- 李澤楷旗下盈科北京炒地皮：利潤是蓋房的三倍(2)
囤地緩慢開發，什么企業在拿地？
不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說得如此斬釘截鐵，這么多房地產開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土，他們這錢也賺的太輕松了吧。
他們賺錢倒是輕松，不過，這樣一來，大大加劇了土地市場的價格泡沫。而這些地價最后都會轉化到房價上，苦了我們這些買房的人。
正因為這樣，國家對開發商囤地的行為三令五申嚴令禁止。可除了像盈科這種大有來頭明目張膽囤地的，更多的開發商和土地監管部門打起了太極拳。他們又是怎么逃避監管的？
記者：“位于北京市南五環以外的大興是距離北京城區最近的郊區，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房價也一路飆升，現在大興主要城區的房價已經超過一萬元，不過就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地。”
北京地產界資深評論人楊少峰：“這塊地是2007年很著名的大興的地王，當時在2007年的12月份，華潤置地以194輪的競價才以6291元的樓面地價拍到這個地，當時這個周邊這個房價大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部分的項目可能8千多，所以當時這塊地我們是面粉貴過面包這也是其中的一個例子。”
從2007年拿地到現在，華潤置地的這塊地已經接近兩年的時間。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動工的跡象。實際上，像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。
北京大學房地產研究所所長陳國強：“有機構專門對07年的地王項目做過調研，那么除了少數是退地這種之外，那么閑置的未開發的占了絕大多數，那么一半以上都還是處在待開發狀態。”
華潤置地地產公司是華潤集團旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號地這樣被閑置的土地，在華潤公司還有很多。據統計，截止到2009年9月底，華潤置地公司的土地儲備多達 2530 萬平方米，在全國開發商中排名第八位。如果按照今年預計的銷售業績來計算，華潤置地的土地儲備足夠開發10年以上。不過對此華潤似乎并不滿足，就在土地儲備已經足夠多的情況下，華潤置地今年仍然在大規模拿地。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱：“它在2008年的時候拿地的數量是它銷售數量的8倍，在2009年的時候，拿地數量也是它銷售數量的兩到三倍，也就說他拿地的速度遠遠超過他賣房的速度。”
像華潤置地這樣擁有大量閑置土地的開發商在中國到底有多少？他們囤積土地的數量究竟有多大呢？
陳國強：“的確這種情況在不同的城市在全國應該是比較普遍，而且數量是非常可觀，去年底就是(戴德良行)這個是一家國際著名地產機構，他們對于我們國內的存量土地資源曾經有過一個研究，那么從1998年到08年實際上是房改以來10年時間，就房地產市場開發出來的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實際開發的數字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實際上也就是說還有將近12億平方米的地是閑置沒開發是這樣一個情況。”
根據克爾瑞信息技術有限公司和中國房地產測評中心共同發布的統計數據顯示，截止到今年三季度末，十大房地產企業的土地儲備規模超過三億平方米。其中，恒大地產以5100萬平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。北京地產資深評論人楊少鋒對這些開發商的土地儲備可供開發年份進行了統計。
楊少鋒：“已經在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發，多的夠它們開發幾十年，少的夠它們開發五六年的時間，絕大多數是十多年時間，這說明了什么，這說明這些土地目前供應到市場的大量的土地被這些開發商囤在手中了。”
究竟是什么讓開發商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎？
從這張表上，你看這些開發商手中的土地儲備足夠開發十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景？我注意到，這些土地儲備量特別大的開發商好多都是今年和2007年地王的得主。
而且你有沒有發現，這些開發商絕大多數都是上市公司和國企。你說為什么這些國企和上市公司手中已經有了那么多地，還拼命拿地呢？
因為他們的錢來得容易啊。我注意到前幾個月，有家上市公司發布公告就稱，要增發幾十億元用于買地，實際上他們買了更多的地以后，又可以到資本市場融更多的資金。
究竟是什么讓開發商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎？這場資本游戲最終將造成什么樣的危害？
盡管已經過去三個多月，但是潘石屹至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號拍賣的情景。
潘石屹：“當時很熱鬧，我記得廣渠路15號地拍賣的時候，一共是有11家，從這11家的構成情況來看就很有意思，有10家是國有企業為背景的公司。”
拍賣現場的競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。起拍價迅速從21.12億元飆升到30億元以上。最終潘石屹不得不決定止步于39億元，而中化方興以40.6億拿下了這個北京新地王。
潘石屹：“這里面給我的感覺就是說，有地的要來搶地，沒地的也去搶搶搶地。”
潘石屹再一次乘興而去，敗興而歸。實際上，今年潘石屹參加了不只一次土地拍賣會，卻沒有一次成功地拿到地。他發現如今地價越來越高，拿地也越來越難。偏愛建房子的潘石屹頗感郁悶。
潘石屹：“這些企業都好像手頭上有很多的土地儲備，而且土地儲備好像似乎都可以開發他們幾十年，其實他們手頭上不缺地。”
記者：“不缺地的他們為什么還搶地？”
潘石屹：“主要的動力還是想在資本市場上面去圈錢而不是為了蓋房子，如果土地儲備的量大，上市的時候，市值就會大，如果土地儲備的量大，上完市的時候，可以增發，增發的時候又來可以回來錢，不是為建房子，這個就整個房地產這個市場土地市場就會出問題。”
記者：“出問題導致的危害是什么？”
潘石屹：“就是資產的泡沫化，這個是在資本市場表現出來的，從這個現實生活中我們看到的是，大片的土地圈了，農民就不種了，就不種糧食了，不種菜了，不種水果了，沒法種了。”
記者：“沒地？”
潘石屹：“就讓一些房地產公司保安去看著，曬太陽。”
在潘石屹看來，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。
潘石屹：“就是你囤積的土地多了，建房子的地就會少，建房子的地少的話，市場上面房子的供應量就會少，在中國城市化的進程經濟增長速度又非常快的時候，需求量是不斷的增加，房子的供應量要上不去的話，它這個價格就會飛漲的，物以希為貴。”
實際上，過去五年，全國的房價平均上漲了大約兩到三倍。根據中國房地產信息集團提供的數據顯示，北京2004年商品住宅的價格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱：“我們從上海、北京、廣州、深圳一線城市情況來看，土地的供應是跟不上整個的住宅的銷售成交的，比如說上海，這三年來，整個住宅的成交是土地，就住宅土地出讓的面積的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，廣州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么從一線城市來看土地是供不應求的。”
為了從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關系，今年中央政府頻頻吹風將加大土地供應，國務院批準的全國81個城市新增建設用地規模較去年增加16.7%。 在北京市土地儲備中心記者了解到，今年北京推出的土地數量比往年顯著增加，同時還拿出了1000 億元進行土地儲備。
北京市土地儲備中心主任助理周同偉：“截至10月20日已經推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%。”
然而大幅度增加的土地供應，似乎并沒有調動房地產企業的開發熱情，今年北京的住宅開工面積不升反降。據統計，今年一到九月，北京住宅新開工面積為713.4萬平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。
楊少峰：“那么我們政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中，它形不成真正的供應量，那么我們現在的這個供不應求這種假象就得不到改變，那么只要市場還是供不應求，只要這個需求遠遠大于這個供應量，那么房價它肯定會上漲，所以說囤地這是造成高房價的一個非常關鍵的一個原因。”
記者：“其實最終買單的還是消費者？”
楊少峰：“對，最終的買單當然是消費者。”
經過這么梳理，我們看的很明顯，土地市場和商品房市場的供需鏈條，在房地產開發商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應的土地捏在手里，不斷增值；另一方面，他們又在商品房市場，人為制造緊張，抬高房價，獲取更高的利潤。兩本帳，怎么算開發商都合適。
為了遏制開發商的囤地沖動，國家也出臺了不少監管政策。可為什么這些政策措施卻不太管用，開發商手上的地越來越多呢？
我國實施高溫補貼政策已有年頭了，但是多地標準已數年未漲，高溫津貼落實遭遇尷尬。
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