中新網(wǎng)9月27日電 26日，一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《上海證券報(bào)》記者傳遞了一份房產(chǎn)開發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開發(fā)商憑借該項(xiàng)目共賺取了5.8億元的毛利潤(rùn)，相對(duì)其6億的成本來(lái)說(shuō)，回報(bào)率近100%。
據(jù)了解，這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn)，后來(lái)離職獨(dú)自創(chuàng)業(yè)，并以咨詢公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個(gè)成本清單屬于杭州哪個(gè)房產(chǎn)樓盤。
從這份成本清單可以看出，開發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬(wàn)/畝。專家表示，按照這樣的拿地成本推算，該開發(fā)商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價(jià)格是每平方米2475元。
而當(dāng)該樓盤于兩三年后建成時(shí)，樓價(jià)已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價(jià)格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報(bào)率驚人。
與此同時(shí)，《上海證券報(bào)》記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開發(fā)商對(duì)各自項(xiàng)目的預(yù)算規(guī)劃。這兩家開發(fā)商，一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二)，一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開發(fā)商的項(xiàng)目預(yù)算中，可以看出房產(chǎn)成本與利潤(rùn)之間的懸殊差距。
上海的ZH開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目，位于上海市閘北區(qū)某街道，項(xiàng)目總面積103畝，項(xiàng)目總建筑面積20.6萬(wàn)平方米(商鋪及配套3.05萬(wàn)平方米)，一期47畝、建筑面積10.25萬(wàn)平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發(fā)。
在ZH的“如意算盤”中，A區(qū)的動(dòng)遷成本、建安成本、配套費(fèi)用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發(fā)商的預(yù)計(jì)賣價(jià)則是住宅1.5萬(wàn)元/平方米、商鋪3萬(wàn)元/平方米。從成本到售價(jià)翻了一倍，該開發(fā)商的理由是，周邊的樓盤售價(jià)，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價(jià)18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價(jià)16000元/㎡。
如果項(xiàng)目建成并成功銷售，該開發(fā)商的毛利將達(dá)4.416億元，項(xiàng)目的毛利回報(bào)率超過(guò)100%。
杭州ZT房產(chǎn)的項(xiàng)目雖是拆遷安置用房，但該項(xiàng)目成功開發(fā)的話，開發(fā)商將得到14.6億的收入，相對(duì)于其11億元的成本，毛利回報(bào)達(dá)30%以上。
表1：杭州某樓盤成本清單
項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額(萬(wàn)元)
一 土地面積(出讓面積) 141.19畝(94133平方米)
二 可建房面積(主要部分)
多層公寓 94560平方米 占62.78%
小高層公寓 40000平方米 占26.56%
沿街商鋪 4000平方米 占2.66%
半地下汽車庫(kù) 17280平方米
小計(jì) 167890平方米
三 容積率 1.6
四 銷售額
多層公寓 7800*94560 73756.8
小高層公寓 8000*40000 32000
沿街商鋪 12000*4000 4800
汽車庫(kù) 8100
小計(jì) 118656.8
五 項(xiàng)目成本 (萬(wàn)元)
1、地價(jià) 投標(biāo)價(jià)165萬(wàn)/畝 24136
2、配套費(fèi) 3793
3、建安工程造價(jià) 17198
4、建設(shè)與準(zhǔn)備費(fèi) 1962
5、財(cái)務(wù)費(fèi)用 2688
6、銷售廣告費(fèi) 118656.8*2.5% 2966.42
7、營(yíng)業(yè)稅 118656.8*5.85% 6941.42
8、不可預(yù)見費(fèi) 54831*1% 548.31
項(xiàng)目成本合計(jì) 60232.84
六 利潤(rùn) 118656.8-60232.84 58423.96
七 所得稅 58423.96*33% -19279.9
八 凈利潤(rùn) 58423.96-19279.9 39144.05
表2：上海ZH房產(chǎn)成本清單
一期A塊利潤(rùn)測(cè)算：
一期A塊建筑面積5.1萬(wàn)元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:動(dòng)遷成本：2.5億元，樓面價(jià)4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套費(fèi)用 1500元/㎡(組成：規(guī)費(fèi)：300元/㎡、設(shè)計(jì)、環(huán)境費(fèi)：100元/㎡、管理費(fèi)用：200元/㎡、廣告費(fèi)用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見費(fèi)用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬(wàn)元/㎡=4.284億元
(2)銷售收入：商鋪售價(jià)3萬(wàn)元/㎡；住宅售價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡.
銷售收入=7000㎡×3萬(wàn)元/㎡+44000㎡×1.5萬(wàn)元/㎡=8.7億元
(3)毛利：8.7億元 - 4.284億元 = 4.416億元
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