【編者按】
時(shí)近年關(guān)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，有了一縷冬天的味道。
一些商業(yè)銀行早早完成了年度信貸目標(biāo)，出于各種計(jì)劃，開(kāi)始婉拒新增貸款。對(duì)開(kāi)發(fā)商是“當(dāng)拒則拒”，對(duì)個(gè)人購(gòu)房者也開(kāi)始大幅收緊；然而，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多元化融資畢竟不是那么簡(jiǎn)單的任務(wù)，商業(yè)銀行依舊是“衣食父母”，于是，使出渾身解數(shù)爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)貸款和延緩還款計(jì)劃，成了年終的例行工作；另一方面，不少個(gè)人購(gòu)房者則迫于加息壓力和緊縮政策，選擇一次性付款購(gòu)房、提前還貸和外資行業(yè)務(wù)的比例也在增加。
一時(shí)間，樓市多方的臉色不停變幻，隱藏于其下的心理博弈，則已然日漸白熱化。可以預(yù)見(jiàn)，一場(chǎng)變局正在悄然醞釀，等待最終的突破。
銀行對(duì)房企：拒
“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)段，我們銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)基本不放貸了！”一位銀行人士告訴記者。
這一做法的政策依據(jù)是近日相關(guān)主管理部門(mén)不加聲張地要求各商業(yè)銀行在年底前凍結(jié)貸款發(fā)放業(yè)務(wù)，并要求確保年底時(shí)的貸款余額不超過(guò)今年10月31日時(shí)的水平。
本周，交通銀行上海分行等銀行的信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)都未否認(rèn)這一說(shuō)法。但他們也同時(shí)表示，總體叫停不等于一個(gè)個(gè)案都不能貸款了。一位中國(guó)銀行上海分行的工作人員也告訴記者，眼下對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的確掐得很嚴(yán)，“實(shí)際額度已經(jīng)沒(méi)有了，只不過(guò)有個(gè)別情況會(huì)把一些還過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)貸款調(diào)劑性地放出去。”還有銀行人士稱：“我們可以把對(duì)公業(yè)務(wù)中的一些已經(jīng)歸還的貸款額度放給對(duì)私業(yè)務(wù)，因此房貸仍然可以做。”
但也有銀行人士表示，為支持將宏觀調(diào)控措施落實(shí)到位，一些銀行確實(shí)暫時(shí)取消了給企業(yè)和個(gè)人的貸款及授信額度。相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得貸款似乎比個(gè)人更難一些。專家表示，與企業(yè)流動(dòng)資金貸款相比，個(gè)人按揭貸款的規(guī)模相對(duì)較小，因此一些優(yōu)質(zhì)客戶還可以申請(qǐng)貸款。
監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格落實(shí)政策表現(xiàn)出了政府遏制投資熱潮的迫切心理，其根本原因是投資熱度居高不下確實(shí)正使中國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的可能。數(shù)字顯示，今年10月份的CPI升幅達(dá)到6.5%，是10年來(lái)的最高水平；今年前10個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資較上年同期增長(zhǎng)近27%，也創(chuàng)下近年來(lái)最大增幅。
在此情況下，央行加息、控制貸款的工作變得十分緊迫。而相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，貸款發(fā)放量下降有可能遏制住房市場(chǎng)的急速發(fā)展，影響消費(fèi)信心，并影響房企的投資計(jì)劃，給企業(yè)融資環(huán)境帶來(lái)不確定性。另外，銀行暫停放貸有可能給房地產(chǎn)股，甚至整個(gè)股市帶來(lái)一定程度的降溫，減少金融體系內(nèi)可流向股市的資金。
但是，也有專家表示，中央監(jiān)管部門(mén)的統(tǒng)一口徑未必在地方得到有力實(shí)行。上述銀行人士所稱對(duì)公業(yè)務(wù)貸款指標(biāo)轉(zhuǎn)入對(duì)私業(yè)務(wù)，就是地方銀行的對(duì)策之一。“這種‘上有政策、下有對(duì)策’的情況是海外分析人士不一定能夠判斷到的現(xiàn)實(shí)情況，而房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果甚微的重要原因之一，就是‘上行下不效’以及地方根本沒(méi)有大力調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力和決心。房地產(chǎn)‘綁架’銀行系統(tǒng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的判斷雖然有些危言聳聽(tīng)，但不乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。”上海體制改革研究所的一位專家坦言。
銀行對(duì)個(gè)人：縮
今年7月底，中國(guó)人民銀行上海總部就發(fā)布信息稱，日前召開(kāi)的上海市金融形勢(shì)分析會(huì)明確提出，要密切關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款的資金流向監(jiān)控。之后的幾個(gè)月中，有關(guān)加息、放貸指標(biāo)提前完成以及提高首付等房貸收緊信號(hào)，不絕于耳。
今年上半年，上海乃至全國(guó)的住宅銷售量井噴，房貸發(fā)放的總量也隨之驟增，國(guó)內(nèi)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)四到五成。以深圳為例，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期也才增加121.2億元。上海的情況也有所雷同，6月上海個(gè)人住房貸款增加45.43億元，比5月增長(zhǎng)430%——過(guò)分透支月度、季度甚至年度貸款額度，導(dǎo)致了目前個(gè)別銀行無(wú)額度可貸的狀況。
事實(shí)上，不少銀行上半年就把今年的額度全部用光，加上下半年以來(lái)銀監(jiān)會(huì)正全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，所以出現(xiàn)部分銀行貸款額度提前用完的情況的城市不在少數(shù)。如果說(shuō)“無(wú)款可貸”還是個(gè)別現(xiàn)象，不足以證明銀行有意收縮房貸，那么9月底出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》就是國(guó)內(nèi)各大銀行全面收緊房貸不爭(zhēng)的事實(shí)。
其中最引人注目的當(dāng)屬對(duì)購(gòu)買(mǎi)“第二套房”套上的“緊箍咒”。目前，“第二套房”標(biāo)準(zhǔn)如何界定尚未統(tǒng)一，但貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等硬性指標(biāo)，已進(jìn)入放貸程序之中。
實(shí)際上，下半年以來(lái)，上海乃至全國(guó)的銀行都或明或暗地出現(xiàn)房貸收緊訊號(hào)。有中介人士透露，8月之后，上海二手房貸款業(yè)務(wù)的操作難度明顯增加。業(yè)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)小面積售后工房目前已經(jīng)很難獲得商業(yè)貸款，大部分銀行拒絕向房齡20年以上、面積小于50平方米、總價(jià)低于40萬(wàn)元的售后工房提供房貸，這類客戶現(xiàn)在只能通過(guò)公積金貸款來(lái)緩解買(mǎi)房的資金壓力。之后，隨著“第二套房”政策出臺(tái)的臨近，部分房齡已過(guò)5年、總價(jià)不高的二手房也開(kāi)始遭遇貸款難的局面，一些小型商業(yè)銀行甚至?xí)和Ａ藢?duì)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的貸款。
房企對(duì)銀行：戀
別看股市IPO和再融資火熱，事實(shí)上，火熱的資本市場(chǎng)只是大企業(yè)的樂(lè)園，對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)，真正讓它們安心的還是銀行信貸。尤其是一邊央行幾番上調(diào)準(zhǔn)備金率、幾番加息，另一邊大型上市公司對(duì)小企業(yè)虎視眈眈，前途“懸于信貸一線”的中小型房企，境地越是孤立無(wú)援，對(duì)信貸的依賴感就變得更為明顯。
“房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來(lái)源于銀行信貸。”中國(guó)人民銀行研究局副局長(zhǎng)張濤在今年3月舉行的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上就已一針見(jiàn)血地指出現(xiàn)狀。雖然資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)股權(quán)融資和債權(quán)融資近年愈加活躍，2006年資金總計(jì)達(dá)到300億元，但這300億元與2006年房貸余額3萬(wàn)億元的水平相比，卻是小巫見(jiàn)大巫。
中國(guó)當(dāng)前5萬(wàn)余家房地產(chǎn)公司中大多是小企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況比較嚴(yán)重。1997年到2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均負(fù)債率是75%，2004年以后略有降低，但仍然很高。而2007年前三季度，主要金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期貸款占比分別為15%，盡管比2006年同期下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的倚重依然明顯。
“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)”曾顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來(lái)源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。“在各個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，有的只能賣(mài)掉自己。”一位開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理向記者表示。而更多的例子則是資金上無(wú)以為繼的小型房企靠賣(mài)項(xiàng)目或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來(lái)自保。
對(duì)于規(guī)模有限的房企，它們往往只擁有一到兩塊地皮，卻沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)資金。雖然現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。但小企業(yè)卻依然投路無(wú)門(mén)——私募資金和資產(chǎn)證券化尚未“陽(yáng)光化”，房地產(chǎn)信托也受到了嚴(yán)格管制，所有這些都非常不利于未上市的房企，有些只能眼睜睜地看著自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被地區(qū)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)所鯨吞，因?yàn)楹笳叨伎释灰怪g躋身房地產(chǎn)大鱷之列。
所以說(shuō)，更多的企業(yè)都是將希望寄托在了銀行信貸上。但是，因中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及貨幣政策的步步緊縮，中小型房企對(duì)銀行信貸再依戀，也要想辦法割舍這種情感，否則，無(wú)法自拔的結(jié)果只能讓企業(yè)陷入更加被動(dòng)的境地。
個(gè)人對(duì)銀行：選
隨著房貸新政這根“大棒”在9月底終于落下，在10月收緊房貸已成定局的上海，新政效應(yīng)初步體現(xiàn)。不過(guò)，在新政所造成的觀望局面中，對(duì)一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是留有選擇余地。
在央行上海總部發(fā)布的報(bào)告中，10月上海中資商業(yè)銀行人民幣個(gè)人住房貸款比9月增速放緩。數(shù)據(jù)顯示，10月上海中資商業(yè)銀行新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款54.6億元，比9月少增18.4億元；其中個(gè)人住房貸款增加49.8億元，環(huán)比少增11.5億元，同時(shí)較第三季度個(gè)人住房貸款月均增量少增14億元。
“現(xiàn)在銀行這邊審查得很嚴(yán)格。”一位上海中介負(fù)責(zé)人告訴記者。他手上有筆單子，剛剛被銀行退了回來(lái)，“以前這種單子通常早就通過(guò)了。”在北京，銀行逐漸收緊銀根的意圖也開(kāi)始明顯起來(lái)。據(jù)偉家安捷房屋貸款擔(dān)保公司企劃經(jīng)理殷麗娟介紹，近期銀行對(duì)一些非交易類融資產(chǎn)品的審核更為謹(jǐn)慎、嚴(yán)查，更有甚者，如借款人貸款申請(qǐng)用途不明的，銀行干脆停止發(fā)放這類非交易類融資貸款。
有購(gòu)房者坦率地向記者表示，銀行收緊銀根的措施對(duì)于市場(chǎng)信心有影響。“我認(rèn)為這是房?jī)r(jià)下調(diào)之前的信號(hào)。”對(duì)于剛剛從股市中套現(xiàn)的王先生來(lái)說(shuō)，這意味著試圖購(gòu)買(mǎi)第二套住房的計(jì)劃要擱淺一段時(shí)間。“雖然銀行的限制標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)明確，只要結(jié)清借款，還是可以算作第一套住房貸款，但畢竟這一來(lái)會(huì)增加壓力。”他表示，如果內(nèi)資銀行無(wú)法通過(guò)申批或提高門(mén)檻，他會(huì)考慮選擇外資銀行。
而對(duì)于毋需采用貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行新舉措所造成的影響并不大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，11月上旬上海中高檔住宅二手房的成交額幾乎是10月同期成交額的3倍多，與10月下旬相比，也有約10%左右的上浮。“由于銀行收緊房貸，一次性付款購(gòu)房的比例有所增加。加上中高檔住宅的購(gòu)買(mǎi)者大多資金雄厚，考慮到加息等因素，采用一次性全額付款的越來(lái)越多。”信義房產(chǎn)相關(guān)人士表示。另?yè)?jù)合富置業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，基于銀行利率的上升，促使大多客戶首選降低貸款成數(shù)來(lái)降低還款壓力。（于兵兵 海潮 陳歆 唐文祺）
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