗一帶的代表樓盤(pán)富力桃園已經(jīng)從去年十一月開(kāi)盤(pán)時(shí)8500元/平方米的均價(jià)上漲到10500元/平方米，是周邊樓市第一個(gè)均價(jià)上萬(wàn)的樓盤(pán)。如果說(shuō)桃園的價(jià)格一定程度上是借助于富力的品牌效應(yīng)和非常值得信任的社區(qū)環(huán)境的話，其他幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格可能更能實(shí)際地反映出區(qū)域的價(jià)值。上奧城、頤清家園、左鄰右社都是與西三旗地塊不遠(yuǎn)的新盤(pán)，目前價(jià)格都在8500-9000元/平方米的水平線上，即使是二手房，幾個(gè)次新房項(xiàng)目也都達(dá)到了7000元/平方米左右。(高彤）
