編者按：2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%。在國(guó)家出手調(diào)控兩年之后，中國(guó)的房?jī)r(jià)絲毫沒(méi)有放慢上升的速度。正是在這種壓力下，各地開(kāi)始尋找調(diào)控房?jī)r(jià)切實(shí)的解決之道。
增加土地供應(yīng)，上海的樓市調(diào)控回到了商業(yè)原點(diǎn)。
“這項(xiàng)政策觸及了房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。”金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠對(duì)記者說(shuō)：“原來(lái)的調(diào)控手段，實(shí)際上是反市場(chǎng)的，證明效果是不好的。”
7月24日，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)宣布，上海將擬訂房地產(chǎn)調(diào)控三年滾動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)這一計(jì)劃，有關(guān)部門將預(yù)測(cè)2007年至2009年度的住宅用地需求，并且對(duì)于未來(lái)三年新增土地的供應(yīng)量作出初步規(guī)劃，同時(shí)也將根據(jù)市場(chǎng)情況作相應(yīng)的完善，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門將聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。
供應(yīng)缺口仍然巨大
上海市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人蔡旭初說(shuō)：“上海房屋銷售價(jià)格水平比去年同期上漲了0.5%，國(guó)家是6%，我們是0.5%。新建的商品住宅價(jià)格上海同比是上漲了0.3%，也是大大低于國(guó)家的水平。”
不過(guò)，這個(gè)漲幅遭到業(yè)界的質(zhì)疑。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉承健對(duì)記者說(shuō)：“這個(gè)數(shù)據(jù)難以讓人信服，上海環(huán)線以內(nèi)房?jī)r(jià)，起碼上漲兩成，漲得最厲害的區(qū)域漲了四成，別墅起碼上漲了四成。”不過(guò)，他也說(shuō)：“可能環(huán)線外、動(dòng)遷房沒(méi)有怎么漲。”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對(duì)記者說(shuō)：“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大問(wèn)題，一是總量問(wèn)題，一是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。”總量不足是市場(chǎng)供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)問(wèn)題就是市中心供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，所以現(xiàn)在的市場(chǎng)就是環(huán)線以內(nèi)熱，環(huán)線以外涼。
顯然，這都涉及土地供應(yīng)問(wèn)題，據(jù)資料，目前上海在建商品房只有6000萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期為三四年，上海樓市每年市場(chǎng)需求即使按照保守的每年2000萬(wàn)～2500萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，未來(lái)3～4年內(nèi)，供應(yīng)也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000萬(wàn)平方米計(jì)算，供應(yīng)缺口則更大。業(yè)界一般認(rèn)為，保持樓市平穩(wěn)最好是供應(yīng)需求之比為1.2∶1。
直面土地供應(yīng)
正是認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性原因，上海市出臺(tái)了一套完整的土地市場(chǎng)調(diào)控措施。第一條，根據(jù)市場(chǎng)情況，增加土地供應(yīng)。上海市政府宣布，今年下半年初步確定的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃中，住宅用地還將推出約1000公頃，這比去年同期的供應(yīng)量增加了1倍。第二，進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價(jià)、中小套型普通住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。三是將繼續(xù)加大存量土地的清理。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)朱詠敏對(duì)記者說(shuō)：“樓市調(diào)控最簡(jiǎn)單、最低層的辦法是限價(jià)，但一級(jí)市場(chǎng)可以限價(jià)，二三級(jí)市場(chǎng)、二手房，政府如何限價(jià)？所以上海這次調(diào)控思路是對(duì)的，承認(rèn)了供求關(guān)系失衡，走出了第一步。上海這一點(diǎn)，值得其他城市學(xué)習(xí)。”
趙漢忠更是說(shuō)出了很多開(kāi)發(fā)商的心里話：2005年以來(lái)調(diào)控的初衷和目標(biāo)都是好的，可是結(jié)果卻是相反的。從行政上說(shuō)，國(guó)八條直接將地方諸侯的烏紗帽和房?jī)r(jià)掛鉤，可是，深圳的房?jī)r(jià)半年漲42%，北京房?jī)r(jià)也是飛漲。其他諸如南京、杭州、上海也一樣照漲不誤。
顯然，政府的調(diào)控思路本身有不足。不過(guò)這種情況在今年已經(jīng)開(kāi)始改變，不久前，國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部新任部長(zhǎng)徐紹史，在以一個(gè)普通北京市民的身份，感嘆北京房?jī)r(jià)之高之后，宣布：“國(guó)土資源部希望通過(guò)增加土地供應(yīng)量的方法扭轉(zhuǎn)局面。”
也出席發(fā)布會(huì)的 國(guó)土資源部土地副總督察甘藏春介紹，根據(jù)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，今年國(guó)土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。今年1～5月份統(tǒng)計(jì)，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。顯然，這是在中央表態(tài)增加土地供應(yīng)之后，上海是第一個(gè)出臺(tái)增加土地供應(yīng)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方政府。
盡管業(yè)界認(rèn)可政府的調(diào)控新思路，但對(duì)于調(diào)控效果卻都表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。華偉表示：“目前只是解決總量問(wèn)題，還要解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題，也就是增加市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)不足問(wèn)題，環(huán)線以外本身就不缺供應(yīng)，如果再增加沒(méi)有意義。”
此外，越來(lái)越突出的拆遷問(wèn)題也正在抬高土地成本。
某業(yè)內(nèi)知名人士對(duì)記者透露，以中環(huán)以內(nèi)的舊城改造為例，2001年成本為每戶15萬(wàn)～20萬(wàn)元，2004年上漲到每戶20萬(wàn)～30萬(wàn)元，2005年則上漲到40萬(wàn)元，現(xiàn)在則平均到了70萬(wàn)～80萬(wàn)元，而且還有上漲的趨勢(shì)。合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局副主席項(xiàng)斌對(duì)記者說(shuō)：“現(xiàn)在，內(nèi)環(huán)以內(nèi)拆遷每畝起碼一兩千萬(wàn)元，還不一定拆得動(dòng)。所以，自然導(dǎo)致地價(jià)高，房?jī)r(jià)高。”
朱詠敏則擔(dān)心：“即使現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，也要到兩年以后才能上市，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)怎么降？”
顯然，增加土地供應(yīng)，政府調(diào)控邁出了重要一步，可是，能否完全實(shí)施達(dá)到目標(biāo)，還將有很多問(wèn)題要解決。而穩(wěn)定上海房?jī)r(jià)，顯然還需要其他措施配套。
發(fā)改委四點(diǎn)思路控房?jī)r(jià)
1.強(qiáng)化各級(jí)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任，綜合運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，努力保持市場(chǎng)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。
2.采取措施防止炒房。
3.調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)靥岣呔幼∮玫卦谕恋毓⿷?yīng)當(dāng)中的比重，著重增加中低價(jià)位、中小套型商品住房的建設(shè)用地的供應(yīng)。
4.嚴(yán)格限制低密度、大戶型的住房建設(shè)，確保中小套型普通住房的供應(yīng)量。加快城鎮(zhèn)住房保障制度的建設(shè)，增加廉租房的供應(yīng)，完善經(jīng)濟(jì)適用房的制度，解決好低收入群體的住房困難。(王其明)
