中新社廣州二月四日電 (記者 陳建)二月一日，中國正式實施開征土地增值稅。連日來，廣州房地產業界熱議此事，不少專家認為，廣州房地產將由此告別暴利時代。
土地增值稅是房地產市場利益中政府與開發商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預征改為清算。過去，一般此類稅種大約占公司開發成本的百分之三左右；現在，土地增值稅大約占開發成本的百分之十左右。按過去根據銷售收入預征百分之一計算，到現在的按百分之三十甚至是六十計征，這將使房地產業盡快走向穩定發展的“薄利時代”。
一直以來，“囤地優于囤房”、“面粉貴過面包”，已是發展商的共識。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司曾對過去十年廣州房地產開發商的盈利來源作過系統研究。從整個行業看，廣州房地產利潤六到七成來自土地“價值轉移”(賺土地的錢)、一成五到二成來自管理勞動、一成五到二成來自風險創新報酬、百分之三到五來自壟斷收益。
也就是說，以前的不少開發商獲得利潤，更多的是來自于土地的升值，因為以幾百元的樓面地價甚至更低的價格獲得土地，等土地的價格上升后再進行開發，彼時的樓面地價已經上千元了，開發商此時以幾千元的價格進行銷售，只要能銷售出去就能獲得高額的利潤。五年前，廣州金沙洲土地賣一千五百元/平方米恐怕都沒有人要，但去年已賣到四千零三十三元/平方米。
據了解，中國地產上市公司中著名的“招、萬、金”三劍客和中海地產，向來都被市場公認為有品牌、資信好、管理能力強，按二00五年結算的銷售量分析，他們手頭的土地存量可供未來五到十四年的開發。土地增值稅清算管理之后，如果完全按照規定的累進稅率計算(即賺得越多繳稅越多)，對原先以低地價儲備了大量土地公司的利潤水平有較大的影響。此前開發商們比拼的是拿地的眼光，而現在比拼的是產品的贏利能力。
不久前，中國首例“三限雙競”(在限戶型、限房價、限銷售對象的基礎上，競地價、競房價)地正式開標，廣州科學城H三、H四地塊拍出空前低房價，其中H四地塊房價更限于四千元/平方米內，行家估算開發商利潤不超過二成，大大低于以前的三到四成。據悉，該例“三限雙競”作為全國執行國六條細則的賣地方式試點，將成為一個“標竿”，換言之，今后開發商在開發贏利能力之外又被賦予更高的要求，正如專家所言，“這提醒開發商今后拿地時要考慮更周全，不僅要考慮房價、地價，還要考慮兩者的權重和匹配關系”。
專家指出，土地增值稅清算管理，無疑進一步縮小房地產企業贏利空間、房地產企業開發成本的提升，這也給某些開發商提供了一個“漲”的理由，當然，至于會否真的會導致房價上升，還需看市場的供求情況。(完)
