國家稅務總局日前發布《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅。據悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業內人士普遍認為，該稅種的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。
土地增值稅是一個邊緣稅種
宏觀調控需要充分發揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野。設立土地增值稅的初衷就是降低房地產開發利潤、抑制投資、穩定房價、節約土地資源。然而，從國內外的經驗來看，土地增值稅很難發揮作用，需要從房地產稅收體系的根本上進行研究和調整。
土地增值稅的歷史并不長，1820年在德國出現，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開征土地增值稅的國家(地區)并不多，從德、英、日早期開征的土地增值稅，在歷史上都先后停征，并且未見復征。征收時間最長，征收范圍最廣的，是我國的臺灣地區，土地增值稅是臺灣地區的主要房地產稅種，約占房地產稅費的60%以上。
然而，在內地1993年準備開征此稅之時，臺灣某教授卻對土地增值稅持否定意見：“土地增值稅在臺灣已欲振無力，土地投機暴利日甚，愿大陸勿步此后塵。像新加坡‘地價永以為定，隨時照價收買’的做法，才是中山先生‘漲價歸公’的理想途徑，愿多加參考。”現代稅收體系三大分支財產稅、營業稅、所得稅中，土地增值稅很難占到一席之地。
對房價可能會有拉動作用土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發生，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者、持有者或經營者。在征收過程中，各國和地區均發現投機者會運用各種手段分散和轉移土地增值。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅，而是對土地開發階段的增值征稅，也就是說對利潤直接征稅，這一過程基本是2~3年。而從理論上講，正常房價漲幅下，土地增值可能微乎其微。
在房價漲幅比較大的年份中，房地產企業的賬面利潤也并不高，企業可以通過分期滾動開發攤平利潤，1994年不得不采用預征的辦法，才能收到少許稅額。而根據《通知》的要求，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。在這種規則下，開發商的稅收籌劃將無用武之地。
任何一個稅種出臺，開發商和老百姓都會對經營和購買行為進行調整，力爭在法規允許的范圍避稅。《通知》中規定“開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”辦公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業地產往往采用出租或自營的方式。把物業轉化為自有經營資產，已經成為開發商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開發商采用酒店公寓、青年公寓、白領公寓等經營模式來避稅，傳統住宅項目投資的比例可能會有所減少。
在需求大于供給的條件下，任何稅收都會一定程度轉嫁給消費者，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發商的利潤大幅度減少，房地產開發投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少，可能會進一步抬高房價。
需要堅持“重保有、輕交易”的原則
土地增值稅雖然有征收的依據，也有征收的房地產經濟環境，但是，土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則，只能治標不能治本。保有階段的稅收重了，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買面積過大的住房，抑制房地產投機為目的的住房占有，為了避免繳納保有階段的稅費，對于不需要的住房，人們也會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。
交易階段的稅收輕了，才能盤活市場。房地產調控要發揮市場本身的調節作用，市場本身正常的運行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來的稅收調整，基本上是加大交易環節的稅收。這對于打擊房地產投機和購房投資相當有效，然而，也使正常的二手房出現較大萎縮。二手房以中小戶型為主，結構矛盾在重交易的稅收環境下越發突出，中小戶型的供給進一步減少。當住房市場主要以真實的二手房成交為主，市場的價格和結構才不會有大的波動。
物業稅、遺產稅、贈予稅等保有階段的稅收，才是住房資源優化配置的關鍵所在。
(來源：新京報 作者：陳則明 上海社科院房地產業研究中心學術部主任博士）
