從今天起，國家稅務總局對房地產企業土地增值稅實行全面清算。截至昨晚，滬上各家開發商還沒有收到上海稅務部門的任何征收文件，“等待”成了開發商們眾口一詞的回答。
對于上海數千家房地產開發企業，而言，絕大部分房產企業家遠不如某幾位地產老總此前在媒體前表現出來的那般平靜。一位業內人士告訴上海東方早報記者，從1月16日細則出臺到昨天，這半個月里，滬上部分開發公司的財務部門以及市場部門頻繁開會討論如何應對。
在樓盤銷售不暢的情形下，如果有關部門嚴格按照要求征收土地增值稅，這將給已經岌岌可危的房地產企業資金鏈再次帶來巨大壓力。
開發商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過40%的開發企業來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。報告稱，“通過計算……按照相關的實施細則，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產上市企業的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，部分企業如深長城(000042)超過了50%；對于非上市公司來說，平均利潤至少不會低于40%的平均值，而很多企業的毛利率水平應該更高。這意味著對于大部分開發商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
面臨更大財務壓力
如果不進行預先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產企業資金鏈都將是巨大的考驗。大部分開發商資金都是滾動投入。當年順馳中國控股有限公司的資金調度情況被形容為“3個鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產行業資金模式的一種極端。但大部分開發商即使資金實力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個鍋蓋，資金永遠是在流動中產生足夠的效益。
實際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預征模式，房地產企業的交稅額實際上并沒有外界想象中的那么“高昂”。
據一家代理公司負責人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發票中包含的稅金接近房價的12%，包括：5.5%營業稅＋15%×33%所得稅(預征)＋1%土地增值稅(預征)＝11.45%
也就是說，一家年銷售額在百億元左右的開發商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經可以被當作依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預征方式之外，房地產開發商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預征。
業內人士表示，15%只是目前社會全行業的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產開發商的實際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似，都需要等到項目公司結束時進行。
因此，一旦稅務部門對房地產企業各類稅收進行全面清算，房地產開發未來則將會面臨更大的財務壓力。
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