2007年9月9日，歷年四季房展最受期待的秋展落下帷幕，習慣了對“金九銀十”樓盤放量予以期待的購房人今年恐怕有所失望，本次秋展參展的樓盤僅有50余個，其中5個來自燕郊區(qū)域，另有不少外地海景樓盤，北京本市市區(qū)項目大約15個。根據組委會提供消息：房展4天意向成交金額為782萬元，意向成交新房套數1776套。其中，北京市內項目成交套數為381套，外地項目成交套數為1395套，北京與外地住房成交量之比接近1：4，這一差距也創(chuàng)下了歷屆國貿房展之最。
相對于外地市場的火熱，今年的北京樓市顯得有點冷清。“今年北京招商確實有難度，本來新盤數量就少，來參加展會的就更少�！币晃回撠熣猩痰膹埮窟@樣告訴《第一財經日報》記者。四季房展一向被稱為“北京樓市的晴雨表”，從前幾年的極度火爆到今年的不冷不熱，除卻客觀原因，不難看出京城樓市的變化。
“瘋狂的房價”上演背后
北京的房價之敏感幾乎已經成為眾多開發(fā)商拒絕談論的話題之一。統(tǒng)計北京房地產交易管理網公布的數據發(fā)現：2007年1～7月商品住宅期房成交套數及面積同比分別下降26.38%和23.67%。而同期的房價卻同比上漲63.6%。有資料認為，北京市四環(huán)以內新建商品房均價已過萬元。也有人認為，這樣透支未來的需求在未來幾年內將會得到遏制甚至懲罰，因為2008 年以后以下幾個因素：開征物業(yè)稅、購房實名制、利率調整、控制住宅商用、廉租房、經濟適用房和限價房等，都可能會對當前過熱的北京房地產市場產生重要影響，并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。
但實際上交易量減少的背后隱藏著房地產公司拿地之痛。北京中原地產市場研究中心的總監(jiān)張坤昱女士分析說：“去年整個全年拿出來交易的土地宗數是84宗，總的規(guī)劃建筑面積是824萬平方米。今年一共是44宗土地，400多萬平方米，所以不僅是今年，可能明年新盤的供給量也不會特別的多�！倍硪晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者：“我們的公司年底如果還拿不到土地就面臨倒閉的風險。但從目前的情況來看想在北京拿到合適的土地真的太難了�！薄巴恋毓⿷勘热ツ陣乐販p少，宏觀調控使開發(fā)商的開發(fā)進度放慢，自然導致商品房有效供應減少�！比沃緩娫诮邮堋稑鞘小酚浾卟稍L時如是說。分析人士普遍認為，這表明北京等地房地產市場的供需矛盾依然突出，房價持續(xù)高位運行的局面短期將難以改變。
兩限房即將拉低平均房價
土地的供應量遞減應該還不是北京樓市低迷的全部原因，政策調控的力度在2007年下半年已經顯示出威力。
根據本次秋季房展組委會相關負責人透露：“參展的北京項目價位從4000元/平方米至22000元/平方米不等，以中小戶型居多。”根據記者調查，北京市下半年新開盤住宅項目多以90平方米小戶型為主打。
除卻戶型的限制，蜂擁而至的經濟適用房和兩限房同樣將在未來拉低北京平均房價。截至目前，北京今年已經推出了247萬平方米的兩限房。根據已經推出的8個兩限房項目估算，兩限房銷售限價為5900元/平方米~6800元/平方米，累計可提供2.4萬套兩限房。有業(yè)內人士認為：如此大規(guī)模的兩限房推出將緩和北京房價的近一步走高，加上規(guī)劃中的經濟適用房，政府調控威力將在2008年底、2009年初顯現。
根據北京市土地整理儲備中心的有關負責人透露，下一批兩限房預計將在9月份推出，具體地塊仍將出自朝陽、海淀、豐臺�！�10月份前將完成今年300萬平方米的兩限房指標，10月份之后推出的，將會劃入明年的兩限房用地供應指標�！�
在調控的十字路口博弈
由于住宅市場降溫，投資住宅已經不再被投資人所看好。一位投資者李先生表示：“自己最近準備拋售之前投資的幾處房產，而對于收回的資金，則看好股市和商業(yè)地產投資�！庇捎谘胄胁粩嗉酉�，使得那些通過“以租養(yǎng)房”投資的人不劃算了，抑制了其投資欲望。股市向好，資金轉移到了股市里，這對樓市成交量下降也有影響。由于很多投資者急于拋售手中的住宅，所以二手房市場顯得尤為熱鬧�！敖衲甓址康某山涣看蟠蟪^去年，很多新中介公司也伺機成立，準備大賺一筆�！敝衅旆康禺a經濟公司的經理魏巍說：“很多大的中介公司現在辦過戶都需要排隊。二手房的價格今年也漲了好幾次。比如太陽宮區(qū)域的半島公寓，年初的二手房價是10000元/平方米，現在有少數戶型已經可以賣到15000元/平方米。逐漸走高的二手房市場同樣預示著一級市場不會出現大幅度降價。”
然而面對日益上漲的房價，一些開發(fā)商已經感到不安。萬科董事長王石公開表示：“中國房價漲得過快、升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂�！绷硪恍╅_發(fā)商則積極謀劃轉型。中坤投資集團李紅宇先生告訴記者：“中坤集團今后主要的力量將放在商業(yè)地產和旅游項目的開發(fā)上�！盨OHO中國、金融街、世茂股份等多家房地產開發(fā)企業(yè)也都表示今后的重點在商業(yè)地產。
與開發(fā)商同樣密切關注市場的還有政府，央行再次加息、政府對違規(guī)土地的清理等，都昭示著高熱的樓市開始等待拐點的到來。(馬可佳)
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