過去兩三年來一直在喊“地荒”的廣州大地產商們，對土地的渴求或許并非如他們所表現的那么迫切。
日前，廣州最大中介代理商合富輝煌(0733.HK)的一項研究數據顯示，該市目前共有大約42平方公里的可開發土地控制在各家地產商手中，足夠當地市場今后10年的供應之用。
一石激起千層浪。正當在外界議論四起之際，廣州市國土房管局迅速出面澄清，稱上述數據與實際情況不符，官方公布的地產商手中未完成開發土地為11.8平方公里，其中涉嫌閑置的只有3.73平方公里。
近期，包括廣州在內的部分中心城市均試圖加大土地供應以抑制房價上漲，在此政策背景下，這次爭議因為其有些不合時宜而尤為引人矚目。
42平方公里的“地荒”
根據合富輝煌的統計，廣州市中心六區共有820萬平方米(均為占地面積，下同)用地被地產商控制，占區域內現時可開發用地總量的28%，而地產商在城市外圍地區(番禺、花都)圈地更多達2084萬平方米。加上隸屬廣州的增城市有1263萬平方米，與南海市交界的金沙洲區域有30萬平方米，共計4197萬平方米，折合約42平方公里。
假如此數據可信，則面對政府以土地供應為杠桿調節市場的種種努力時，廣州大地產商們的游刃有余、進退有據，就一點不難理解。
“政府希望增加土地供應以提高未來商品住宅供應量，借此平抑樓價的設想，被他們悄悄化解了。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。由于不少地產商仍有可觀土地儲備，可以根據實際需要控制拿地節奏，遇到優質地皮不惜高價大手筆吸納，并以所謂“地王”效應作賣點炒高樓價，若發現成本太高或條件不合，又大可按兵不動。
黎認為，問題的關鍵是政府不可能自己蓋房子賣，增加住房供應緩和供求矛盾的政策，必須通過地產商來落實，而后者從自身實際利益出發，當然要仔細計算，避重就輕。
但廣州市國土房管局明確否認上述數據的可信性，理由是有關研究中存在“將已開發項目及部分開發項目當做完全未開發項目，將未有償出讓用地甚至農村集體用地當做地產商已合法取得的存量用地”等技術錯誤。
廣州市房協秘書長許國碧也批評合富發布的數據不妥，聲稱將會做出處罰。不過，當地業界還是認為上述數據有一定價值，起碼反映出廣州土地市場的局部現狀。有資料顯示，大盤云集的番禺區“華南板塊”，原規劃可開發用地達25平方公里，但各大開發商利用早年協議出讓等方式控制住了將近20平方公里的土地，現在該區政府手里的土地儲備，只剩下大約5平方公里了。
事后接受記者采訪時，曾擔任廣州市國土房管局信息中心主任多年的黎文江也堅稱，這項研究得出的數據“肯定沒有問題，只是彼此理解上出現了偏差”。他強調，他們基于多年來對廣州土地市場的動態追蹤而得出此結論，而且42平方公里所指的是掌握在地產商手中的存量土地，而不是政府所定義的“閑置土地”。
賣地遭遇冷熱不均事出有因
就在上述爭議驟起之時，10月19日，廣州今年第四季度首場土地拍賣會舉行。與第三季度賣地時大地產商聯袂出擊的火爆不同，現場只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撐，才讓當日推出的一幅限價地不至于流拍。
據統計，今年7~9月份，廣州共推出30幅住宅用地，占地達160萬平方米，其中三個區的拍賣地價都破了區內紀錄，先后出現6幅“地王”，白云區一幅住宅用地樓面地價達到創紀錄的每平方米1.87萬元，而今年前三季度政府的賣地收益已超過去年全年。
有誰想到寒潮會來得如此之快？
“其實不是對土地不感興趣，而是現在拿地成本增加了不少。”一位不愿具名的地產商向記者表示。“黃金周”前后連續的幾輪宏調措施，正是成本大增的源頭。
9月27日，央行明確出臺政策：商業銀行不允許貸款給地產商支付土地出讓金。近日據深圳發展銀行及招商銀行有關人士稱，地產商的開發貸款將嚴格受限，特別是地產商自有資金審查將受到“特別照顧”，自有資金低于規定的35%比例的項目，根本拿不到貸款。
“十一”長假后，國土資源部正式發布最新版本的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令)，重申建設用地使用權證必須完全付清土地款才能獲得，不得按繳款比例分期發放。若該規定嚴格執行，地產商利用金融杠桿滾動開發的慣有操作模式，難度將進一步加大，囤地成本也會相應提高。
此外，近日公布的廣州《限價房管理辦法征求意見稿》第十一條明確規定，凡限價房項目，開發建設單位不得進行土地和在建工程的抵押。
“國家加強對土地出讓過程中貸款融資的控制，不但令中小房企難以生存，也同樣令大型房企財務成本激增。”廣州某上市地產商的財務主管私下表示。按他的保守估算，以上宏調措施如“按本子”貫徹執行，公司再出手拿地的話，必須比以前準備多近一倍的資金。
這也難怪廣州剛剛推出的限價地備受冷遇，而嘴上總在喊“地荒”的“大地主”們見好就收了。
增加供應 還是消化存量？
今年以來，廣州樓價持續飛漲。據GTZ戴德梁行的統計顯示，今年前三季度樓價同比上漲了58%。進入10月份后，盡管提高二套房貸首付等調控措施前后夾擊，上海、深圳一線城市樓價均有所回落。但廣州樓價卻依然表現堅挺。
近兩年來，廣州市政府加速賣地以緩解供需矛盾，今年三季度的住宅土地總供應量也創紀錄地達到1.6平方公里。但眾多存量土地的存在無疑“稀釋”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方認可的11.8平方公里，按最大可能開發速度算，地產商們至少未來兩三年“手里有地，心中不慌”。
如何令近期推出的土地更快轉化為市場上的實際供應，成為政府官員們頭疼的事。
日前廣州市國土房管局發言人回應記者就此提出的疑問時強調，政府完全有能力對土地進行調控，各部門之間將加強信息共享，運用衛星圖片和航拍圖片等科技手段，建立健全打擊囤積土地的預警預報機制，并堅持“應查盡查、應收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。
同時，為了讓新出讓土地如期開發，土地出讓合同也提高了門檻，對動工開發、預售、竣工等環節均做了嚴格約定，倘若地產商不守承諾，將面臨支付違約金甚至解除合同、無償收回等嚴厲懲罰。
據悉，廣州市政府還在研究具體措施，加強土地二級市場管理，限制開發建設和投資未達到法定條件的地塊辦理轉讓手續。(龍飛)
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