深圳：“90/70政策”低調放寬
曾因率先出臺嚴厲地方調控細則而備受矚目的深圳，正在悄悄改變自己的口風。與當初將“90平方米以下戶型占70%”(下稱“90/70政策”)落實到“項目控制”的高調解讀不同，深圳政府有可能以“冷處理”方式，對部分地產項目實行區別對待。
這究竟是進一步補充細化已有政策，還是在變相“放水”？
三類項目或區別對待
《中國經營報》記者近日從消息靈通人士處獲悉，有望受到政府“區別對待”眷顧的項目分三類：一是今年6月1日之前已規劃審批但未動工的樓盤，只要容積率在1.0以下，便不在細則約束之列，仍可按照原規劃設計執行；二是此前通過招拍掛方式公開競得的地塊，也按原土地出讓合同約定條款執行；三是6月1日前已獲得施工許可證但未實際動工的，可視為動工，不受新規影響。
該人士透露，政府有意適度松動，但不會專門發文公示，此舉或與其不愿引起外界新一輪的議論和批評有關。因為在深圳先行將“90/70政策”落實到“項目控制”之后，中央卻解讀為“總量控制”，深圳的搶跑被外界指為“猜錯了上頭的心思”。既有前車之鑒，他們自然不希望再次留下話柄。
據深圳一家知名開發商負責人介紹，目前政府已對上述第二類招拍掛取得的項目“放行”。他表示，主管部門既然松了口，開發商一直懸著的心基本落地了。
此外，深圳市龍崗區國土局消息，國土局對上述第三類項目也執行了最新的政策精神。近年來深圳關外大量開發用地出讓都集中在該區。深圳某知名中介機構人士更證實，他們所代理的龍崗區一處中高端樓盤，原來擔心要重新修改規劃以符合戶型比例要求，但最后只是虛驚一場。
“網開一面”還是“細化補充”？
不過，這樣不動聲色的“區別對待”，到底該如何判斷，當地業界也有不同的聲音。
深圳知名地產研究人士半求直言，這是對此前嚴厲的“90/70政策”實行“大赦”。他認為，調控細則出臺以來，深圳樓市供應量顯著下降，而在樓價持續上揚的重壓之下，供應量萎縮無疑會雪上加霜。
“‘大赦’部分項目，雖未能根本改變今后深圳市場供應結構單一的局面，但依然能為市場獲得了階段性喘息的機會。”他說。據其預測，如政府嚴格執行“90/70政策”項目控制的要求，未來一年半內深圳樓盤供應量起碼要下降約三分之一，這無疑是個驚人的數字。
但深圳中原地產深港研究中心總監張偉卻指出，政府此舉合情合理，并不意味著在執行力度上的“放水”，相反是對“ 90/70政策”的細化補充，諸如“6月1日前已獲得施工許可證但未實際動工的不受調控影響”的做法，與九部委《意見》及深圳此前出臺的細則并無實質的不同。
至于對低密度高檔項目(即第一類容積率1.0以下者)，以及以競價方式獲得的土地項目區別對待，他表示體現了政府對原出讓合同的尊重，不因為后來的調控政策而單方面違背此前具有法律效力的承諾。
“如對這些項目一刀切，確有不合理之處，而‘國六條’、九部委《意見》及深圳地方細則對此都沒有明確解釋，這次政府部門作出靈活處理，也算是個新突破。”他說。
但是對以往項目要求的放寬，無疑意味著新批項目在戶型限制上將更加嚴厲。據深圳中原地產估算，此次“放寬”涉及的低密度高端住宅及招拍掛出讓項目，合計建筑面積約200萬平方米，從深圳完成“90/70政策”全年總量控制要求的角度看，下半年乃至更長時間內，肯定有更多出讓地塊將嚴格甚至超標執行新規，100%中小戶型限制項目恐怕也會越來越多。
另悉，8月28日深圳房地產協會牽頭，有當地政府主管部門高官參加的調控政策文件解讀會上，嚴控土地出讓、嚴格執行戶型限制等要求，已成為下一步深圳樓市的政策主旋律。（李樂 王其明 張鵬）
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