本周房地產股繼續大幅下挫，昨日金地、華發、華僑城、招商地產、泛海建設等跌幅均超過4%。從各方面情況判斷，部分地區地價下跌是主要因素。近日，廣州和廈門進行的土地拍賣遭受發展商冷遇，賣地價格大體出現50%左右的下跌。從各方反應來看，地價下跌已經令發展商、研究機構、投資者等各方趨于謹慎。那么，假如房價拐點真的形成了，我們是否準備好了？
地價下跌令業界趨于謹慎
筆者和上述參與此次競買的上市公司進行了一些交流，而后也與多位地產行業分析師進行了探討。綜合來看，業界的觀點已經由樂觀變得謹慎。首先，就地價而言，主流觀點認為，地價下跌究竟是個別事件，還是一個新的趨勢，值得繼續觀察。其次，房價和地價二者互為因果。11月以來，北京、上海、廣州、深圳房價均出現不同程度的回落，是此次房價牛市以來所首見。如果說近期房價走低是地價下跌的重要原因之一的話，那么，地價的大幅下跌又可能繼續反過來作用于房價，引發房價進一步回落。所以，兩大城市地價大幅下滑，會否成為全國性房價拐點出現的先兆，值得我們關注。
香港百年地產經驗的啟示
從香港百年地產的經驗來看，地價和房價是一直在螺旋式上升的。但在長期上漲的過程中，每10年左右會出現一次明顯的房價階段性拐點，而轉折的先兆和確認就是地價的下跌。所以，香港地價下跌往往被看成是房價階段性調整的標志。我們還注意到，香港房價大幅下跌之前，會出現以下現象：其一，房價出現較長時間的階段性大幅上漲，一輪上漲下來漲幅往往在5到10倍；其二，上漲后期，拍地過程中頻頻出現地王；其三，多方人士呼吁房價存在泡沫；其四，銀行大幅提升利率和首付成數。房價開始進入下跌過程中，會出現以下現象：其一，地價開始大幅下跌；其二，發展商競相壓低價格拋售，出現一手房價格低于二手房的現象；其三，少數高位購房人成為負資產人士；其四，股票市場跟隨房價大幅回落。
因此，通過對比香港的情況，近期地價下跌以及各主要城市房價走低的現象，正向我們勾畫出一幅若隱若現的房價拐點圖。
不排除地產業出現階段性調整的可能
對于房價的長期運行，我們毫無疑問是樂觀的，但我們不能排除房價出現階段性拐點的可能性。如果房價出現了階段性拐點，那么，筆者預期會有以下事件發生：其一，因為大國經濟的因素，房價不會像當時的香港特區那樣出現太深的跌幅，但如果出現二到三成的調整，也不值得驚訝；其二，持續時間將不會短，甚至可能到2009年才能完成調整；其三，部分激進的地產商將出現資金鏈斷裂，龍頭公司并購機會由此來臨。
盡管短期地產行業可能出現大的波動，但我國人口因素導致的實質性需求，將在地產業階段性的調整后再度迸發。所以，穩健的地產商將有可能趁機大幅擴張，兼并收購、提高行業占有率。由此觀之，地產業的螺旋式上升的基本趨勢沒有變化，但市場過熱后出現一到兩年的階段性調整，也不是沒有可能。
此外值得關注的是，如果房價停止增長，地產公司的估值將大幅調整。與此同時，股市也將出現較大調整。一方面是地產股調整會直接導致股市進入調整；另一方面，房地產行業的調整，也會引發其他相關行業的調整，進而對整個經濟體產生階段性的影響。總之，如果房價拐點確認，那么，股票市場將出現幅度較大的波動。(中證投資 徐輝)
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