從“耍單兒”到“傍肩兒”
當(dāng)然，在一片風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控聲中，地產(chǎn)企業(yè)求生的方法遠(yuǎn)不局限于業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。對一些公司、特別是非上市公司來說，告別單干而牽手資本市場，從“耍單兒”到“傍肩兒”，正成為一種時髦。這也就是近期頻繁發(fā)生的地產(chǎn)注資。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自再融資重啟以來，以對價(jià)支付、資產(chǎn)置換和定向增發(fā)為手段,已有近30家上市公司獲得地產(chǎn)資產(chǎn)注入。其中還包括一些原主業(yè)并非房地產(chǎn)的公司。例如，G中寶近日發(fā)布公告,擬向浙江新湖集團(tuán)發(fā)行12億股A股，發(fā)行價(jià)格為董事會第二十次會議決議公告日前二十個交易日公司股票的均價(jià),即每股3.21元。新湖集團(tuán)以其持有的14家房地產(chǎn)類子公司股權(quán)作為支付對價(jià)。上述房地產(chǎn)公司多分布在浙江、安徽、江西、江蘇、遼寧等地,涉及房屋開發(fā)面積1000萬平方米，置入資產(chǎn)定價(jià)高達(dá)38.52億元。如果定向增發(fā)實(shí)施完成，G中寶將完全改頭換面。
分析人士表示，地產(chǎn)注資大興其道，首先是由資本市場的普遍規(guī)律決定的。股改完成之后，大股東持股可以變現(xiàn)，可以充分享受到二級市場定價(jià)的乘數(shù)效應(yīng)，原來幾千萬的賬面凈資產(chǎn)折合成股權(quán)之后，市值出現(xiàn)成倍的提升。例如GST環(huán)球近期擬通過定向增發(fā)，收購其實(shí)際控制人持有的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。相關(guān)資料顯示，乾陽地產(chǎn)截至2005年底的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為5973萬元，預(yù)計(jì)凈資產(chǎn)評估值接近37500萬元，增值幅度超過500%。
但在這股注資熱潮中，地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)也不容忽視，這也解釋了為什么是地產(chǎn)、而不是其他行業(yè)尤其青睞資本市場。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，一些進(jìn)入上市公司的土地屬于招拍掛實(shí)施之前，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得的，其成本和市價(jià)之間存在巨大差異。通過最具流動性的資本市場來兌現(xiàn)這部分增值是一個不錯的選擇。
另一方面，前期拿到的土地需要大量的資金來運(yùn)作，在銀根緊縮、貸款艱難的環(huán)境下，資本市場的融資功能更體現(xiàn)出價(jià)值來。而股權(quán)融資不僅直接帶來資金，還可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，撬動更多的債權(quán)融資，為項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作提供保障。
比如，前面提到的乾陽地產(chǎn)，截至2005年底的總資產(chǎn)為1.06億元，但其主要項(xiàng)目“天華硅谷”的預(yù)算總投資為13.45億元。顯然,項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作需要大量的融資。
資本市場特有的定價(jià)、變現(xiàn)和融資功能為地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作提供了支持，而通過適度的折扣進(jìn)入上市公司之后，地產(chǎn)資產(chǎn)也有利于提升公司的盈利能力。在普遍意義上，資產(chǎn)注資營造了一種雙贏的格局。
但也應(yīng)當(dāng)看到，個別大股東將地產(chǎn)資產(chǎn)注入公司，更多地是著眼于實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，而并非提升公司的持續(xù)經(jīng)營能力。這樣的注資行為值得警惕。
“隨著土地市場越來越透明和規(guī)范，從前以拿地見長的企業(yè)優(yōu)勢將不復(fù)存在。如果沒有在市場競爭中積累的運(yùn)營能力為保障，個別公司或許會在現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)作完成之后，淪落成一個空殼。”一位業(yè)內(nèi)人士提醒說。(曹騰）
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