主持人：
記者 楊光明
特邀嘉賓：
郭田勇 中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授
劉曉忠 原北京普藍諾經濟研究院研究員
柳博 深圳發展銀行住房與消費信貸部總經理
根據央行最新發布的《中國貨幣政策執行報告》，今年上半年，商業銀行貸款繼續快速增長。其中，居民戶消費性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購房需要的居民戶中長期消費性貸款同比多增3206億元。與此同時，國家發改委和統計局公布的數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格6月同比上漲7.1%。經歷了多次的上漲、調控、再上漲、再調控，各地房價的調控掉入了怪圈。在高房價以及可能面臨新的調控政策出臺的形勢下，商業銀行住房信貸、特別是一直被認為是優質資產的住房按揭貸款將受到哪些影響？如何重新評估住房按揭貸款的潛在風險？記者邀請了幾位專家對這些熱點問題進行了深入探討。
記者：怎樣看待房價的持續走高和銀行房貸增長過快的現象？如何評估目前商業銀行房貸面臨的市場環境？
郭田勇：在我國經濟生活中，住房既是一種商品，同時也具有投資品的特征。房價的持續走高既有住房市場供求不平衡的因素，也有流動性過剩背景下的住房投資需求高漲的影響。因此從商品角度觀察，我國現階段的住房市場的供不應求必將反映在房價上漲上；從資產角度來看，房價的上漲又進一步增強了房價繼續上漲的預期，投資需求也將擴張，其結果更將帶來房價的上漲。
銀行房貸增長過快要從供給和需求兩個方面來看。需求上講，房貸需求是一種衍生需求，它源于對住房的需求，因此可以說銀行房貸增長過快是巨大的住房需求的必然結果。供給上看主要有以下原因：一、個人房貸是銀行的優質資產，其不良資產率不到1%。不僅如此，房貸收益還遠遠高于其他貸款品種。二、個人住房貸款的規模越大，銀行的風險資產總額越小。《巴塞爾協議》規定，完全居住用途的房產作抵押的貸款的風險權數為50%，而其他類型的固定資產及不動產的風險權數為100%。三、2005年底最高人民法院出臺《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，可認為是房貸市場的拐點。《規定》對已經依法設定抵押的房屋，即使是屬于房屋所有人及家屬生活所必需的居住用房，仍可予以拍賣、變賣或者抵債。四、實現銀行資產的轉換，降低房地產開發貸款的不良率。
記者：住房按揭貸款一直被認為是優質資產。你認為住房按揭貸款質量與房價高低存在著怎樣的關系？房價等資產價格持續高漲將在哪些方面影響住房按揭貸款的質量？
柳博：只能說在好的風險管理下的住房按揭貸款才是銀行的優質資產。我們還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款風險管理水平還沒有經受過檢驗。在房價持續上升的情況下，按揭貸款的風險是被掩蓋了的，正如美國的次級按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來，美國的房價出現下滑，其實只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量四分之一的次級按揭市場崩潰，雖然說房價下降并不是惟一的原因。
房價持續高漲給銀行帶來虛幻的假象，也使銀行未能真正地重視按揭的風險管理，這是對住房按揭貸款質量最大的影響。
劉曉忠：房貸是否屬于優質資產，并不能由房地產本身的屬性決定，它屬于一個動態的、相對的概念。當然，房貸自身具有優質資產的基礎和條件，但前提有兩點：一是自住型、消費型為主；二是即便是自住消費型的，房價也需要控制在一個合理的房價收入比范圍內，否則，房價過高所帶來的違約風險、市場風險等是很難避免的。
而目前房貸市場卻充斥著大量的投資、投機型需求，房價收入比也高不可攀，加之目前又處于一個利率變動的敏感時期，等等。這些因素疊加起來，房貸風險自然就凸現出來。
目前，銀行在房貸方面的風險和隱患，一方面集中在開發貸款、建筑貸款，另一方面集中在個貸上。風險不會單一，而是市場風險、價格風險、違約風險和利率走高所導致的利率風險等形成的綜合風險。
記者：個人住房按揭貸款的高速增長，是商業銀行近年來業務發展的突出亮點。但在花樣翻新的房貸產品中，銀行的房貸創新是不是做到了“風險可控”？
郭田勇：銀行的房貸創新遠遠沒有達到風險可控，以下風險都沒有在商業銀行先行風險管理框架內體現和解決。首先，新的道德風險無法解決。房貸新品的推出一方面確實給借款人帶來了便利和實惠，另一方面也使得一部分尚不具備足夠還款能力的人加入到借款人的行列，這就給銀行帶來了逆向選擇的風險。一旦這部分人群的收入狀況發生惡化，銀行就無法按期收回貸款。
其次，一旦房價回落，理性違約問題將更加嚴重。目前我國正處在經濟高漲時期，房地產市場過熱，從而價格步步走高；隨著各項宏觀調控措施的到位與各項解決人民住房問題的措施的落實，價格就會下跌，當房屋價值低于貸款總額時，不排除部分借款人會選擇違約。這種情況下，即使銀行處理抵押物也無法避免惡性的資產損失。
再次，關口后移風險可能帶來巨大損失。目前，許多商業銀行一直相信房價只漲不跌的神話，尤其在《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》出臺后，在實際操作中往往并不重視貸款人的第一還款來源，而更注重抵押品與貸款額度是否相稱。這將風險關口的把守由貸前轉到了貸后。而貸后風險能否把握得住，很大程度上依賴較高的抵押品的現金回收率，而現金回收率則取決于市場對房屋抵押品的估值，如果房價走低，銀行損失在所難免。
記者：目前有一種觀點認為，我國個人住房按揭貸款政策存在著制度缺陷，主要是以交易價格為基礎確定按揭貸款價值，將房地產商的風險和責任轉嫁給了銀行，同時也助長了房地產市場過熱、價格高企，并使銀行也不自覺地成為一個推動房價上漲的力量。怎么看待這個問題？
郭田勇：對此觀點需辯證看待。一方面，按揭貸款確實賦予了購買者更高的購買力，導致了潛在需求的實現，在一定程度上可能導致房價高漲；但另一方面以交易價格來確定按揭貸款價值是市場經濟的必然選擇，存在缺陷的不是按揭貸款政策，而是房地產市場本身和居高不下的房價。把市場過熱的責任歸咎于按揭貸款制度是不公平的。
劉曉忠：我認為問題不在是不是以交易價格來確定按揭貸款價值，現在除了交易價格銀行很難找到第二個價格參照系。事實上這也是銀行風險管理的一部分。
對于銀行來講，如果覺得當前房價高，你可以提高首付比例、加強客戶資料真實性和風險承受能力等方面的審核，或者提高貸款利率等手段來降低風險或加以規避。
記者：從國際上看，證券化是化解房貸風險的有效手段。但是，我國房貸證券化的探索基本處于停滯階段。在當前的形勢下，是否應加快房貸證券化的探索步伐？最近美國發生的次級抵押貸款債券危機對我國商業銀行有哪些借鑒意義？
柳博：證券化可以在一定程度上化解銀行的房貸風險，但并不能化解整個房貸體系的風險和投資人的風險。目前大家都認為房貸是優質資產，加上目前房產抵押債券在市場上沒有一個好價錢，各家銀行自然沒有動力將它們證券化了。不過小銀行由于資金的關系或許愿意。既然大銀行有能力實施證券化，在現階段一個可行的模式是，由大銀行收購多家中小銀行的按揭貸款，然后將其證券化。國外也不是大小銀行、按揭公司都自己搞證券化的。
美國次按危機給我們銀行業最大的啟示應該是，大家都在做的事情并不一定就是對的。我指的是國內很多銀行為爭奪市場，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。美國的次按行業還不是一起都出了問題？依我看，我國銀行的風控水平尚遠不及美國的次級按揭機構，審批也松得多，相當大一部分貸款的發放是基于未經證實或虛假的收入文件。因此可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國式”次級按揭。
記者：最近，監管部門對房貸風險進行了全面預警。商業銀行當前應當從哪些方面采取措施防范房貸風險？
郭田勇：一方面是關注借款人的資信狀況，認真考查借款人的還款能力(資)和還款意愿(信)，通過嚴格的貸前調查與審查，嚴把放貸入口關。另一方面，由于住房抵押貸款的期限很長，即使是最徹底、最及時的審查也無法對借款人資信狀況的變化做出準確預測，因此銀行還必須尋找獲取貸款抵押品來保證自己的利益。具體來看，包括以下方面：
堅持貸前的嚴格審查。它是控制風險的第一步，審查重點有兩個，一是審查借款人的收入狀況與信用狀況。二是審查抵押房產價值及產權狀況。
需進一步完善貸款擔保和貸款保險。它可降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權益。
積極探索住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，其實質就是在二級市場上賣出貸款，將其移出資產負債表，從而也轉移了與該貸款有關的各種風險。
還需探索使用金融衍生工具保值。利率的波動會給貸款銀行帶來不可估量的損失，減輕利率風險的一個辦法就是使用金融衍生工具來套期保值。
要利用貸款重組的手段。當借款人出現還款的困難時，可以通過貸款重組的方法來避免違約的發生。重新構造抵押貸款的方法有很多，如降低利率，利息自然增值和延長還款期限等。
