作者：王方然

　　“全區(qū)域房子均可操作年率3.2%”“節(jié)后降息，貸款利率低至2.9%”，存量房貸降息后，部分貸款中介在社交平臺(tái)“翻新”套路，借低息噱頭持續(xù)攬客。

　　廣東東莞某鎮(zhèn)區(qū)新盤業(yè)主卓嶺(化名)近期經(jīng)常接到類似“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)電話。他向記者反映，這類電話大多剛開始都自稱是某銀行渠道方經(jīng)理，介紹的是“內(nèi)部”或者“年底福利”貸款產(chǎn)品，稱這些產(chǎn)品有內(nèi)部審批渠道，也可用于幫房貸再次降息。

　　但事實(shí)上，在內(nèi)部審批、高額低息等層層包裝下，這些貸款中介機(jī)構(gòu)與銀行并無(wú)關(guān)聯(lián)，而是誘導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行系列違規(guī)操作。近期，河南、湖北、貴州等多地銀行就發(fā)布聲明，提醒消費(fèi)者貸款中介風(fēng)險(xiǎn)，并否認(rèn)在貸款業(yè)務(wù)上與中介機(jī)構(gòu)存在合作。

　　轉(zhuǎn)貸中介“翻新”套路

　　近期第一財(cái)經(jīng)記者以咨詢業(yè)務(wù)為由聯(lián)系了多家廣東區(qū)域的貸款中介，發(fā)現(xiàn)部分中介機(jī)構(gòu)提供“轉(zhuǎn)貸降息”業(yè)務(wù)背后實(shí)際仍是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，即引導(dǎo)消費(fèi)者使用過橋資金結(jié)清房貸，再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出經(jīng)營(yíng)貸。

　　這些機(jī)構(gòu)以“貸款降息”為主要噱頭進(jìn)行攬客。今年3月采訪時(shí)，上述貸款中介宣傳轉(zhuǎn)貸后經(jīng)營(yíng)貸年化利率大多在3.4%～3.8%之間，但近期采訪時(shí)多宣稱經(jīng)營(yíng)貸年化利率最低可申請(qǐng)3%以下。

　　“近期市場(chǎng)整體降息，經(jīng)營(yíng)貸利率也進(jìn)一步下調(diào)，是很好的轉(zhuǎn)貸時(shí)機(jī)。”廣州一名貸款機(jī)構(gòu)中介對(duì)記者稱，如按揭230萬(wàn)元、年化利率4.5%，降息后可調(diào)整為2.9%，一年可省下3.3萬(wàn)元，總共可省下接近90萬(wàn)元的利息。

　　她介紹，目前其所在機(jī)構(gòu)可聯(lián)系銀行規(guī)劃10年先息后本、20年等額還款兩種類型的經(jīng)營(yíng)貸，利率都為2.9%。不過記者具體咨詢后發(fā)現(xiàn)，即便滿足系列條件，實(shí)際利率也在3.1%~3.3%之間。

　　除以低息作為噓頭外，部分貸款中介也借存量房貸利率下調(diào)落地時(shí)機(jī)，試圖通過包裝銀行官方身份，混淆概念以錯(cuò)誤引導(dǎo)客戶。

　　其中一名自稱是國(guó)有行渠道貸款工作人員的貸款中介月秋(化名)告訴記者，他們?cè)阢y行有“內(nèi)部關(guān)系”，可以在目前基礎(chǔ)上再降低房貸利率。同時(shí)還會(huì)有專人跟進(jìn)，在辦理“轉(zhuǎn)貸降息”相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，可以幫客戶加速銀行貸款申請(qǐng)審批速度、跟進(jìn)提前還款流程，從而控制過橋資金成本。

　　“我們有銀行渠道，你提交提前還款申請(qǐng)后，我們可以幫你加急。”據(jù)他介紹，他們也會(huì)通過房產(chǎn)證信息，同步確認(rèn)在新銀行可申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)貸額度。如客戶有需要，還可以幫忙拉高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)進(jìn)行“超貸”，在覆蓋提前還貸的金額外，還可多出部分資金。

　　記者將上述說(shuō)法向一家國(guó)有銀行華南某支行理財(cái)經(jīng)理求證，理財(cái)經(jīng)理表示，銀行提前還款、放貸流程通常都有特定審批環(huán)節(jié)，很難直接干涉，這些貸款中介的很多承諾基本屬于“忽悠”。他們大多只是對(duì)各銀行運(yùn)作流程、貸款政策較為熟悉，利用此引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行違規(guī)操作，最終風(fēng)險(xiǎn)仍將由消費(fèi)者承擔(dān)。

　　存在諸多風(fēng)險(xiǎn)

　　為何存量房貸降息后，部分貸款中介仍在推薦“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)？多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要與目前仍存利差空間有關(guān)。

　　上述廣州貸款中介表示，雖然存量房貸降息后，有部分客戶中止轉(zhuǎn)貸計(jì)劃，但經(jīng)營(yíng)貸利率近期也在下降，優(yōu)惠力度大，與調(diào)降后的房貸利率間仍存利差。

　　中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究院婁飛鵬表示，我國(guó)居民住房按揭貸款多是長(zhǎng)期貸款，利率以5年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為定價(jià)基礎(chǔ)，而經(jīng)營(yíng)貸以短期貸款為主，利率定價(jià)以1年期LPR為基礎(chǔ)。5年期LPR高于1年期LPR，同時(shí)出于支持小微企業(yè)發(fā)展等目的，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸利率較低，進(jìn)一步擴(kuò)大套利空間。

　　但值得注意的是，看似“套利”背后，轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)潛藏諸多隱藏成本與風(fēng)險(xiǎn)。

　　卓嶺告訴記者，在與多家中介溝通至即將簽約環(huán)節(jié)時(shí)，他發(fā)現(xiàn)實(shí)際調(diào)降利率并不如想象的劃算，有許多額外成本。一方面成本來(lái)自于“過橋”資金。按照流程，消費(fèi)者需使用中介提供的過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過橋資金。

　　但由于放款周期通常在一周以上，甚至長(zhǎng)則達(dá)數(shù)月，過橋資本成本并不低。據(jù)卓嶺介紹，目前市場(chǎng)上中介的資金日利率通常在“萬(wàn)五”(即萬(wàn)分之五)左右，這意味著如果想置換一筆230萬(wàn)元房貸，每日需要付出1150元利息，1個(gè)月利息可能就高達(dá)3萬(wàn)～4萬(wàn)元。

　　另一方面，這些機(jī)構(gòu)通常會(huì)收取高額服務(wù)費(fèi)，記者聯(lián)系多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，服務(wù)費(fèi)基本都在1個(gè)點(diǎn)以上，如一筆100萬(wàn)元的轉(zhuǎn)貸訂單，服務(wù)費(fèi)至少也要1萬(wàn)元左右。而在借經(jīng)營(yíng)貸過程中，如沒有企業(yè)主資質(zhì)或不符合相應(yīng)要求，“包裝”則還需要額外費(fèi)用。

　　除高額費(fèi)用外，“轉(zhuǎn)貸”后貸款期限較短，月供壓力可能不減反增。一名去年辦理過轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的東莞業(yè)主告訴記者，他當(dāng)時(shí)是將利率5.8%的房貸轉(zhuǎn)為3.8%的經(jīng)營(yíng)貸，原貸款300萬(wàn)元，30年等額本息法還款，月供1.7萬(wàn)多元。轉(zhuǎn)成10年經(jīng)營(yíng)貸后，每月要還3萬(wàn)元左右。同時(shí)，還需要承擔(dān)“抽貸”的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被銀行審查出資金違規(guī)流入房市，則要在短期內(nèi)補(bǔ)齊貸款缺口。

　　“轉(zhuǎn)貸降息的操作沒有意義，且有風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，此類將傳統(tǒng)房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)貸的操作，都會(huì)把購(gòu)房者“包裝”為企業(yè)主來(lái)進(jìn)行。但有幾個(gè)問題，一是此類“包裝”也需要成本，二是經(jīng)營(yíng)貸期限(大多)只有1~10年，所以月供還貸的壓力其實(shí)反而增大了，三是銀行貸后檢查會(huì)比較嚴(yán)。

　　監(jiān)管方、銀行多次警示

　　近期以來(lái)，河南、湖北、貴州等多地銀行發(fā)布聲明，提醒消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸降息”、代辦貸款中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)銀行貸款業(yè)務(wù)并未與中介機(jī)構(gòu)合作。

　　例如，中國(guó)銀行貴州分行10月7日在官微發(fā)布提示稱，非法貸款中介會(huì)冒充“xx銀行”“xx銀行貸款中心”等名義發(fā)布貸款廣告信息，或是向消費(fèi)者推送貸款額度，聲稱“在銀行內(nèi)部有關(guān)系”“可走內(nèi)部流程辦貸款”等，誘騙消費(fèi)者通過其辦理貸款。事實(shí)上，此類中介機(jī)構(gòu)與銀行并無(wú)關(guān)聯(lián)，只是為誘騙借款人進(jìn)行虛假宣傳。

　　河南省鄲城縣農(nóng)信社10月7日在公告中稱，從未與任何中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人開展貸款中介業(yè)務(wù)合作，也未授權(quán)任何第三方公司或平臺(tái)開展貸款業(yè)務(wù)；在辦理貸款業(yè)務(wù)過程中，除按合同約定的條款外，不收取“中介費(fèi)”“服務(wù)費(fèi)”“抵押登記費(fèi)”等費(fèi)用。

　　除銀行外，監(jiān)管方近期也發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局寧夏監(jiān)管局10月初發(fā)布關(guān)于防范不法貸款中介侵害金融消費(fèi)者合法權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)提示，其中提醒消費(fèi)者要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，警惕陌生電話或短信以“低息快捷”“貸款額度已批”等名義推銷貸款業(yè)務(wù)的行為，不隨意向他人提供個(gè)人敏感信息，不隨意授權(quán)他人辦理金融業(yè)務(wù)。

　　早在2022年底、2023年初，監(jiān)管就針對(duì)貸款中介機(jī)構(gòu)集中進(jìn)行過一輪整治。2022年底，原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”，向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸。這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)范等方面作出提示。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類貸款業(yè)務(wù)本身是違法的，各地依然需要強(qiáng)化宣傳，尤其是要加大對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的檢查，防范各類空殼公司套取此類貸款資金，同時(shí)對(duì)于中介機(jī)構(gòu)依然要加大管控。