2月10日,建設部公布了2006年的工作要點,今年建設部還將落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度。嚴肅查處內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為。
用“購房實名制”遏制炒房是經不住任何推敲的。通過別人的證件購買N套住房,然后從中獲利,對于炒房者而言,并非什么難事。顯然,遏制炒房,“購房實名制”最多只能算是一個輔助措施,難以起到像樣的效果。
那么,如何打擊炒房才有效呢？我認為,主要在于兩點。
其一,增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。我注意到,這一條已被列入建設部的計劃當中。據有關專家估計,經濟適用房供給每下滑5%,就會拉動房價上升3%--4%,反之亦然。猶記得,當初上海房價漲得如火如荼的時候,上海市委、市政府確定了"以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主"的樓市調控原則,計劃建設1000萬平方米配套房和1000萬平方米中低價商品住房,以使20多萬戶家庭受益,結果,上海成為調控房價最成功的地區。
但是,這種做法可能面臨著許多地方政府的反彈,因為并非每一個城市都有上海這樣的經濟實力和上海市這樣的勇氣。在不少地方,GDP的增長相當一部分都要靠房地產業來拉動。房價上漲,地方政府面臨著兩大好處:一方面,可以抬高土地供應價格,成為直接的受益者。一方面,在房價上漲的過程中,稅收等相關收入迅速提高,同時,也可以帶動與房地產相關的產業快速發展。
因此,上海的做法并沒有被太多的地方所采納。與之相反,一些地方政府甚至在房價上漲的過程中,也唯恐錯失了賺錢的良機,大幅度地減少經濟適用房用地的供應和中低價位商品住房的供應,與開發商們一起"分紅",成為既得利益的一方。
其次,對二手房轉讓征稅。為了抑制房地產投機,杭州、南京、青島、北京市朝陽區等地,曾經著手對出售二手房所得嚴格征收20%的個人所得稅。但不久,杭州、南京、北京朝陽區地稅部門相繼取消了這種做法。因為對于二手房征稅,同樣觸犯了某些人的痛處。征稅將抑制二手房交易,不利于房產市場的發展,將拖地方GDP的后腿,影響官員的政績和相關利益主體的收益。
在反對者中,我們也看到了建設部的身影。出于自身利益的考慮,建設部對于二手房征收個人所得稅一直非常謹慎。去年7月初,建設部一位副部長表示,對于二手房交易中收取個人所得稅的做法目前只是個別地方的試點,在全國范圍內尚無推廣時間表。但隨后,國家稅務總局新聞發言人首次明確表示:"個人轉讓二手住房所得,應繳納個人所得稅。"他說,二手住房交易所得繳個稅并非新政策,各級稅務機關應把個稅與契稅、營業稅等一起征收。這意味著納稅人一旦不申繳個稅,將可能不能完成房屋過戶。
伴隨著各方利益的博弈,相關部門在對政策的解讀方面分歧明顯。
事實上,從國外的情況來看,對于二手房轉讓征稅也是遏制炒房行之有效的措施之一。美國政府規定,一個已經擁有兩套住房的家庭,如果購買第三套住房,即被看作是進行投資。那么,這套房子的貸款利率和相關的保險費用都要比前兩套房子高出很多,利率一般要高一兩個百分點。而且,如果你投資的房子幾年后出售了,必須為多出來的錢繳33%的所得稅,賣價越高,繳稅越多。加上你這幾年當中為這套房子所付出的貸款利息、維修和管理等費用,炒房的結果很可能是賠錢。因而,美國很少有人對炒房感興趣。
為什么被證明行之有效的措施相關部門不去仿效和推廣,卻對一些華而不實的"調控"措施情有獨鐘?一個可能的解釋是,這樣既能給公眾一個在調控房價方面積極作為的交待,也不觸及一些部門和一些人的利益和痛處。
(來源：上海證券報 作者：周金海）
