昨天，經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià)，“杭一棉”地塊，以15588元/平方米的樓面地價(jià)“王者之相”被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和另一家北京企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。令人驚訝的是，這一樓面地價(jià)已超過(guò)周邊樓盤(pán)現(xiàn)售價(jià)。而這種“面粉貴過(guò)面包”的情形已不是第一次出現(xiàn)。
勝出者遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，完全是一副“資本英雄”凱旋的姿態(tài)。9月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，首日股價(jià)大漲42.86%，總募集資金119億港元，成為繼碧桂園之后，第二家募資超百億元的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。大筆圈錢——高價(jià)競(jìng)地，這完全是合乎邏輯的融資、投資之道。這也是近期各地高地價(jià)的創(chuàng)造者清一色都是上市公司的原因所在。
今年7月，底價(jià)為46.38億元的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊以92億元成交，成為全國(guó) “新地王”，其“東家”同樣是來(lái)自北京的北辰、城開(kāi)聯(lián)合體，而北辰則是去年才由香港回歸A股。從市場(chǎng)的角度分析，高地價(jià)頻現(xiàn)的原因有三：一是住宅用地供應(yīng)偏緊，優(yōu)質(zhì)地塊尤其稀缺；二是地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)，大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈；三是由于房?jī)r(jià)上漲的良好市場(chǎng)預(yù)期，地價(jià)上漲難以抑制。從一定程度上講，“地王”現(xiàn)象是土地“招拍掛”出讓制度、樓市持續(xù)繁榮等孕育出的必然產(chǎn)物。
同時(shí)，高地價(jià)也是房?jī)r(jià)飆升的重要推手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%，其中一季度上漲5.6%，二季度上漲6.3%，三季度上漲8.2%。相較可知，今年以來(lái)地價(jià)上漲的軌跡與房?jī)r(jià)非常吻合。更值得關(guān)注的是，今年一至三季度地價(jià)上漲幅度(12.8%)，比房?jī)r(jià)增幅(6.7%)高出約一倍！如果考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，地價(jià)推高房?jī)r(jià)的作用力還有一個(gè)慢慢釋放的過(guò)程，目前已如此高價(jià)拿地，則未來(lái)一到兩年中國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)控難度可想而知。
那么，問(wèn)題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，一是上市企業(yè)高價(jià)圈地合不合理，二是有關(guān)部門(mén)在其中充當(dāng)了什么角色。先分析一下大型上市企業(yè)。應(yīng)該說(shuō)，由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在實(shí)行“招拍掛”之后，資金雄厚的企業(yè)必然在拿地中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，經(jīng)營(yíng)性住宅用地，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊高度集中于上市企業(yè)，是必然趨勢(shì)。而且，大型上市公司影響部分地方政府的能力很強(qiáng)，在某些中西部城市和三、四線城市醉心于招商引資的情形之下，他們很容易在拿土地過(guò)程中得到優(yōu)惠和眷顧。在巨量資金的驅(qū)動(dòng)下，目前上市公司高價(jià)拿地已出現(xiàn)非理性傾向。大量土地集中于大型企業(yè)手中，比如大盤(pán)必然采取分期“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式”，客觀上容易出現(xiàn)囤地現(xiàn)象，這與宏觀調(diào)控精神背道而馳。
從政策與體制上考量，目前我國(guó)的土地出讓及管理制度還有需要完善之處。比如，緣何國(guó)土資源部早已明確限制大幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，幾千畝的大盤(pán)仍大行其道？比如長(zhǎng)沙全國(guó)“地王”就達(dá)1177.8畝，而幾千畝、上萬(wàn)畝的超級(jí)大盤(pán)也并不少見(jiàn)，尤其是在二、三線城市。再如，掛牌和拍賣都遵循“價(jià)高者得之”的原則，這體現(xiàn)了市場(chǎng)機(jī)制，但在目前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、大型地產(chǎn)商圈地沖動(dòng)炙熱的情況下，應(yīng)該調(diào)整、完善這一“游戲規(guī)則”，以使地方政府和開(kāi)發(fā)商都變得理性一些。
日前，在萬(wàn)科新標(biāo)志北京發(fā)布會(huì)上，地產(chǎn)領(lǐng)袖王石表示，萬(wàn)科一直堅(jiān)決反對(duì)囤地、反對(duì)捂盤(pán)，而且今年以來(lái)募集的上百億元資金100%投到了指定項(xiàng)目。暫且不管王石所言百分百屬實(shí)，還是虛中有實(shí)，實(shí)中有虛，至少萬(wàn)科比較注重“企業(yè)公民”建設(shè)，比如正在進(jìn)行中的旨在“解決城市低收入人群住房問(wèn)題”的“海螺行動(dòng)”。但不可否認(rèn)的是，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍是一個(gè)魚(yú)龍混雜的群體，為樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而漠視風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地，為貪圖擴(kuò)張而違反證監(jiān)會(huì)禁令從股市融資買地，為追求短期暴利而不惜頂風(fēng)囤地捂盤(pán)，如此非正常現(xiàn)象比比皆是。作為“父母官”，有關(guān)部門(mén)是該考慮干預(yù)高地價(jià)、上市公司、高房?jī)r(jià)之間的“三角畸戀”了。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長(zhǎng)助理)
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