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　　編者按

　　今年3月，香港地產大鱷李嘉誠悄然啟動了內地最大的商業地產項目——上海真如城市副中心項目。作為“風向標”的李嘉誠轉向，無疑鼓舞了房地產開發商將更多的籌碼壓在商業地產身上。3月13日，SOHO中國行政總裁張欣在香港高調宣稱，“我們現在不‘冬眠’了，醒了�！苯衲陜萐OHO中國將收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業項目。SOHO中國主席潘石屹在解釋今年的積極收購計劃時曾表示， “現在的資產價格和最高峰時相比，已經下跌了50%�！迸耸�屹說，“再過幾個月是否會再跌，市場的最低點在哪里，我們不知道，可是市場提供了很多機會，我們應該入市。”進入2009年，許多沉寂一時的商業地塊紛紛啟動，伴隨樓市的回暖，成都商業地產也開始漸漸蘇醒。

　　▲市場分析

　　商業地產的機會來了

　　其實,早在李嘉誠之前,不少港資開發商就已投入內地商業地產的開發熱潮中，即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年,有著“香港地產五虎”之稱的新鴻基地產斥巨資在成都拿地，以總價31億元將攀成鋼259.078畝收入囊中。實際上，對于資金鏈相對寬松的開發商來說,在住宅市場前景不確定的情況下,直接開發或者間接收購商業地產現在可以說是最佳時機,也是必然選擇。尤其在房地產板塊整體回暖的大背景下，商業地產以其基本面良好的防御性，優勢更顯突出，商業地產股也迎來了最佳的介入時機。

　　商業地產投資潛力顯現

　　2008年的土地市場可以用“冷清”來形容，在這樣的市場背景下，土地部門改變了供地策略：以商業用地為主，減少推地計劃。在08年供應的土地中，商業用地的比例占到了近七成，商住用地僅約三成。有專業機構調查，2008年1-12月，成都市區商業類土地增加明顯，成都市區商業類土地供應20宗、2368畝，只流拍1宗商業類土地，雖然在宗數上較07年全年減少15宗，但是在面積上增幅達到126.0%，其面積占08年整體的比例達到78.0%，成為土地供應的主力。 此外，2008年還出現了兩宗大型的商業配套項目——成都商貿城和天府新城海洋樂園，這兩個項目都是2009年成都重點的投資項目。淺水半島開發商通瑞地產營銷負責人對記者說，目前整個東二環內包括萬達商業廣場、龍湖三千城商業街、萬科金域藍灣底商……區域內商業物業將逐步面世，隨著區域居住人口的增加和城市面貌的改善，區域內商業地產的投資潛力將全面顯現。

　　商業地產今明兩年集中面世

　　2007-2008年所拍賣的商業地塊，供應期應該集中在2009年至2010年，所以從今年開始，商業地產供應量將會出現一個井噴。有專家預計，在2009年，因商業地產項目的投資性強于住宅，會有不少開發企業將轉向商業地產開發，而前兩年所拍賣的商業地產項目有部分將會在今年開工。據不完全統計，成都市在租售的寫字樓項目已經達到了171個(包括尾盤和預告項目，報告后附寫字樓在售項目清單)，預告和在售項目49個,積存的體量超過了150萬方。近兩年，成都市的商業地產年開工量都在600多萬方，但真正供應到市場進行銷售的卻不到300萬方，主要是因為有近一半的商業體量開發企業都選擇了只租不售或為商家量身修建，并作為自流資產進行再融資，因此市場的銷售壓力并不大。

　　商業地產具備投資防御性

　　盡管遭遇了全球性的金融危機，但是2009年的零售業依然維持強勢增長，這意味著高品質的商鋪、賣場依然需求強勁。中投顧問房地產一行業分析師對記者介紹說 ，從一系列宏觀、微觀數據顯示，房地產行業在經歷2008年洗禮后，行業免疫力整體上得到了提升，各公司抗風險能力也得到顯著加強，而伴隨著國家宏觀調控的強力支持，2009年在擴大內需的拉動下，零售業消費力有望得以快速復蘇，同時也將引領相關商用地產市場的回暖。近年來，以寫字樓為代表的商業地產行業處于快速發展階段，供求形式逐步改善。在中國住宅市場整體面臨調整壓力的情況下，許多城市的優質辦公物業由于良好和穩定的租金回報率，抗風險性較強，具備明顯安全邊際。