7.1%，剛剛公布的全國(guó)6月份房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下了近兩年來(lái)的最大月度漲幅，也給今年上半年各地樓市的瘋漲做了最佳注腳。
業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果未來(lái)的樓市供應(yīng)不能放量，以及不久前出臺(tái)的加息等緊縮政策難以抑制樓市大踏步前行的“牛蹄”，樓市“猛牛”有可能漸成脫韁狂奔之勢(shì)。
反調(diào)控上漲“遍地開(kāi)花”
今年5月，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅一改前幾個(gè)月的跌勢(shì)，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；6月的7.1%又比5月漲幅高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的背后正是房?jī)r(jià)“反調(diào)控上漲”在全國(guó)“遍地開(kāi)花”。
“今年上半年，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%。”北京市統(tǒng)計(jì)局上周公布的數(shù)據(jù)再次證實(shí)了北京房?jī)r(jià)今年已連續(xù)數(shù)月兩位數(shù)增長(zhǎng)，位居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的前列。目前，北京五環(huán)以?xún)?nèi)住宅期房均價(jià)已突破萬(wàn)元每平方米，四環(huán)以?xún)?nèi)的達(dá)13696元/平方米，四環(huán)至五環(huán)地區(qū)的達(dá)11439元/平方米。據(jù)認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)走高與人口增長(zhǎng)帶來(lái)的剛性需求增加、熱錢(qián)炒作等因素有關(guān)。
曾在樓市調(diào)控政策下蟄伏數(shù)月的上海房?jī)r(jià)，從4月開(kāi)始“昂首向上”，上半年的商品房平均成交價(jià)格從去年同期的9813元/平方米，迅速上躥到10028元/平方米，漲幅達(dá)2.19%。
深圳房?jī)r(jià)更是以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著“特區(qū)速度”。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局日前公布的報(bào)告顯示，上半年，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12293.15元/平方米。另有數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)1.06萬(wàn)元/平方米，6月的成交均價(jià)飆升至1.45萬(wàn)元/平方米。深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒說(shuō)，上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然延續(xù)著商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降、有效供應(yīng)減少等特點(diǎn)，這是導(dǎo)致熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)上漲快的重要原因。
此外，北海、南京、石家莊、成都、重慶等大批二三線城市房?jī)r(jià)也是“漲聲一片”。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬說(shuō)：“這是一輪報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，顯現(xiàn)出以‘國(guó)六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)格防線已有被打破的跡象。”
新房?jī)r(jià)格猛漲，二手房?jī)r(jià)格也毫不示弱。北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京二手房交易均價(jià)為7152元／平方米，比去年同期6419元／平方米上漲了11.42%。天津的二手房均價(jià)上半年為4065元／平方米，同比上升12%。
“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉分析，上半年房?jī)r(jià)猛漲主要還是市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾沒(méi)有緩解。把緊土地閘門(mén)、“90平方米·70%”、二手房交易征收重稅等政策影響，再加上部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，使得上半年的樓市供應(yīng)量偏低。另一方面，通脹壓力下對(duì)房產(chǎn)保值的需求、股市資金回流樓市、今明兩年婚育高峰期帶來(lái)的剛性需求，再加上價(jià)格恐慌導(dǎo)致的住房需求提前釋放等等，使得需求量被迅速放大。“兩相合力，房?jī)r(jià)豈能不漲？”
房?jī)r(jià)再入上升期？
那么，上半年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)是否會(huì)延續(xù)到下半年呢？大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的回答是肯定的。
《財(cái)經(jīng)》雜志與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心日前合作進(jìn)行的調(diào)查顯示，百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，97%的認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。其中，78%的認(rèn)為會(huì)“上漲5%-10%”，8%認(rèn)為“上漲10%以上”。
對(duì)此，不少消費(fèi)者頗多疑問(wèn)，難道2006年5月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有起到應(yīng)有的作用嗎？
陶冬分析，收緊土地供應(yīng)、切斷對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸、限定中小戶型、強(qiáng)征營(yíng)業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場(chǎng)原則的，更多政策則起到反效果。他認(rèn)為，緊縮信貸的確使一批財(cái)力不足的開(kāi)發(fā)商陷入資金困境，但社會(huì)整體不缺錢(qián)，一系列資本運(yùn)作之后，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善，且有了捂盤(pán)不賣(mài)的本錢(qián)；而政府失去了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段影響開(kāi)發(fā)商的一條韁繩。
更重要的是，多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之下，供不應(yīng)求這一房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的核心因素并未得到解決。綜合中信證券、申銀萬(wàn)國(guó)等券商的房地產(chǎn)研究報(bào)告，我國(guó)每年的住宅需要量約為13億平方米，其中，人口增加和城鎮(zhèn)化帶來(lái)4億-4.5億平方米需要；住房改善帶來(lái)5.77億平方米的需要；折舊帶來(lái)3.29億平方米的需要。然而，去年全國(guó)住宅竣工面積僅為5.3億平方米，不足這種估算值的一半；而今年的供給也沒(méi)有放量的跡象。
此外，上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，A股牛市創(chuàng)造的一部分財(cái)富正明顯地轉(zhuǎn)向樓市，這推高了對(duì)住房的投資需求和提前釋放了部分自住需求。據(jù)北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測(cè)，股市回流資金購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)主要集中在：50平方米以下的小戶型投資和120-140平方米大戶型升級(jí)置業(yè)。“新一輪房?jī)r(jià)上漲周期已在中國(guó)形成。”陶冬說(shuō)。
但持不同意見(jiàn)的專(zhuān)家也不少。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，2008年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正拐點(diǎn)。他的理由是，2008年之后的結(jié)婚人口將比2008年之前突然下降30%多，這樣的人口變化將使影響房?jī)r(jià)的最重要因素——邊際需求減少，需求的大幅減少必將拉低房?jī)r(jià)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，調(diào)整低利率政策會(huì)改變投資者和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，有利于擠掉炒作泡沫。記者從個(gè)人貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)北京偉嘉安捷了解到，7月21日加息后的三天內(nèi)，咨詢(xún)貸款產(chǎn)品及還款方式的客戶電話量增加了近44%。不少借款人表示，希望通過(guò)轉(zhuǎn)換貸款產(chǎn)品或還款方式來(lái)節(jié)省利息支出。2006年以來(lái)的5次加息已經(jīng)使大部分購(gòu)房人將利率風(fēng)險(xiǎn)作為買(mǎi)房的重要參考因素。
除了需求方面減少會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲外，胡景暉認(rèn)為，隨著限價(jià)房的入市、保障性住房供應(yīng)的增加以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展，下半年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩。
新一輪調(diào)控或在醞釀
房?jī)r(jià)瘋漲已使得廣州、深圳等地方政府高調(diào)出臺(tái)諸多政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，新一輪全國(guó)性的調(diào)控政策是否正在醞釀呢？
胡景暉認(rèn)為，出臺(tái)新的政策可能性不大，最主要的還是落實(shí)去年以來(lái)的調(diào)控政策。其中，更重要的是加快保障型住宅建設(shè)和入市速度。
不少專(zhuān)家對(duì)下半年的政策預(yù)判是，增加保障性住房供應(yīng)將是政府調(diào)控的主要著力點(diǎn)。政府還將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行收回閑置兩年以上的建設(shè)用地等政策來(lái)盤(pán)活存量土地；繼續(xù)緊縮信貸，不排除出臺(tái)提高高檔住宅或第二套及以上住房首付比例政策的可能性；房屋預(yù)售制度將進(jìn)一步改革，或在預(yù)售時(shí)間、預(yù)售款管理等方面提出更嚴(yán)格要求。此外，由于下半年通貨膨脹壓力依然存在，加息等貨幣緊縮政策還會(huì)出臺(tái)，這將繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠建議，中國(guó)應(yīng)當(dāng)考慮開(kāi)征1%-2%的房產(chǎn)稅；成立一個(gè)特殊的住房貸款機(jī)構(gòu)以幫助低收入家庭；允許地方政府發(fā)債以滿足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的融資需要，而公共交通的完善，為普通消費(fèi)者在郊區(qū)縣購(gòu)房創(chuàng)造條件，客觀上可以增加商品房有效供應(yīng)，緩解供需矛盾和房?jī)r(jià)上漲的壓力。(費(fèi)楊生）
