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　　11月8日午間，位于朝陽北路的天鵝灣業(yè)主，由于小區(qū)地下停車費問題，與小區(qū)物業(yè)發(fā)生糾紛。據(jù)業(yè)主劉先生介紹，2007年底入住天鵝灣后，由于地下停車場沒有完全建好，他們都將車停在北區(qū)與南區(qū)之間的步行街兩側(cè)，物業(yè)每個月收取100元的管理費。但從11月1日起，物業(yè)堵住小區(qū)西門，業(yè)主無法開車進(jìn)入小區(qū)步行街，無法將車停在上面。同時，地下停車位開始收費，其中，地下二層車位租金1000元/月/個，沒有電梯直達(dá)的地下三層，700元/月/個。業(yè)主們認(rèn)為這個收費標(biāo)準(zhǔn)太高了，而且之前對收費情況也沒有與業(yè)主協(xié)商，為此不少人將車停在了高碑店北路上，造成了當(dāng)天該區(qū)域的擁堵。

　　1000元/月/個的地下車庫租金，到底是不是過高？如此收費是否合理？政府是否有一個指導(dǎo)價？劉先生和很多業(yè)主都對此感到很困惑，帶著這些疑問，記者對本市十余個已入住社區(qū)進(jìn)行了地下車庫租金調(diào)查并采訪了資深業(yè)內(nèi)人士。

　　專有產(chǎn)權(quán)持有者有權(quán)定地下車庫價

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個小區(qū)的停車費標(biāo)準(zhǔn)都不太一樣，有的是年付、有的是月付，平均每月標(biāo)準(zhǔn)從200多至600多元不等，但大多數(shù)小區(qū)的地下車庫收費標(biāo)準(zhǔn)都在500元/月/個左右。通過比較后，可以看出，天鵝灣的收費標(biāo)準(zhǔn)是比較高的，但是否合理呢？

　　“業(yè)主可以反對地下車庫的收費過高，但是定價是由物業(yè)的所有者決定的。”中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心指出，如果開發(fā)商擁有小區(qū)地下車庫的專有產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商有權(quán)定價。如果地庫屬于全體業(yè)主共有或依法共用(如人防工程)，則價格由業(yè)主共同決定。“地上停車位是屬于全體業(yè)主的，因此北京發(fā)改委有一個建議指導(dǎo)價，是150元/月。”舒可心指出，地上停車位租金的建議指導(dǎo)價，也只是起參考的作用，沒有強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。由于地下車庫產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜、管理成本差異也較大，故政府并沒有制定指導(dǎo)價格。

　　目前，各個小區(qū)物業(yè)公司對地下車庫收費的名目主要分為兩種，有的物業(yè)公司稱這是地下車庫的租金，更多的物業(yè)公司稱其只征收地下車庫的管理費。“開發(fā)商專用產(chǎn)權(quán)的地下車庫，開發(fā)商才有權(quán)收取租金，或者物業(yè)公司代理其收取租金。”舒可心指出，物業(yè)公司收取租金應(yīng)該是由地下車庫的所有人來委托的，而管理費則是物業(yè)公司管理停車服務(wù)的費用。

　　業(yè)主可通過成立業(yè)委會來維權(quán)

　　針對地下車庫的收費高問題，很多業(yè)主認(rèn)為這是開發(fā)商希望有更多的業(yè)主購買地下車庫，所以租金定得很高。同時很多業(yè)主認(rèn)為部分開發(fā)商的高定價屬于“霸王條款”，他們建議政府制定指導(dǎo)價，否則開發(fā)商漫天要價，小區(qū)業(yè)主又不得不接受，如果不接受就意味著沒有地方停車，就像天鵝灣的業(yè)主一樣把車停在路上。

　　“業(yè)主已經(jīng)買房入住了，租金不合理有權(quán)維權(quán)。”北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，雖然擁有專有產(chǎn)權(quán)的地下車位，作為產(chǎn)權(quán)持有人開發(fā)商有權(quán)定價，但業(yè)主可以選擇不接受這個價格。不過業(yè)主已經(jīng)入住了，不接受價格就沒有地方停車，所以還是要進(jìn)行維權(quán)，將價格談到雙方可接受范圍。像天鵝灣這樣的小區(qū)，業(yè)主應(yīng)該盡快成立業(yè)主委員會，可與開發(fā)商談判。

　　“業(yè)主可以不違法地維權(quán)。”舒可心也指出，業(yè)主覺得價格不合理，有權(quán)抗議及采取必要的商業(yè)行動迫使地庫產(chǎn)權(quán)人與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，只要不違法，進(jìn)行合理維權(quán)是可以的。

　　- 算賬

　　買車庫比租更劃算

　　一位開發(fā)商私下告訴記者，很多小區(qū)的地下停車位租金過高，引起業(yè)主抗議，但通常無疾而終。因為租金過高，最后有的業(yè)主們只好選擇購買地下停車位。因為業(yè)主們算賬后發(fā)現(xiàn)，租車庫還不如購買車位合算。記者也簡單地算了一下。

　　假設(shè)趙女士購買了一個產(chǎn)權(quán)為70年的地下車位，總價為15萬元/個，以每個月需要繳納100元的管理費計算，70年趙女士需要繳納管理費為8.4萬元，和購買地下車庫合計費用共23.4萬元。如果趙女士只租不買，假設(shè)70年間地下車庫租金一直為500元/月沒有漲價，那么70年的租金合計為42萬元。費用多出18.6萬元，這還不算車庫的升值、租金的上漲變化以及趙女士投資回報率等等，比較下來買車庫確實比租車庫省心還劃算很多。

　　- 有問必答

　　車庫產(chǎn)權(quán)年限與住宅相同

　　趙先生想在西北三環(huán)買一套二手房，連同該小區(qū)的地下車位，原房主告訴他，已經(jīng)繳納了50年的管理費。他想知道地下車庫是否可以買賣，地下車庫有產(chǎn)權(quán)年限嗎？

　　解答：根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此擁有專有產(chǎn)權(quán)證的地下車位，在拿到產(chǎn)權(quán)證后，才可以進(jìn)行買賣。可以賣給小區(qū)業(yè)主，也可以賣給小區(qū)外的業(yè)主，手續(xù)與二手房買賣過戶無異。買方需要查驗賣方的車庫使用權(quán)證，如果向開發(fā)商購買車庫，需要查驗車庫預(yù)售許可證。

　　地下停車位的產(chǎn)權(quán)年限與項目一致，以住宅項目的地下停車位產(chǎn)權(quán)為例，年限為70年。如果所買的是辦公立項的房子，地下車庫的產(chǎn)權(quán)年限為50年。

　　購買車庫契稅稅率為3%

　　李女士：咨詢買車庫的事情時，銷售人員只告訴我，買車庫跟買房一樣，需要交納契稅、公共維修金等，但具體比例他們卻不清楚，我想知道詳細(xì)一點。

　　解答：咨詢12333財稅咨詢熱線后了解到，個人隨同房屋購買車庫，適用與住宅相同的契稅政策。即隨同普通住宅購買的車庫，減半征收契稅，即按照1.5%的稅率征稅；隨同非普通住宅購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，即依然要按照3%的稅率征稅。單獨購買車庫，按照3%征收契稅。而公共維修基金則按照2%的比率交納。

　　物業(yè)不能擅自收車位牌費

　　最近劉先生所在小區(qū)的物業(yè)公司上門說要收五塊錢，理由是物業(yè)統(tǒng)一給每個地下停車位安裝上了一個號碼牌。劉先生雖然交了錢，但感覺心理不舒服，因為這東西他并不需要，卻要莫名其妙地花錢。

　　解答：針對這種情況，記者咨詢律師后了解，物業(yè)公司無權(quán)收錢，應(yīng)該是物業(yè)公司和業(yè)主委員會或全體業(yè)主，雙方議定達(dá)成一致后，才可以購買安裝。而不該是一方擅作主張收費，下次遇到類似的情況，可以拒絕交錢。