第二套購房貸款首付比例提高終于塵埃落定。業(yè)內(nèi)專家分析，監(jiān)管部門加強房貸管理不僅是出于防范房地產(chǎn)金融風險的考慮，也體現(xiàn)了差別化調(diào)控房地產(chǎn)市場的用意。
央行和銀監(jiān)會9月27日發(fā)出的通知，重點調(diào)整和細化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。在業(yè)內(nèi)專家看來，此舉出于兩方面考慮。其一，房地產(chǎn)調(diào)控措施對抑制投機或投資性需求部分失靈，房價且調(diào)且漲。2006年以來，二手房市場進入個人所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅“三稅”齊征時代。這些政策的本意是增加交易環(huán)節(jié)稅負，遏制投資性需求和炒房哄抬房價行為。但截至目前來看，該政策效果不僅未能達到，反而導致房主轉(zhuǎn)嫁稅負致使房價被動上漲。此外，加息對抑制投資性需求的效果也同樣不盡如人意。因為，目前為止的加息尚未改變實際利率為負的局面，房地產(chǎn)的保值增值仍將受到青睞。而且，在人民幣升值壓力下，國際投資者仍熱衷于投資中國樓市。
其二，美國次貸風波直接敲響了中國房地產(chǎn)信貸風險的警鐘。實際上，在央行密集加息的作用下，一些投資者已經(jīng)出現(xiàn)了房貸斷供現(xiàn)象。一旦房價“轉(zhuǎn)漲為跌”，不僅投資者信貸風險批量出現(xiàn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)目前高價拿地的風險也將轉(zhuǎn)為現(xiàn)實，出現(xiàn)資金鏈斷裂。在當前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，這些風險將主要集中在銀行體系。
上述通知還以購房的套數(shù)和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉說，這樣一來，那些投機性或投資性購房將得到有效的遏制，這部分房源將有效轉(zhuǎn)入自住購房者手中。
還有專家建議，在區(qū)分首次置業(yè)和二次置業(yè)基礎上，對新房和二手房房貸首付比例的提高也要有所區(qū)分。他們認為，部分地區(qū)的部分銀行在實際操作中還整體提高二手房房貸首付比例，此舉值得商榷。一是相對于新房的高價，二手房價格相對較低，更能滿足中低收入群體的住房需求。二是一手房定價權被開發(fā)商牢牢掌控，開發(fā)商捂盤抬價、期房陷阱等現(xiàn)象加大了銀行放貸風險，二手房則是房東和購房人對現(xiàn)房進行的“討價還價”，銀行在對現(xiàn)房評估后才放貸，這大大降低了風險程度。
我們應該看到，提高房貸首付，雖然對抑制房地產(chǎn)投資或投機以及控制銀行風險有一定作用，但與此同時也會對住房消費帶來消極影響。因此，對于自住性住房房貸與投資性房貸加以區(qū)別對待，是一個值得研究的課題。(費楊生)
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