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    專家點評

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海不論是商鋪和住宅租金和樓價的比例正在越來越大，房價越高，租金回報率越低。舉例來說上海內(nèi)環(huán)內(nèi)3萬元/平方米的一套130平方米面積的房源，月租很難超過8000元�？墒琴I家若七成貸款，月供則可能超過1.67萬。同樣，一套在上海月租可以達到4.5萬元的別墅，總價已可達到3000萬，假設(shè)沒有貸款和利息存在，回收成本將超過55年。

　　一位資深中介人員指出，上海房市的租售比已經(jīng)遠遠超出正常范圍，雖然這意味著這一段時間快速上漲的房價屬于虛漲，但是在資金行情和購房信心雙重作用下，房價與租金產(chǎn)生背離。特別是近十年來在上海買房幾乎不賠錢，增強了購房信心，也讓更多的理財資金挪移到樓市中，房價出現(xiàn)持續(xù)上漲。而租金行情更多的是與收入行情掛鉤，收入小幅上漲，租金也就不會大起大落。

　　專家點評

　　專家指出，對于“租房一族”來說，生活質(zhì)量是他們最看重的。對他們來說應(yīng)該根據(jù)自身需要“量體裁衣”，因為對于純支出的消費方式來說，盡量降低成本是必須的。例如：交通便利，因為對于他們來說，不必為租房付出過多的財力，相對來說，交通時間越長，租金成本越低，但是考慮到要繼續(xù)學(xué)習(xí)充電，因此可鎖定距離上班地點交通時間在45～60分鐘的合適的出租房。

　　視點

　　三大分析師論樓市走向

　　樓市銷量超過投資必然引起價格上漲

　　由于七八月份不少城市的商品房交易量就出現(xiàn)連續(xù)下滑，業(yè)內(nèi)對“金九銀十”的預(yù)期也有所分化。在剛剛結(jié)束的里昂第14屆中國投資論壇上，其中國內(nèi)地及香港策略研究部董事總經(jīng)理張耀昌向記者表示：房產(chǎn)價格的上升是因為總銷售超過了投資。

　　張耀昌指出，對比目前中國的房市銷售跟房市投資，可以看到整個的銷售已經(jīng)超過了投資：“在2004年中期的時候我們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了那個‘拐點’，也就是說從2004年開始，銷售就已經(jīng)超過了投資，所以說房屋的供應(yīng)還是非常緊缺的。 ”

　　張耀昌覺得國慶后，政府可能會出臺更多政策，包括緊縮二次房貸的政策來冷卻投資，這些是非常有效的冷卻市場的政策采取的方法就是提高首付的比例和利率，要警惕一些緊縮市場的信號。

　　針對上海目前拿地成本高是否會導(dǎo)致房價過高的問題，里昂證券中國宏觀策略分析師羅福萬認為，從商業(yè)角度講，高檔樓盤在上海的銷售情況是很不錯的。 “在中國，有1/3的房產(chǎn)是用現(xiàn)金購買的，也就是說1/3的人沒有用按揭。 ”這意味著富裕人群仍然不少。

　　“如果是因為一個基本面的調(diào)整而發(fā)生了資產(chǎn)價格的上揚，這不能稱為一個泡沫，我們看到中國的房產(chǎn)價格上升是因為基本面推動的。 ”羅福萬表示，只要驅(qū)動價格上揚的因素是合理的、理性的，那就不是泡沫。