為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)，人民銀行、銀監(jiān)會于12月11日在北京聯(lián)合召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議，并在當(dāng)天下午公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱《補(bǔ)充通知》)，進(jìn)一步明確了“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”的規(guī)定。
與央行9月27日下發(fā)的《通知》相比，《補(bǔ)充通知》對此前爭議最大的關(guān)于第二套房的界定問題進(jìn)行了明確，那么，這份遲來的“補(bǔ)丁”能否使房貸新政發(fā)揮應(yīng)有的效果呢？
央行9月27日下發(fā)的《通知》規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。”
但是，關(guān)于第二套房的界定，央行沒有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是要求“各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則”，由此，各家銀行根據(jù)自己的理解，對于第二套房的界定給出了四種版本：一，以個人為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇。二，以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受“第一套房”待遇。三，以家庭為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇。四，以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
這四種版本對于第二套房的制約效果，可用“差之毫厘，謬之千里”來形容。比如，第一個版本對于炒房這種投機(jī)行為幾乎沒有任何約束力。原因有二：第一，炒房者可以在還清貸款后，繼續(xù)享受“第一套房”待遇炒房，形成以個人為主體的循環(huán)炒房鏈條。第二，炒房者可以用家庭其他成員的名義購房，并且享受“第一套房”才能享受的優(yōu)惠待遇，從而形成以家庭眾多成員為主體的循環(huán)炒房鏈條。
很顯然，在商業(yè)銀行選擇第一種版本的情況下，央行發(fā)布的房貸新政對于炒房的制約力量將全部被架空。而商業(yè)銀行的逐利本能，使它更愿意為自己留下寬松的回旋余地，盡可能大地規(guī)避政策對其商業(yè)逐利行為的制約，由是，造成第一個版本被更多商業(yè)銀行所采納的局面。
央行顯然認(rèn)識到了《通知》的缺陷，因此，在12月11日正式發(fā)布政策“補(bǔ)丁”，明確“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，而且對“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭”作出了極為嚴(yán)格的界定。
央行的這一“補(bǔ)丁”嚴(yán)謹(jǐn)?shù)搅藥缀鯚o懈可擊的地步，它堵住了此前《通知》中留下的諸多漏洞，最大限度地壓縮了商業(yè)銀行的政策回旋空間，使得房貸新政變得不僅具體和剛性，在可操作性上也大大提高。這將徹底結(jié)束各銀行間在第二套房界定方面的亂局。但是，房貸新政“補(bǔ)丁”能否發(fā)揮威力還需要重視兩個方面的問題：
首先，對信息真實(shí)性的確認(rèn)。央行在《通知》中要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，及時通過央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對“第二套以上住房”的認(rèn)定準(zhǔn)確無誤。但是，在房貸被各家銀行普遍視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目的情況下，倘若借款人在貸款合同中不如實(shí)填寫相關(guān)信息，商業(yè)銀行會否愿意承擔(dān)核實(shí)相關(guān)信息真實(shí)性的成本？另外，央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫是否全面？
其次，外資銀行。央行的《補(bǔ)充通知》主要針對的是國有商業(yè)銀行，而外資銀行在房貸中的作用是不容忽視的。目前，確認(rèn)第二套房貸主要通過央行個人征信系統(tǒng)查詢，但目前鮮有外資銀行加入央行征信系統(tǒng)，即使金融業(yè)發(fā)達(dá)的上海市，至今也尚未有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng)，如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行，經(jīng)辦的外資銀行就無法查詢相關(guān)貸款記錄。那么，外資銀行該如何執(zhí)行房貸新政呢？
這兩個問題如何解決，或?qū)Ψ抠J新政的最終效果產(chǎn)生重要影響。(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財經(jīng)專欄作家)
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