11月8日下午4點(diǎn)多，上海新江灣城D3地塊掛牌出讓進(jìn)入最后競價(jià)階段，結(jié)果新加坡開發(fā)商仁恒以13.01億元?jiǎng)俪觯瑯敲娴貎r(jià)每平方米兩萬元。
此次賣地之所以格外引人關(guān)注，全因?yàn)樗?0月下旬上海土地主管部門印發(fā)的那份《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價(jià)規(guī)則的通知》(以下簡稱《通知》)后，執(zhí)行新規(guī)的第一次土地出讓。
根據(jù)該《通知》規(guī)定，地塊現(xiàn)場競價(jià)采取競買人書面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行，即由競買人當(dāng)場書面填寫現(xiàn)場報(bào)價(jià)單，密封交給工作人員，后者當(dāng)場拆封報(bào)價(jià)，價(jià)高者得。如果有出價(jià)相同者，再重復(fù)競價(jià)一次，直至有人勝出。若最高報(bào)價(jià)低于該幅用地出讓底價(jià)，競價(jià)就會(huì)終止。這一新規(guī)則適用于純住宅用地以及住宅用地面積占總用地面積50%以上的地塊。
此次土地出讓規(guī)則的修改，一般認(rèn)為是上海市政府土地管理部門希望避免像以往一樣讓各家企業(yè)多次舉牌爭奪，以平抑日趨高漲的地價(jià)。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉評價(jià)說，政府關(guān)注到了土地市場化出讓帶來的某些問題，也希望能夠盡量穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)，這次改變出讓操作規(guī)則是一個(gè)嘗試，但不見得是最終的方式。
據(jù)悉，參與現(xiàn)場競標(biāo)者除仁恒外，還包括綠城中國(0039.HK)、新加坡慶隆、上海城建集團(tuán)及華潤置地(1109.HK)等，他們的出價(jià)都在10億元上下，這一出價(jià)與原先市場預(yù)期基本相符。而仁恒的報(bào)價(jià)顯然一騎絕塵。
今年6月，與D3地塊相鄰但地理位置公認(rèn)更優(yōu)越的新江灣城D1地塊，采用傳統(tǒng)的掛牌競價(jià)方式出讓，綠城擊敗所有對手，樓面價(jià)為每平方米1.2萬元。而僅僅過去了五個(gè)月，D3地塊的樓面地價(jià)卻足足高出后者40%，跟剛出臺的新規(guī)定開了一個(gè)不大不小的玩笑。
而此次拍地前后，上海業(yè)界對這一新政策的實(shí)際效果，質(zhì)疑之聲不斷。
“這次改變土地出讓規(guī)則，如果目的是為了抑制更多的‘地王’，其結(jié)果可能又是南轅北轍。”盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏說。他認(rèn)為，“地王”產(chǎn)生的根本原因是土地資源供給緊張，僅僅把土地競價(jià)方式由“開卷”變?yōu)椤伴]卷”不解決實(shí)際問題，況且政府在土地出讓的時(shí)間上、規(guī)劃上、價(jià)格上又是無序的，過了這個(gè)“村”下個(gè)“店”在哪里都是不可預(yù)知的。
他還說，假如孫宏斌還掛帥順馳，每次拍賣他都志在必得，書面競價(jià)方法只不過把原來的現(xiàn)場競爭對手變成想象中的商場敵手，在信息不透明的情況下，為了獲得土地，往往會(huì)書寫更高的價(jià)格以求出奇制勝，往往更加缺乏理性。
“那些認(rèn)為這樣一來，開發(fā)商就會(huì)在精確計(jì)算成本的基礎(chǔ)上作合理報(bào)價(jià)的想法，只不過是某些學(xué)者的書呆子想法而已。”他說。(王其明)
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