南京市首開住房公積金“限貸一次”先河，是抑制炒房還是阻礙普通市民的購房？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。
日前，南京市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，從今年9月1日起，南京市公積金暫對(duì)第二套住房說“不”——這則消息一經(jīng)披露，立即引起各方強(qiáng)烈反應(yīng)。
公積金貸款對(duì)第二套住房說“不”
南京住房公積金管理中心公積金貸款政策具體調(diào)整有兩點(diǎn)，一是住房公積金貸款計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)；二是住房公積金申請(qǐng)條件。目前，引起熱議的主要是第二點(diǎn)。按照新政策規(guī)定，繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請(qǐng)公積金貸款的暫不批準(zhǔn)辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對(duì)此進(jìn)行判斷。
南京市民張先生2006年5月申請(qǐng)公積金貸款買了套房，今年10月，他打算和女友王小姐結(jié)婚。按照新政策規(guī)定，一旦他和女友結(jié)婚，屆時(shí)作為他妻子的王小姐，將不能再申請(qǐng)公積金貸款買房，即使王小姐有著20萬的貸款信用額度，她仍然不能動(dòng)用自己的信用來為自己貸錢買房。
此外，“第二次”不僅包含因購買第二處房產(chǎn)辦理公積金貸款的，也包含因其他原因再次貸公積金的。2007年1月1日起施行的《南京市住房公積金管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住住房，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。因此，由于建造、翻建、大修自住住房而第二次貸公積金的也在本次禁貸之列。
新政出臺(tái)的深層背景
有銀行人士分析認(rèn)為，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關(guān)系。南京市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月份，全市已發(fā)放公積金貸款28.87億元，截至今年7月底，全市住房公積金貸款余額為112.93億元。今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走熱，不少銀行甚至半年就把一年的公積金貸款額度給用完了，市場(chǎng)的火熱已讓公積金顯得有些不堪重負(fù)。政府此次通過下調(diào)個(gè)人還貸能力系數(shù)和對(duì)貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數(shù)量，實(shí)現(xiàn)公積金收支平衡。另外，住房公積金貸款新政也能在一定程度上抑制過旺的購房需求。
對(duì)此，南京市住房公積金管理中心相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)稱，順應(yīng)國家宏觀調(diào)控要求、防范資金風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大互助受益面是公積金管理中心新政出臺(tái)的三大目標(biāo)。控制二次或多次使用公積金貸款，打擊炒房行為，才是住房公積金新政的真正用意。而且，住房公積金貸款余額112.93億元是指前期已經(jīng)發(fā)放的公積金貸款減去目前已經(jīng)回收的部分，這個(gè)資助量仍很大，說新政出臺(tái)是出于資金緊張，這是一種誤解。
還有一些業(yè)內(nèi)人士在解讀南京這一房貸新政時(shí)認(rèn)為，這跟國家收緊銀根政策有關(guān)。今年8月21日，央行宣布年內(nèi)第四次加息，此次加息后使得個(gè)人住房公積金貸款(五年以下)的利率從4.50提高到4.59，整存整取定期存款(三年期)利率由4.68提高到4.95，首次出現(xiàn)公積金貸款利率與存款利率“倒掛”的現(xiàn)象。相較之下，使用公積金貸款買房受到購房人的追捧。與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)快速上漲，公積金貸款發(fā)放也在加速，這讓相關(guān)部門不得不警惕資金風(fēng)險(xiǎn)。
“限貸一次”影響了誰？
目前，“限貸一次”政策的焦點(diǎn)性問題，主要是集中在對(duì)中低收入家庭的影響。對(duì)于剛工作沒幾年的年輕人來說，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力在購房方面還不足以一步到位，一般只能購買城區(qū)的小二手房或地區(qū)較偏的稍大的新房，所以不少人都有先買套過渡性質(zhì)的房子的計(jì)劃。
剛工作五年的陳先生，最近準(zhǔn)備結(jié)婚，本打算在南京河西先買套60平方米左右的房子，過幾年再換個(gè)大的。可現(xiàn)在公積金貸款只能用一次了，陳先生因此非常苦惱，是不是該咬咬牙索性一步到位地買個(gè)大房子？據(jù)南京新聞媒體報(bào)道，甚至有的年輕人為了應(yīng)對(duì)此政策，推遲婚期，就為了雙方都能貸上款買房。不僅僅是初次購房的年輕人，一些想改善現(xiàn)有住房條件的家庭，也必須重新考慮購房計(jì)劃，畢竟，商業(yè)貸款的利息與公積金貸款相比，對(duì)于中等收入家庭來說，還是個(gè)很在意的數(shù)字。
一些樓盤的開發(fā)商也認(rèn)為，無論是只能辦理一次公積金貸款還是貸款額度的收縮，都將導(dǎo)致一些“想買，又擔(dān)心資金狀況”的人，因?yàn)轭檻]高額的商業(yè)貸款最終放棄購房。
但對(duì)于某些資深“炒房族”來說，公積金新政策則基本沒有影響到他們的投資。陳先生有家效益不錯(cuò)的公司，他同時(shí)也是一名“炒房族”。他坦言，自己用來投資樓市的錢，絕大部分是做生意賺來的，對(duì)于資金流動(dòng)額幾乎都在百萬以上的陳先生來說，公積金貸款的利息相較于商業(yè)貸款省去的那幾萬塊錢，與房地產(chǎn)的升值空間相比，根本不算什么。
政策調(diào)整是把“雙刃劍”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對(duì)投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費(fèi)產(chǎn)生抑制，從而進(jìn)一步促進(jìn)樓市的供需平衡。“只貸一次”是比較科學(xué)的做法。
事實(shí)上，目前享受公積金貸款的人數(shù)只是繳存總?cè)藬?shù)的一部分，并不是所有人都享受到了公積金的實(shí)惠，許多無錢買房者只能默默繳納。而本次南京出臺(tái)的新政規(guī)定的“只貸一次”，從某種程度上可以緩解有錢人循環(huán)貸款，多次享受政策優(yōu)惠的狀況，真正體現(xiàn)公積金的互助功能。因?yàn)楣e金本身具有保障和互助的特征，應(yīng)該首先用來滿足普通老百姓的自住需求。但同時(shí)也應(yīng)該看到，公積金調(diào)整除了抑制投資性行為，對(duì)自住購房者和改善住房人群也產(chǎn)生了影響。
當(dāng)前國家對(duì)新房的政策導(dǎo)向是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，江蘇省房產(chǎn)廳有關(guān)人士認(rèn)為南京市出臺(tái)這個(gè)法規(guī)是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)的，南京市的總體房?jī)r(jià)水平在全國都是排在前列的，這一新政會(huì)對(duì)當(dāng)前熱得發(fā)燙的樓市起到一定的降溫作用。而江蘇其他二三類地區(qū)的房?jī)r(jià)則比較低，因此，該政策還只是一個(gè)地方性的個(gè)例，是不是具有普遍適用性，能不能進(jìn)行推廣，還有待進(jìn)一步觀察。有市民認(rèn)為，政府出臺(tái)該政策應(yīng)當(dāng)考慮到各方面的利益，考慮到普通公眾付出的成本是否因此而增加。對(duì)此，南京市公積金中心表示，本次政策調(diào)整不是永久性的，未來會(huì)根據(jù)情況變化作出相應(yīng)的調(diào)整。(劉沛 錢芳）
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