中新網6月13日電 中國人民銀行有關負責人就房地產信貸政策答記者問時表示，為了防止個人超量貸款而增加信貸風險，對購買第一套自住住房的，執行優惠利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例。
另據央視報道，央行貨幣政策司司長戴根有再次重申，期房按揭不會叫停，為防范信貸風險，人民銀行發出通知，要求加強房地產信貸業務管理。
央行今天在其網站以有關負責人答記者問的形式，就房地產信貸政策的部分重要問題作出解釋。
問：《通知》對個人住房貸款政策作了哪些完善？
答：隨著住房制度改革的深化，我國居民的住房狀況得到很大改善，但是，幫助廣大中低收入家庭改善居住環境的任務依然艱巨。因此，信貸政策上需要引導商業銀行擴大個人住房貸款的覆蓋面，支持中低收入家庭購買住房。為減少業主與開發商之間因房屋結構和質量而產生的矛盾，同時也是為了減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。為了防止個人超量貸款而增加信貸風險和體現貸款人與借款人之間公平交易的市場原則，《通知》規定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。
問：請您介紹一下此次中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的背景？
答：近幾年，房地產金融業務快速發展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經濟增長做出了重要貢獻。1998年，商業銀行房地產開發貸款余額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地產貸款余額達到18357億元，占商業銀行各項貸款余額的17.6%，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業銀行各項貸款余額的8.9%。
但是，在房地產投資和房地產金融業務快速發展的同時，也要看到自2002年下半年以來，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶占市場份額，違反有關規定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向。這些問題如果不及時加以解決，將不利于房地產業的持續穩定發展，也不利于防范銀行的信貸風險，保持金融的持續穩定。
房地產業是國民經濟的主要支柱產業。保持房地產業的持續穩定發展，對促進國民經濟持續快速發展十分重要。針對2002年底房地產信貸檢查中發現的問題，中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》的基本精神是促進房地產信貸健康發展。針對目前存在的問題，完善相關政策措施，防范信貸風險本身就是促進發展。《通知》注意保持了房地產信貸政策的穩定性和連續性，重申了商業銀行開展房地產信貸業務應遵守的有關規定，并針對新形勢、新問題，對房地產信貸政策作了一些補充。
問：《通知》對房地產開發企業貸款有什么新的政策規定？
答：2001年，為規范房地產開發貸款的使用與管理，中國人民銀行在《關于規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號)中規定，房地產開發企業申請開發貸款必須具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。從兩年來的執行情況看，商業銀行基本能夠遵守這一規定。但是由于對流動資金貸款沒有這方面的規定，為規避“四證”管理要求，少數商業銀行迎合房地產開發企業的不合理要求，通過發放流動資金貸款滿足房地產開發企業的資金需要，增加了商業銀行的信貸風險。為此，《通知》明確規定，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，《通知》規定商業銀行發放房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。
問：限制建筑施工企業流動資金貸款用途是出于什么考慮？
答：當前，建筑施工企業墊資房地產開發項目十分普遍，而墊資所使用的資金大部分是銀行對建筑施工企業發放的流動資金貸款。建筑施工企業是勞動密集型企業，在目前勞動力市場供大于求的形勢下，房地產開發企業占用施工企業資金的現象比較普遍，這加大了施工企業的負擔，也是形成施工企業拖欠民工工資的重要原因之一。施工企業流動資金貸款直接用于房地產開發項目，改變了資金用途，也加大了商業銀行信貸管理的難度。為此，對建筑施工企業流動資金貸款用途明確規定只能用于購買施工所必需的設備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地產開發項目的建筑施工企業，商業銀行今后將不再提供相應的信貸支持。
問：為什么對土地儲備貸款做出特別規定？
答：為保證國家土地合理、有償使用，自2001年以來，各地陸續成立了土地儲備機構，對土地儲備機構收購、儲備土地所需資金，商業銀行也給予了必要的信貸支持。但是在具體運作中，部分地區在運作中出現了土地價格上漲過快及部分商業銀行過度授信等問題。為此，中國人民銀行對土地儲備機構貸款做出明確規定，即商業銀行對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
