“目前還沒有細則出臺，但工作已經在做了。”2月1日，北京市地方稅務局地方稅處一位負責人說。從這一天起，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》正式實施了。
相對于通知公布當天地產股幾乎全部跌停的強烈震蕩而言，正式實施通知后的市場反應并不大。和北京一樣，上海、深圳等地的土地增值稅清算細則目前都尚未公布。建設部一位長期研究房地產政策的專家表示，土地增值稅清算影響最大的是房地產企業，對房價的影響則要看不同地區和市場的具體情況。
土地增值稅是1994年1月1日就開征的稅種，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人均應依法繳納土地增值稅。但多年以來，土地增值稅的征收并不理想。2006年全國稅收收入超過3萬億，土地增值稅收入僅為231億元。土地增值稅征收在大部分地區一直沒有全面鋪開。
清算加大延遲開發成本 擠出土地緩解供地壓力
這位專家認為，此次清算土地增值稅政策的出臺，首先是稅務機關積極執行國家宏觀調控政策的表現。其重要目的就是推動土地盡快進入市場。因為目前我國的土地增值很快，留住土地的時間越長，土地增值越多，開發商很快發現賣房子也許還不如賣地掙錢，而且賣地還不需要像賣房那樣需要大量投資。這也是為什么現在商品住宅項目滾動開發的規模越來越小的原因，常常一棟樓就是一期，開發商總希望延遲手中土地的開發。
據2006年一項公開調查顯示，2005年全國房地產百強企業共儲備了4萬多平方米土地，而北京2006年的住宅供地面積還不到1000萬平方米；全國有43家房地產企業的土地儲備面積在100萬到500萬平方米之間。
“雖然國土資源部一直規定土地兩年不開發就無償收回，但房產商往往利用只開發10%或20%的方式規避這條規定，”這位專家說，“土地增值稅的清算可以加大延遲土地開發的成本，希望能盡快把這些土地‘擠’出來，緩解供地壓力，從而使房價下降。”
供求決定賣方市場價格 房價走勢因地域性而異
土地增值稅清算政策出臺后，不少房地產開發企業表示，此舉將增大開發商的成本，而普通消費者則更關心這些成本會否又轉嫁到房價中。這位專家認為，土地增值稅顯然會給房地產企業的財務預算、資金重組等工作加大負擔，但房價是否會因此受到影響卻因市場而異。
他解釋說，買方市場由成本決定價格，賣方市場由供求決定價格，而我國目前基本以賣方市場為主，也就是說總體上房價已經不由成本來決定。比如北京就是典型的賣方市場，所以房產商成本的略微增加，并不會對房價產生多大影響。但在一些偏遠地區或者更接近買方市場的二線城市等，清算土地增值稅可能會對房價的影響更直接一些。
“從長遠看，如果能達到土地進入市場的目的，土地供應量增加房價應該會下降。”他說，“但短期內有可能會造成房價上漲，尤其在供應量增加尚不明顯，房地產企業成本已經付出的階段。”
(來源：法制日報 作者：陳晶晶）
