最近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，有關(guān)部門憂心忡忡，調(diào)控措施不斷出臺(tái)，但是，房?jī)r(jià)卻迎著調(diào)控昂首向上，出現(xiàn)了越調(diào)控房?jī)r(jià)漲得越快的現(xiàn)象。問題出在哪里？關(guān)鍵在于由于種種人為因素導(dǎo)致了房屋的有效供給嚴(yán)重不足。
市場(chǎng)供應(yīng)的充足與否，直接決定著某種商品的稀缺程度，也決定著其價(jià)格的高低。如果某種商品由于種種人為原因出現(xiàn)有效供給不足，就容易制造出供不應(yīng)求的假象，從而，不斷推動(dòng)價(jià)格上漲，導(dǎo)致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫節(jié)。我國(guó)的房?jī)r(jià)就面臨著這一局面。
根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)每年出讓的土地面積并不少，如果這些土地全部形成有效供給，商品房供應(yīng)的稀缺狀況就不可能出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也不可能漲到今天這種地步。但是，由于三種原因，有效供給并沒有形成。
第一，土地被大量囤積導(dǎo)致商品房建設(shè)進(jìn)度緩慢，難以形成足量有效供應(yīng)。建行最近發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》披露，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。全國(guó)最大的“地主”是碧桂園，截至今年7月末，總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米。
第二，大量已建成商品房囤積在開發(fā)商和炒房人手中，導(dǎo)致房屋的市場(chǎng)有效供應(yīng)不足。作為一種“可交易的人民幣資產(chǎn)”，在現(xiàn)在人民幣流動(dòng)性過剩的大背景下，由于國(guó)內(nèi)投資渠道偏少，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資性購(gòu)房需求持續(xù)旺盛。北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高與此不無(wú)關(guān)系。深圳社會(huì)科學(xué)院公布的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示：深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%。可見投機(jī)性購(gòu)房之嚴(yán)重。
由于大量房屋囤積在開發(fā)商和投資者手中，導(dǎo)致真正需要住房的人無(wú)法得到有效滿足，在深圳房市炒作最火爆的時(shí)候，普通人買房甚至需要向開發(fā)商或中介公司繳納幾萬(wàn)元的喝茶費(fèi)才能獲得購(gòu)房機(jī)會(huì)。這不僅意味著有效供應(yīng)與有效需求之間的嚴(yán)重脫節(jié)，也意味著房屋實(shí)際需求者的購(gòu)房機(jī)會(huì)在被變相擠壓乃至剝奪。
第三，住房的結(jié)構(gòu)性失衡造成市場(chǎng)的有效供應(yīng)嚴(yán)重不足。我國(guó)第二次房市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”這一政策是基于現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上作出的。因?yàn)檎{(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積大約在26.11平方米，戶均住宅建筑面積在83.2平方米左右。也就是說(shuō)，90平方米的面積是符合大多數(shù)人的需求的，是真正的市場(chǎng)主流需求。將90平方米比例界定為70%，而將30%比例的大面積住房用來(lái)滿足富人的需求，是與市場(chǎng)實(shí)際需求相吻合的。
但是，根據(jù)建設(shè)部信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市批準(zhǔn)預(yù)售商品住房中，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重到今年上半年也才占到24.31%。國(guó)家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%，大戶型仍是主流。這就意味著，大多數(shù)人所需要的中小套型住房依然無(wú)法得到滿足，住房供應(yīng)由于結(jié)構(gòu)性失衡而難以形成有效供給。
因此，房市調(diào)控要想取得效果，必須針對(duì)造成有效供給不足的因素分別采取針對(duì)性的措施，以加大商品房的市場(chǎng)有效供給。比如，依法嚴(yán)厲打擊囤積土地行為，對(duì)于滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的土地，堅(jiān)決無(wú)償收回土地使用權(quán)；出臺(tái)嚴(yán)厲的政策，加大囤房和炒房成本；通過建立嚴(yán)厲的問責(zé)制，促使各級(jí)地方政府更嚴(yán)格地執(zhí)行90平方米占70%的政策，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題等等，就能逐漸加大商品房的市場(chǎng)有效供給，從而，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。(賈圖 )
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