對(duì)于選擇貸款方式買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，自己選擇貸款總額、還款期限以及還款方式都并不陌生。然而，從今年開(kāi)始僅僅不到4個(gè)月時(shí)間，房貸市場(chǎng)上增加了許多讓您眼花繚亂的新名詞，銀行所推出的房貸新品數(shù)量之多前所未有。那么，當(dāng)您決定買(mǎi)房并且需要貸款時(shí)，應(yīng)該如何規(guī)劃出最適合自己的貸款方案呢？
利率最低：公積金貸款為最優(yōu)之選
兩年前，馮先生購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值70萬(wàn)元的房子，貸款總額為45萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商為了避免買(mǎi)房人選用組合貸款帶來(lái)的麻煩，承諾以降低房?jī)r(jià)的1%作為購(gòu)房人全部使用商貸購(gòu)房的補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)馮先生粗略一算，使用公積金和商業(yè)貸款的組合貸款方式與全部使用商業(yè)貸款相比，前者可以少支付8萬(wàn)元左右的利息。但組合貸款需要分別支付公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分的手續(xù)費(fèi)，加上開(kāi)發(fā)商所彌補(bǔ)的1%房款(即7萬(wàn)元)，完全使用商業(yè)貸款與使用組合貸款支付的費(fèi)用基本相同，因此他選擇了全部使用商業(yè)貸款。但最近兩年以來(lái)，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率從原來(lái)的5.04%上調(diào)到了5.508%，而公積金利率從4.05%調(diào)整到了4.41%，增幅分別為0.468%和0.36%。此時(shí)，馮先生才發(fā)現(xiàn)，還是使用公積金貸款可以減少更多的利息支出。
記者隨機(jī)對(duì)幾位買(mǎi)房人進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與馮先生有著相同經(jīng)歷的買(mǎi)房人不在少數(shù)。許多擁有公積金賬戶的買(mǎi)房人為了避免繁瑣的手續(xù)或者自己缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，在地產(chǎn)商的誘惑下，沒(méi)有采取公積金的貸款方式。還有很多買(mǎi)房者對(duì)于住房公積金使用的細(xì)則并不十分了解，因而放棄了使用公積金。
商業(yè)銀行信貸部一位工作人員告訴記者，公積金貸款最大的好處在于可以享受比商業(yè)貸款低1%左右的還款年利率，對(duì)于高達(dá)幾十萬(wàn)元的房款，僅僅一個(gè)百分點(diǎn)左右的基數(shù)也可以為買(mǎi)房者省下上萬(wàn)元的費(fèi)用。另外，當(dāng)國(guó)家對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，通常對(duì)公積金貸款利率的調(diào)整幅度會(huì)小于商業(yè)貸款的調(diào)整幅度。因此，很多人在買(mǎi)房子時(shí)感覺(jué)商貸和公積金貸款利率的差別并不是很大，但實(shí)際上，在國(guó)家對(duì)利率進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，買(mǎi)房人才發(fā)現(xiàn)公積金貸款利率與商貸之間的差距越來(lái)越大。
風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)：中外資對(duì)決固定利率房貸
今年以來(lái)，固定利率貸款的出現(xiàn)，一直是房貸市場(chǎng)最引人注目的焦點(diǎn)。據(jù)記者了解，目前不僅國(guó)內(nèi)的建行、光大和招行推出了固定利率貸款，全球最大的金融集團(tuán)之一匯豐銀行也加入了固定利率貸款行列，率先在外資銀行中推出了美元和港幣的固定利率貸款。
在今年1月，光大銀行首先推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)，隨后建行和招行也緊隨其后推出了該業(yè)務(wù)。但實(shí)際上，人民幣房貸在加息了27個(gè)基點(diǎn)之后，無(wú)論是微觀還是宏觀層面都沒(méi)有顯露出會(huì)進(jìn)一步加息的跡象。
而固定利率的貸款利率又相對(duì)高于同期的貸款基準(zhǔn)利率，因此中資銀行推出的固定利率房貸遭到市場(chǎng)冷遇，幾個(gè)月下來(lái)真正簽約者屈指可數(shù)。為了走出這種“叫好不叫座”的窘境，上周光大又推出了固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶如轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)，可以不繳納任何違約金和手續(xù)費(fèi)。
然而在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在固貸業(yè)務(wù)上艱難前行之時(shí)，外資銀行卻并沒(méi)有知難而退。近日，匯豐銀行推出以低于同期浮動(dòng)貸款利率水平的固定利率房貸，搶入了中國(guó)市場(chǎng)。
匯豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們此次推出的固定利率房貸有港幣及美元兩種貸款貨幣可供選擇，固定利率期限為12個(gè)月或24個(gè)月，固定利率期限為一年的港幣貸款固定利率為5.7%，兩年期則為5.88%。美元一年期固定利率為6.25%，兩年期則為6.3%。而目前，匯豐銀行面向普通客戶的外幣浮動(dòng)利率房貸中，港幣房貸利率區(qū)間為6.25%-7.25%，美元的房貸利率則為6.75%。
但業(yè)內(nèi)專家指出，固定利率貸款并不是適合所有的買(mǎi)房人，因此如果您選用這一方式，一定要對(duì)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的市場(chǎng)利率走勢(shì)做出一個(gè)基本的判斷。如果您的判斷背離了市場(chǎng)，可能會(huì)因此支付更多的貸款利息。
量力而為：“雙周供”還款更省錢(qián)
除了貸款方式的選擇和對(duì)未來(lái)利率的判斷，今后貸款人所要面臨的另外一大問(wèn)題是如何選擇最為適合自己的還款方式。目前銀行所提供的不僅僅有“等額本息還款法”、“等額本金還款法”，而且今年2月還首次出現(xiàn)了“雙周供”的還款方式。那么，在眾多的還款方式里，如何根據(jù)自己的實(shí)際收入狀況規(guī)劃出既沒(méi)有太大壓力，同時(shí)又能節(jié)約資金的最好方案呢？
專家告訴記者，如果您現(xiàn)在的收入狀況很好，并不覺(jué)得生活負(fù)擔(dān)很重，那么應(yīng)該盡量選擇“等額本金還款法”。也就是說(shuō)，隨著您年齡的增大，收入可能會(huì)有所下降，這個(gè)時(shí)候如果每月的還款額也同步下降，生活就依然不會(huì)有太大的壓力。與此同時(shí)，由于您已支付的還款額比較高，相應(yīng)支付給銀行的利息也會(huì)少很多。
但如果你對(duì)自己未來(lái)的收入狀況比較有信心，則可以考慮使用“雙周供”的方式進(jìn)行還款。在這種還款方式下，貸款人的還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。深發(fā)展銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，使用“雙周供”進(jìn)行還款，雖然貸款人還款的頻率增加了，但卻可以少支付更多的利息。“雙周供”能節(jié)約如此多的利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用。二是每月4周還多0到3天，全年多供了兩期(雙周供)，還款略多了一點(diǎn)。
從這三種還款方式來(lái)看，假如30萬(wàn)元的貸款，選擇20年還清，那么“等額本息還款法”需要支付的利息總額為13.82萬(wàn)元，“等額本金還款法”需要支付的利息為12.2萬(wàn)元，而“雙周供”所需要支付的利息總額則為11.25萬(wàn)元。但專家也提醒貸款人，不能只看節(jié)省利息的多少來(lái)決定使用哪一種還款方式，一定要結(jié)合自己的收入情況來(lái)確定最為適合自己的房貸還款方式，量力而為。
(來(lái)源：北京現(xiàn)代商報(bào)）
