中新網12月13日電 據《每日經濟新聞》報道，在今年已經結束的上海一、二號土地出讓公告拍賣中，有多幅熱門地塊拍出高價。“面粉都漲價了，面包還會便宜嗎？”部分房地產業內分析師認為，鑒于土地價格的持續上漲，未來房價上漲也只是時間問題。也有分析人士認為，地價的上漲未必一定帶動房價上漲，開發商的利潤可能會逐漸趨于微利。部分發展商也借此“訴苦”：房地產業行業利潤有限，并沒有外界所說的“暴利”。
而上海市房地資源管理局近期公布的一份《上海市城鎮房地產開發供應和土地利用情況向社會公布情況匯總》(以下簡稱《情況匯總》)卻道破“天機”，目前在建的多數房地產開發項目都是以比較低廉的土地出讓價格獲得土地，發展商開發上述地塊仍然擁有豐厚的開發利潤。
發展商仍有巨大獲利空間
以斜土路于今年8月剛開工的一房地產開發項目為例，開發商為獲得該土地所支付的土地出讓金折合成樓板價僅為3583.2元/平方米。中原地產高級建筑策劃師江志剛為該項目的發展商計算了開發成本。他表示，該項目的建筑容積率在3以上，建筑形態應該是以高層為主，市中心高層建筑一般建筑成本在1600-1800元/平方米左右，考慮到綠化、配套等其他開發成本，項目建設總成本最高不會超過2580元/平方米。
多數情況下，土地成本和建安成本占發展商開發總成本的80%左右，是開發總成本的大頭。
發展商一般會要求建筑企業墊資，少數發展商甚至要求建筑企業墊資到樓盤取得預售許可為止，大部分企業會向金融機構申請貸款開發項目。如果按照貸款占項目施工總成本的50%計算，每平方米的貸款額應為1290元。一般情況下，銀行貸款的一年利率為7%，但假如銀行拒絕提供貸款，發展商就必須向信托基金等其他金融機構征求高息貸款，利率為15%。其從開工到竣工時間為兩年，假設項目的貸款周期也為兩年，其貸款利息支出最多為416.03元/平方米。據此計算，項目的建設開發成本及利息應為2996.03元。
根據目前的市場行情，斜土路板塊的住宅價格可以達到18000元/平方米左右。在交易環節，發展商至少要交納540-900元/平方米的營業稅(根據3-5%的稅率)，同時營銷、廣告投入約為540元/平方米(按3%計算)。此外，發展商還需要支付包括印花稅、土地增值稅、房產稅等費用，以及房地產勘丈費、房地產交易手續費、維修基金等其他細小支出。江志剛認為，上述費用加上建設開發成本、利息支出以及土地出讓金，開發總成本應該在每平方米八九千元，相對于18000/平方米的售價，開發商的利潤空間已相當可觀。而在房地局公布的《情況匯總》中，類似斜土路地塊的項目不在少數。
房地產商開發利潤將明顯分化
中星房產集團營銷機構執行總經理劉承健表示，之所以房地產商能獲得如此高利潤的主要原因在于土地的升值。通常情況下，發展商并不把土地升值所得利潤，視為房地產開發利潤。他們通常會以目前土地招拍掛的市場行情估算土地成本，如此一來，地價上漲，開發成本便大大提高，這也就是發展商認為開發利潤在下跌的一大主要原因。
根據此前一號公告土地出讓結果，距離斜土路地塊不遠的大木橋一商用項目地塊的樓板價達到10180元/平方米。假如，以該地塊的土地出讓成本，再計算建安成本、稅費成本、融資成本等，房地產開發商的利潤自然就低了。
信義不動產代理部門李振宇認為，對于前幾年就已經獲得土地的發展商而言，由于取得土地成本便宜，無論未來市場定價多少，都會有不錯的利潤空間；而對于現階段拿地的發展商而言，如果未來兩三年的市場前景不佳，就可能遭遇很大風險。他表示，房地產行業企業的開發利潤將會明顯分化，部分企業將因土地增值獲得高額的開發利潤，部分則可能僅獲微利，甚至出現虧損。（楊羚強）
