盡管各大銀行有關(guān)房貸新政的執(zhí)行細(xì)則尚未塵埃落定，新政對(duì)廣州二手樓市的影響卻已浮現(xiàn)。來自中介公司的信息稱，由于買賣雙方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，沉寂多時(shí)的觀望氣氛又在近日抬頭，導(dǎo)致10月份的二手交易量減少。二手樓市新一輪的博弈正在展開。
套均貸款比未超“紅線”
據(jù)滿堂紅億達(dá)按揭統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2006年下半年到2007年第三季度，廣州二手樓的套均貸款成數(shù)一直保持在5.9成，并未超過新政“紅線”，不過同期套均年限卻從12.8年增長(zhǎng)到14年，這表明一路走高的樓價(jià)使置業(yè)者對(duì)貸款依賴度增高。特別是今年第三季度套均貸款成數(shù)在6.5成以上的比例達(dá)49.3%，這一比例與過去相比略有增加。
滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為，對(duì)新政要從兩方面看：一方面，不宜將新政作用夸大，因新政并沒有得到相關(guān)數(shù)據(jù)的有力支撐，而且最終的執(zhí)行恐怕還有些折扣；另外，又不能低估新政的意義，特別在美國(guó)次按危機(jī)的警示以及存貸比上限的限制下，銀行已收緊房貸審批，而樓市還加息、物業(yè)稅等利空傳聞，本次新政很有可能成為樓市告別價(jià)格快速上漲階段的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過，調(diào)控的目的是“求穩(wěn)”而非“求降”，只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好，樓價(jià)大跌的可能性不大。
業(yè)主希望“落袋為安”
據(jù)了解，與過往買方近乎一廂情愿的觀望情緒不同，本次新政讓以往高姿態(tài)的賣方也蠢蠢欲動(dòng)，一些賣家有拋盤套現(xiàn)獲利的打算。據(jù)滿堂紅濱江東分店負(fù)責(zé)人潘小利介紹，最近市場(chǎng)上的放盤量增多，主要就是因?yàn)樾抡尣簧贅I(yè)主(包括炒家)有“落袋為安”的打算。這些業(yè)主并不是認(rèn)為樓價(jià)可能下降，而是覺得樓價(jià)已經(jīng)漲到一定高位，短期內(nèi)難再有大的空間，不如把已經(jīng)不菲的獲利套現(xiàn)另作他用。據(jù)悉，現(xiàn)在雖然還有個(gè)別業(yè)主用加價(jià)的方式刺探市場(chǎng)反應(yīng)，但其價(jià)錢并非是不可商量的。總的來說，放盤價(jià)比之前要貼近市場(chǎng)實(shí)際行情，而且“各付各稅”的情況在增多。
不過，敏感時(shí)期業(yè)主的讓步反而讓之前一路追漲的買家心理有了遲疑，“看看再說”成了不少本來有意近期入市的新買家的心態(tài)。一些買家更是對(duì)新政寄以厚望，期望高居不下的樓價(jià)能有些轉(zhuǎn)機(jī)。而上半年一度非常活躍的投資者們最近已經(jīng)明顯減少了出手次數(shù)，持幣觀望的態(tài)度成為主流。相關(guān)中介人士反映，現(xiàn)在主要以自住性質(zhì)的老客戶為主，他們對(duì)市場(chǎng)的政策消化能力比較強(qiáng)，不會(huì)因此放棄自己的買樓計(jì)劃。
市場(chǎng)盤整期 正是入市好時(shí)機(jī)
每逢新政出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上就必然會(huì)陷入觀望期。以二手市場(chǎng)為例，據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年4月“國(guó)八條”出臺(tái)，同年5月，全市成交達(dá)到了68.69萬平方米的全年高峰，而緊接6月，市場(chǎng)進(jìn)入“觀望期”，成交迅速跌至40.65萬平方米，降幅達(dá)40.8%。而成交價(jià)也從5月的4698元/m2下跌到4471元/m2，降幅為4.8%。2006年5月“國(guó)六條”出臺(tái)，6月成交量比5月下降了15.3%。
由此可見，每次新政出臺(tái)時(shí)都會(huì)出現(xiàn)觀望期，這是買家心態(tài)在市場(chǎng)上的正常反應(yīng)。中原地產(chǎn)有關(guān)人士指出，同樣是房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年11月，僅半年時(shí)間，全市二手成交量迅速恢復(fù)到63.33萬平方米高位，升幅達(dá)55%，樓價(jià)更比5月份上升5%。而2006年12月成交量?jī)r(jià)分別為66.87萬平方米和6365元/m2，比半年前分別上升了24%和10%。種種跡象表明，市場(chǎng)在消化掉利空消息之后，成交量和價(jià)格還將有望在年底回升。
中原地產(chǎn)研究部了解到，除買家觀望外，不少區(qū)域出現(xiàn)盤源增多、業(yè)主反價(jià)減少等與以往不同的現(xiàn)象。許多業(yè)主由于受到“樓市拐點(diǎn)說”的影響，急于放盤。而一些新入市的買家仍不為所動(dòng)，但對(duì)于關(guān)注著二手市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的買家來說，目前反而是進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)銷售人士介紹，近期成交的買家認(rèn)為目前樓市成交量雖然有所回落，但屬于正常的高位盤整，趁著二手市場(chǎng)貨源充足、業(yè)主心態(tài)軟化時(shí)，正好進(jìn)貨。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)此次觀望期也不會(huì)很久，大約會(huì)持續(xù)兩三個(gè)月。(記者 龍蕾 陳白帆)
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