12月11日，央行、銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》)，明確第二套住房的認定細則是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，人均住房面積低于當地平均水平的家庭除外。
與此同時，國務院常務會議叫停城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發(參見本報昨日相關報道)。
表面來看，這兩條新規都是為了限制和規范購房者的行為，但出發點顯然有所不同，對民生和房價也將產生不同的影響。
與以往主要針對供方的房產政策不同，《補充通知》的矛頭直指投資性購房需求，目的是通過提高第二套房購房門檻，有效抑制投資性購房的炒房行為，使住房回歸民生本性。近期的政策面一再強調，住房是人們的一項基本生存權，這是房地產不能完全淪為投資市場的根本理由。購買第二套房產門檻的提升有利于改變房市的需求結構，控制房地產按揭貸款還有利于控制信貸規模過度擴張，這也是從緊貨幣政策的題中之意。
與此同時，《補充通知》的相關問題也值得關注。銀行授信系統在執行層面上的可信度已受到各界的廣泛議論，撇開這點不論，此番房市新政還至少存在以下兩點疑問。
其一，提高房貸門檻只能限制中等收入階層，而不是高收入階層。對于那些資金雄厚的惡意炒房者來說，并不依賴銀行信貸。實際上，早在細則出臺之前，就有人表示這項新政只能限制一部分的投資購房者。結果，第二套房貸款緊縮可能會演變成一個區分機制：中低收入者將被排除在投資購房者之列，而剩下的則是高收入者。對整個社會而言，這可能是一個不合理的逆向選擇。因為，只有高收入者才能真正享受未來房價上漲的收益。
其二，第二套房標準的實施，并不會增加現有多套住房持有者的成本。對于北京、上海這樣的大城市來說，市中心的住房供應已經很難增加，持有多套住房者將不受此新規定的影響，從而成為潛在受益者。因而，即便第二套房新規立即得到嚴格執行，也只能起到邊際調整的作用，難以一舉扭轉現已較高的房屋空置率。這一點將使新規效果大大折扣。
其三，第二套房購買細則或將推升小戶型的價格。房市是高度聯動的市場。一個看似壓制投資行為的措施，也可能會抬高小戶型的房價，因為小戶型在稅收、房貸等各個環節都享受優惠。而小戶型房價提升的結果是中低收入者等“夾心層”購房者成本的增加。這可能不是政策的初衷。
此外，叫停“小產權房”主要將影響到中低收入者的購房選擇。顯然，到農村購買小產權房的人多半是中低收入者。與《補充通知》的限制對象不同，限制農村土地轉為房地產開發用地和小產權房的蔓延，將限制中低收入者逃脫市區高房價的能力。
誠然，繼續堅持農村集體土地所有制和國有土地的界限是國情所需。土地制度極為復雜，不能僅僅從降低房價這一個維度來考量。但打通城鄉二元土地制度，從根本上穩定房價，一個可能的選擇是延續此前劃分主功能區的理念，從全國和區域的視角來綜合考量對土地資源的使用。
鑒于房價上漲主要在大城市發生的現實，可以考慮在產業和人口集聚的地區形成城市群、城市帶，用公共交通縮短區域間的距離，而對一些內陸地區，則應嚴格限制城市擴張，增加耕地供應。通過差異化的調控手段，達成從吃飯到居住等民生問題的最優結果。
□傅勇(經濟學博士 中國人民銀行上海總部)
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