2007年冬天來(lái)到之前，身居北京的人們，已經(jīng)許久沒(méi)有聽(tīng)到關(guān)于房?jī)r(jià)的“新聞”了。因?yàn)檫@一年里，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)，除了“喊漲”，并沒(méi)有哪怕一丁點(diǎn)與此不同的新鮮內(nèi)容。
不過(guò)，這個(gè)冬天，情況有了變化。先是珠三角的幾個(gè)城市傳來(lái)消息：“房?jī)r(jià)跌了”；接著，又有一家深圳大型地產(chǎn)中介的老板卷款上億潛逃，被媒體大量曝光；而此前，第二套房貸款利率與首付比例新政出籠。忽然間，一往無(wú)前的“房?jī)r(jià)”顯得有點(diǎn)“遲疑”起來(lái)。有人開(kāi)始追問(wèn)：中國(guó)房市是否已經(jīng)面臨“拐點(diǎn)”？而另一部分人則輕描淡寫(xiě)地將最近一些城市房?jī)r(jià)的下跌描繪為房市的一次“假摔”。
僵局
賣(mài)方在起勁吆喝
買(mǎi)方已捂緊錢(qián)袋
一些跡象已經(jīng)顯示出目前房市中的種種悖論。
一方面，相當(dāng)部分專(zhuān)家學(xué)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都堅(jiān)定地認(rèn)為，需求旺盛與供應(yīng)不足是當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要原因；但是另一個(gè)方面，許多基于調(diào)查研究后得出的結(jié)論則指出：“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣”，而不是“購(gòu)房”。一面是迫切的購(gòu)房需求，一面又是謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，房市似乎陷入一次“僵局”。
對(duì)北京、上海等幾個(gè)大城市的高房?jī)r(jià)和“瘋漲”勢(shì)頭，這些城市中早已彌漫了不少抱怨的情緒。搜房網(wǎng)的總裁莫天全在不久前歐美同學(xué)會(huì)舉辦的一次論壇上說(shuō)，中國(guó)的股市幾乎是讓所有的人都在高興，而房市則讓相當(dāng)一部分人不高興，買(mǎi)了房的人可能會(huì)高興，因?yàn)榉孔由盗耍鴽](méi)有買(mǎi)房的人則肯定不會(huì)高興，因?yàn)榉孔釉絹?lái)越貴。現(xiàn)在，不高興的情緒似乎找到了力量，房?jī)r(jià)竟然出現(xiàn)了回落，至少猛漲的勢(shì)頭已經(jīng)緩了下來(lái)。
然而，即使如此，“僵局”依然是一個(gè)難以回避的事實(shí)。“回落”與“慢漲”之后的房?jī)r(jià)，仍然在一個(gè)高位徘徊，無(wú)論賣(mài)方怎么描述“供不應(yīng)求”，怎么說(shuō)明“房?jī)r(jià)高，高得有道理”，卻無(wú)法掩蓋日漸下降的成交量。這也使得銷(xiāo)售商們開(kāi)始主動(dòng)給那些潛在的客戶(hù)挨個(gè)打電話，推銷(xiāo)自己的樓盤(pán)，而早幾個(gè)月，這些“客戶(hù)”們都是起大早去老遠(yuǎn)的地方看盤(pán)填表排隊(duì)的主兒。
但是，現(xiàn)在“客戶(hù)”們都得更謹(jǐn)慎地把自己的錢(qián)袋捂緊了，找上門(mén)來(lái)的生意總有點(diǎn)讓人不放心，更重要的是，對(duì)于房?jī)r(jià)在未來(lái)的走向，人們已經(jīng)越來(lái)越?jīng)]有一個(gè)清晰的意見(jiàn)。
謎局
看“漲”派理直氣壯
看“跌”派呼聲漸強(qiáng)
圍繞著“房?jī)r(jià)”的討論，似乎從來(lái)沒(méi)有停歇過(guò)。
在政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者幾方之間，錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系總是很難被簡(jiǎn)單厘清；而同時(shí)，不同立場(chǎng)的聲音卻被媒體不斷拋出。于是，“抱怨”似乎成了所有人的“武器”——開(kāi)發(fā)商抱怨政府土地提供有限；而購(gòu)房者則罵開(kāi)發(fā)商發(fā)了黑心財(cái)——最近出籠的各種富豪榜上，房地產(chǎn)商人都名列前茅的事實(shí)，由不得人不浮想聯(lián)翩。
在充滿言論自由的中國(guó)房市中，似乎每個(gè)人都在努力地闡述自己的觀點(diǎn)和理由：開(kāi)發(fā)商覺(jué)得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不是太高而是不夠高；有房者祈禱著自己的房產(chǎn)至少是不要貶值；無(wú)房一族當(dāng)然做夢(mèng)都在希望房?jī)r(jià)能夠迅速跌下來(lái)；投資客則像盯大盤(pán)一樣盯著樓盤(pán)，時(shí)刻準(zhǔn)備著賣(mài)漲殺跌。在各種不同預(yù)期的心理博弈中，房市越來(lái)越像一個(gè)“謎局”，房?jī)r(jià)則開(kāi)始了“迷霧中的旅行”。
關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，隨著這種博弈的氛圍越來(lái)越濃厚，道理也越說(shuō)越糊涂。
喊漲的聲音當(dāng)然是一個(gè)主流，然而，一個(gè)“漲”字，對(duì)于全國(guó)一盤(pán)棋的中國(guó)房市來(lái)說(shuō)，實(shí)在是過(guò)于簡(jiǎn)單了。“漲”在量上，有多有少；在區(qū)域分布上，有這里漲、那里不漲，有這里漲多、那里漲少……實(shí)難一概而論。但是，籠統(tǒng)地討論“房?jī)r(jià)”，似乎是一件更容易讓人習(xí)慣的事情。因其言論而時(shí)常成為話題人物的著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)就說(shuō)過(guò)，只要現(xiàn)在這種供不應(yīng)求的情況不改變，房?jī)r(jià)再漲個(gè)十年也不是沒(méi)有可能。從北京等城市目前“量跌價(jià)漲”的狀況來(lái)看，看“漲”派亦沒(méi)有喪失現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
不過(guò)，看“跌”一方的力量正空前地強(qiáng)大起來(lái)。根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)；對(duì)于現(xiàn)在是否是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，69.13%的被調(diào)查者認(rèn)為不是，僅有18.11%的人認(rèn)為是，因?yàn)橐院蠓績(jī)r(jià)還得漲；對(duì)于今后一兩年里房?jī)r(jià)將呈何種走勢(shì)，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長(zhǎng)，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長(zhǎng)。
更為穩(wěn)健的姿態(tài)，則是承認(rèn)目前出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象，但仍相信房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)便說(shuō)：“目前個(gè)別城市部分樓盤(pán)樓價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象，要具體問(wèn)題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點(diǎn)。”
這種對(duì)房市發(fā)展相對(duì)樂(lè)觀的看法甚至有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)支持。據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP存在密切聯(lián)系。當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000至4000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000至8000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。我國(guó)人均GDP2006年已達(dá)2000美元，這似乎意味著：今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)都與“蕭條”絕緣。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況不會(huì)發(fā)生根本性改變，居民不斷增長(zhǎng)的住房需求依然是房?jī)r(jià)上行的動(dòng)力。然而，引發(fā)焦慮的是，大量資金的涌入造成了房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的非理性上漲。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)既可能繼續(xù)上漲，也存在回調(diào)可能。關(guān)鍵是各種因素之間如何消長(zhǎng)變化以及宏觀調(diào)控措施如何落實(shí)。
棋局
博弈固然看“實(shí)力”
關(guān)鍵其實(shí)在“心態(tài)”
在眾說(shuō)紛紜的時(shí)代里，聽(tīng)信各種“抱怨”沒(méi)有任何實(shí)際意義。比如房地產(chǎn)商喜歡痛陳“地荒說(shuō)”，然而，北師大金融研究中心12月4日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》即指出：開(kāi)發(fā)商目前的囤地規(guī)模大約可支持開(kāi)發(fā)商靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年，即可支撐一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期。
而供不應(yīng)求說(shuō)，也需要一分為二來(lái)看。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，如果房子純粹是投資品，而政府又要穩(wěn)定這種投資品價(jià)格的話，把房子造到月球上去也會(huì)供不應(yīng)求。但現(xiàn)在的問(wèn)題當(dāng)然是：房子不會(huì)造到月球上去，而房子也不是純投資品，它更是消費(fèi)品。作為消費(fèi)品，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的確已經(jīng)超過(guò)了大部分工薪階層的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，供求已產(chǎn)生變形。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們需要利潤(rùn)；無(wú)房戶(hù)需要一套自己真正能買(mǎi)得起住得上的房子；政府需要這個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展，最近頻頻出臺(tái)的政策說(shuō)明，中國(guó)政府已經(jīng)在高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的影響民生的問(wèn)題。
但是，對(duì)于具體的房?jī)r(jià)，這仍然是一個(gè)需要一分為二來(lái)看的問(wèn)題。
某個(gè)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)開(kāi)玩笑說(shuō)，“安得廣廈千萬(wàn)間”，從杜甫就開(kāi)始搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了。這樣的顛覆是過(guò)于含混的，杜甫的詩(shī)句在今天可以代表無(wú)房一族的心聲，居者有其屋的社會(huì)理想是不能松動(dòng)的，杜甫即使是從事房地產(chǎn)事業(yè)，那么，也會(huì)致力于廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，以解決中低收入階層的住房問(wèn)題，而不是面向高收入階層去建造商品房。目前，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的確存在供應(yīng)不足的問(wèn)題，需要政府出臺(tái)一系列政策措施來(lái)進(jìn)行引導(dǎo)。這一部分住房的房?jī)r(jià)與房租，相應(yīng)也會(huì)“以人為本”，穩(wěn)定在合理的范圍。
至于高檔住宅和高價(jià)商品房，由于其購(gòu)買(mǎi)者絕大部分屬于高收入階層和數(shù)量不少的投資客，討論這部分住房的供求是一件很有意思的事情。《中國(guó)證券報(bào)》最近撰文指出，上海不少樓盤(pán)近期遭遇了畸高的撤單率(買(mǎi)房后又退房)。某樓盤(pán)的數(shù)據(jù)顯示，已售出房源是1342套，撤單次數(shù)卻高達(dá)916次，大多數(shù)月份的撤單率占到當(dāng)月簽約數(shù)的1/3以上，部分月份撤單率甚至高于簽約率，如今年10月其簽約次數(shù)為132次，撤單達(dá)244次。而該樓盤(pán)今年漲幅已經(jīng)達(dá)到了80%左右。業(yè)內(nèi)人士表示，很多樓盤(pán)在原先并不熱銷(xiāo)的情況下，想要抬高價(jià)格，只能先靠自己內(nèi)部“消化”，炒作漲價(jià)熱銷(xiāo)的局面。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前上海房?jī)r(jià)大幅拉升的空間已經(jīng)有限，而濃厚的投資心態(tài)對(duì)樓市的穩(wěn)定發(fā)展十分不利。因此，從實(shí)質(zhì)意義上而言，上海并沒(méi)有出現(xiàn)供不應(yīng)求。在投資過(guò)熱的情況下，上海樓市正面臨一把雙刃劍：“如果市場(chǎng)走強(qiáng)，投資熱將助推房?jī)r(jià)，而如果市場(chǎng)走弱，投資熱則可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。”
從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)就有如棋局，視博弈者的心態(tài)在局中最終偏向了哪一方。房地產(chǎn)商潘石屹在其博客里說(shuō)過(guò)一句話——“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的是作判斷”。很簡(jiǎn)單，但是很對(duì)頭。(記者 楊凱)
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