據國家發展和改革委員會、國家統計局發布的最新調查顯示，今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，全國有5個城市漲幅超過10%。人們不禁會問：中國房價持續猛漲為哪般？近日，記者就此問題采訪了一些房地產研究領域的專家。
解釋中國城市房屋價格持續上升，有多種說法，其中，“供求說”占主流。他們認為，由于土地供應不足、戶型結構不合理等原因，導致房屋不能滿足城市化和經濟發展等帶來的住房需求，從而推動房屋價格上升。
國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳博士即持這一觀點。她認為，房價上漲的最大推手應該是供求關系。劉琳稱，研究中心對房價進行了長期的跟蹤調查發現，從2002年至今的5年時間內，需求量在不斷放大，然而供給卻沒有太大的增長。
主因 供應不足
劉琳博士認為，供應不足是導致房價上漲的一個因素。她說，2003年起國家對房地產市場的調控措施逐漸出臺，尤其是土地閘門和信貸閘門的關緊，對房地產市場產生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續下降，2005年至2006年呈現負增長，直到今年3月，隨著全國土地供應量增大，房地產商購置土地的力度才開始重新增大。而開發信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應量。
國家統計局新聞發言人李曉超，在分析今年以來住房銷售價格持續上漲原因時認為：住宅的供應相對偏緊，還存在著結構不盡合理，特別是針對中低價位的中小戶型住房所占比例還偏低。
人民銀行發布的第三季度貨幣政策報告也顯示，前三季度全國房地產開發投資完成額1.68萬億元，同比增長30.3%，但經濟適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外，90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%，與監管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠。
次因 需求旺盛
劉琳認為，需求旺盛也是支撐房價上漲的原因之一。空置率是衡量需求增長的重要指標之一，從2002年開始全國的空置率就呈下降趨勢，2004年降幅最大，這說明需求很強勁。她進一步指出，長期來看，25歲-45歲是住房消費的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現剛性，“我國的人口結構決定了未來15年，住房需求都會相當旺盛。”而從短期看，流動性過剩、實際利率偏低，加上由漲價預期引起的投機行為，也帶來了相當數量的需求。
李曉超也認為，需求增長很快，特別是隨著經濟的快速發展，居民收入的不斷增加，城市化進程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求。據民建中央企業委員會房地產組組長曾鈁預測，到2020年我國城市化水平將達到50%-60%，城鎮居民將增長到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮人口需解決住房，住房需求急劇增大。建設部原副部長、中房協名譽會長楊慎則認為，中國每年有1600萬人進城，這些人都需要房子。但是城市里無法提供這么多的房子，造成房價上漲。
國家發改委的調查顯示，今年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，而銷售面積同比卻增長了33.9%，其中，現房銷售面積同比增長14.7%，期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，可見市場需求的旺盛。
專家表示，盡管房地產投資加快增長，但由于住房套型結構比與居民收入結構比剛好相反，不僅造成有效供給不足，而且導致房地產價格出現加快上漲勢頭，部分城市房價還漲幅較高。
其三 成本增加
李曉超稱，土地開發建設成本過快增長則是新一輪房價上漲的又一“推手”。
土地開發建設成本提高。國家統計局的數據顯示，今年以來全國70個大中城市土地交易價格上漲較快。一至三季度累計平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。據了解，由于地價飛漲，全國各地“地王”頻現，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象。
中國社會科學院編撰的2007年房地產藍皮書顯示，地價綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國家發改委公布的全國70個大中城市房價月報中，時常排名前列。
由此可見，盡管房價取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會計入房價，最后還是由購房者來承擔。
另外，建筑材料價格也在上漲，人工成本、機械使用費的上漲都形成了對房價上漲的推動。
有人認為，房地產開發企業的巨額利潤也增加了住房成本。據2006年財政部發布的第十二號會計信息質量檢查公告顯示：檢查的39家房地產開發企業，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%，隱瞞利潤超過一半。有些購房者認為，房地產老總動輒上百萬甚至幾百萬的年薪也是推高房價的原因之一。
除此之外，曾鈁認為，拆遷安置費增高也加大了開發成本。目前我國正處于城市化的發展時期，許多城市建設和舊城改造的力度加大。隨著國家對征地拆遷工作的規范，征地拆遷安置補償費標準的提高，加大了開發時間成本和資金占用成本，開發成本明顯上升。
其四 投機行為
李曉超認為，由于市場上對住房價格繼續上漲的預期明顯，投資購房需求膨脹，也形成了對價格的推動。
根據央行最新數據顯示，10月，我國居民戶貸款增加682億元，同比多增470億元，其中，短期貸款增加27億元；中長期貸款增加655億元。對此，央行的解釋是，“受部分地區住房價格明顯攀升、居民收入預期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長期消費性貸款增加較多。”
中國企業家調查系統日前發布的調查報告顯示，超過九成的被調查者預期未來一年本地區房地產價格將上漲。而預期下降的被調查者只有1.5%。正是因為有如此強烈的上漲預期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。
此外，股市上的財富效應也是導致房價上漲的重要推手。
中國社會科學院博士尹中立認為，股市的財富效應對房地產市場至少有兩個方面的作用，一是居民直接把在股市上獲得的財富投入到房市上，使得房地產購買力大大增加。第二個作用更加直接，在股價不斷上漲的時候，增加了房地產上市公司融資的能力，這些公司融來的資金大部分投入到土地收購的市場上，地價上漲從而帶動房價上升。
相關報道
