發表評論 一場由國務院布置的全面檢查，或許將令“囤地房企”的命運陡然轉折。今后他們不僅要面對20%的土地閑置費，包括限制融資在內的一系列“重罰”，正在悄悄逼近。
國務院給出了時間表。2008年6月之前，全國國土系統將清查匯總域內閑置用地的詳細情況，并通過國土資源部上報國務院。與此同時，國土資源部專項針對閑置用地處置的“新規”亦在緊張制定中，面對糧食安全、耕地保有等一系列嚴肅命題，中國最高決策層正在以前所未有的嚴厲態度，求解閑置用地的處置。
“命題清查”
用5個月的時間，徹底清查全國范圍內閑置土地的基本情況，這是國務院最新布置給全國國土系統的任務。
“文件會陸續發到各省廳。”1月8日下午，國土資源部一位官員告訴記者。他還透露，這實際上是一次國務院分管領導提出的“命題作文”，而在此之前，全國范圍內閑置用地的總量一直沒有十分準確的數字。
一個多月前，一份由北京師范大學金融研究中心主任鐘偉操刀的報告指出，截止到2007年底，全國已出讓、但開發商未開發的土地總面積為10億平方米，但對于這一數字是否可以等同于囤地總量，國土資源部相關人士只是表示，由于不清楚這份報告的統計口徑和方式，不便發表評價。
相信在5個月后，情況將大不一樣。記者了解到，這次由國務院統一安排的清查工作主要針對以各種方式出讓的城鎮建設用地及新增建設用地的閑置情況，既包括招、拍、掛出讓的房地產用地、工業用地，也包括以劃撥方式出讓的用于基礎設施、大項目建設的使用土地。
知情人士透露，清查重點以房地產用地為主，工業用地次之。至于認定閑置用地的標準，一是土地使用權證辦理完成后一年未動工開發；二是動工開發，但兩年內開工面積未達到1/3，以及完成投資額沒有達到總投資額25%，出現這兩種情況中的任何一種，都將在這次清查當中認定為閑置土地。
在中國人民大學土地管理系副主任嚴金明的印象中，這是第一次在全國范圍內針對閑置土地的問題展開專項清查。
據了解，全國所有省、自治區、直轄市以及計劃單列市都將列入到清查的范圍內，按照國務院的要求，所有工作將于2008年6月前完成，并匯總后上報國務院。這也是近年來并不多見的由國務院限定“截止時間”的檢查工作，足見“來勢兇猛”。
嚴厲罰則
這些清查匯總的閑置土地材料，將成為國土資源部制定或修訂閑置土地處理相關規章的依據。而在正在制定的“新規”當中，土地閑置在達到“無償收回”程度之前，房企所承擔的也將不再僅僅是20%的土地閑置稅。
前述國土資源部官員向記者證實，該部確實正在抓緊制定處理閑置用地的相關新辦法。記者了解到，在未來的政策框架中，囤積土地的企業，可能受到的最為嚴厲的處罰將是被限制融資，這無疑點中了企業囤地運作的“命門”所在。
“主要是兩部分，一是信貸融資，二是資本市場上的再融資，也就是說，對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，嚴格控制展期貸款或滾動授信。”知情人士稱。他同時還透露，對違法用地的項目，一律禁止銀行發放信貸，并禁止其在資本市場上進行融資。
對于認定標準，他表示，國土資源部正在細化當中。鐘偉告訴記者，他報告中指陳的未開發土地，大量購地的資金來自于銀行信貸和資本市場的再融資，一般情況下，房地產企業“高價買地——再行增發”已經成為了固定的套路，這導致沉淀在未開發土地上的資金高達萬億元之巨。
他認為，如果最終這樣的規定能夠最終出臺，肯定能遏制企業囤積土地的行為。
顯然，一切不會如此簡單。由于限制融資并非國土資源部一個部門能得以確定，尚需央行、銀監會、證監會配合。不過，記者了解到，目前國務院已經認可了“限制囤地企業融資”的思路，并且明確，在正式執行之后，如果有相關機構違反政策，將直接追究主要負責人的責任。
在2006年由建設部、國土資源部等九部委聯合下發的“落實37號文件細則”中已有規定，對于有囤積房源或空置一年以上的項目，禁止銀行給予開發貸款支持。一旦土地囤積招致的限制融資政策，再加上從緊的貨幣和信貸政策，地產企業“囤房、囤地”的策略，無疑將受到嚴峻挑戰。
企業慎對
“我們還沒有接到政府檢查的通知，不過近一階段我們拿地的速度和頻率慢了很多了，主要是拿了土地，要逐個開工建設，資金的壓力比較大，要消化一陣。”從記者口中得知此消息后，一家上市房企的高管向記者表示。
對于未來可能的“限制融資”，這位高管表現得尤為謹慎。他私下向記者透露，2007年，該企業土地購置費用總額為63億元，而這一年該公司通過增發、可轉債等渠道總計融資額僅40億元，由此足見限制融資對企業的致命影響。
“這是鏈條反應，不能再融資就沒有資金再行拿地，而拿不到地，反過來也不能再融資，這是一個關鍵環節，切斷這個環節，有利于控制過多金融系統的資金向土地繼續沉淀的趨勢。”鐘偉對記者說。
萬科企業副總經理丁長峰告訴記者，在2008年中，萬科雖然會繼續在合適的區域以合適的土地價格獲取土地，但作為一個追求規模效益和速度利潤的企業，萬科一不再追求地王；二也將不再追求土地儲備總量，而是將已有的土地儲備盡快形成房源銷售，他坦承，過多的囤積土地一方面會造成開發資金上的壓力，另一方面也容易觸碰一些政策紅線。
不過，華遠總裁任志強卻對此舉可能產生的影響不以為然，他向記者表示，“企業囤積土地還是因為政府的土地供應稀缺，如果現在政府把土地的供應量提高一倍，那沒有人會囤地，那么多土地買下來，沒有企業負擔得起這個錢。”
“我們盡量做好自己手中已有土地的開發工作，至于限制再融資的問題，其實還是看最后認定的口徑是嚴還是松。”前述上市公司高管對記者說。而此時此刻，事關眾多企業融資命運的“囤地處置”新規正在相關部委的手中緊張運籌。(李樂)
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