很多人都知道，在中國樓市一片興旺的同時，美國的房價也在節節走高，但如果說美國的樓市行情影響了中國的樓市，可能會讓不少人感到意外。但事實上，二者之間的確存在著密切的聯系。
在說美國的樓市影響中國的樓市之前，我們先看看美國的股市對中國股市的影響。
在2000年前后，中國股票市場掀起了投資科技股的熱潮，凡是屬于科技類公司的股票的股價都被炒得十分離譜。就在中國股市大炒網絡和科技股的同時，大樣彼岸的美國股市則有過之而無不及。 “非理性的繁榮” 是美聯儲主席格林斯潘對那個階段美國股市的最好詮釋。
中國股市與美國股市之間為什么會有驚人相似的聯動？筆者認為，基于網絡科技的革命性變化，上世紀末出現的美國和中國股市中的科技股行情，它們依賴的實體經濟的基礎是一致的，這是全球股市在同一個時間追逐同一種概念的股票的最根本原因。當然，美國是這場“新經濟”革命的中心，理所當然地成為網絡、科技股浪潮的發源地。所以，準確地說，不是中國股市與美國股市聯動，而是中國的股市跟著美國股市在動。
和股市相比較，美國樓市對中國樓市的影響可能更為深刻。首先是美國的樓市投資理念對中國的影響。在中國，有一種邏輯十分盛行，美國的樓價在上漲，中國的房價也應該上漲。有一點是可以肯定的，美國樓市的不斷上漲不僅助長了中國樓市投資者的信心，而且在一定程度上也使政府放松了對地產泡沫的警惕。
其次，美國樓市影響中國樓市的最重要原因還在于美國的貨幣政策對中國的貨幣政策影響越來越大。2001年的“9·11”事件之后，美國政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策。這一系列貨幣政策操作在對避免美國經濟遭遇短期衰退產生了積極影響的同時，其副作用也日漸顯現出來：美國的樓市逐漸活躍，進而快速上漲，出現了類似股市的“非理性繁榮”局面。在2000年至2005年間，美國很多城市的房價上漲幅度超過100%，房價與租金的比率以及房價與中等收入的比率都達到了歷史的最高水平。
美國實施的寬松貨幣政策不僅刺激了美國的國內樓市，同時也刺激了中國的房地產市場。由于中國的人民幣匯率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，當美元不斷貶值時，人民幣實際上也處于不斷貶值狀態，刺激了中國國際貿易順差的不斷擴大，導致了人民幣升值壓力的逐漸增大，國際資本投機人民幣匯率的動力也越大，直接表現為中國外匯儲備的迅速增加，這意味著中央銀行以越來越大的數量向市場供應基礎貨幣，出現了流動性過剩，這必然會使資產價格出現膨脹。但由于股市在2001年到2005年期間處于泡沫破滅階段，房地產市場幾乎成為吸收這些過剩資本的唯一渠道。
不僅中國的貨幣供應量受制于美國，利率方面更是如此。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不把人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的距離。在最近1年多時間里，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且最近的一次利率調整只上調了貸款利率。可見，中國的利率政策在很大程度上受制于美國的利率政策。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產難以得到久旱的甘露。
由此可見，“9·11”事件之后美國的擴張性的貨幣政策不僅直接或間接地導致了中國的貨幣供應量擴張，而且也封堵了中國利率上調的空間，其結果當然是中國樓市與美國樓市的共同“繁榮”。
從運行趨勢看，美國樓市價格和石油價格的快速上漲使美聯儲意識到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯儲自2004年之后收緊貨幣，美國的多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間。但好景不長，自今年8月底美國停止加息后，人民幣匯率的升值速度在加快。但只要人民幣升值的幅度小于國際市場預期的幅度，中國寬松的貨幣形勢就不會從根本上發生改變，這對于中國樓市及股市來說就是利好。反之則反是。
最讓筆者擔心的是美國樓市出現硬著陸。如果當前美國樓市出現了大幅度下跌，美聯儲很可能會再次采取放松銀根的政策，因為樓市對經濟的影響遠遠大于股市對美國經濟的影響。這樣的結果對中國的匯率改革和宏觀調控來說都是十分不利的，它將增加中國經濟波動的風險。對于中國投資者來說，很可能會面臨這樣的結局：人民幣升值壓力會因美國放松銀根而增加，更多的國際資本會流向中國，中國的外匯儲備繼續大幅度增加，金融和經濟領域的流動性更加過剩，股市和樓市的價格繼續大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣大幅度升值后，國際資本將會從中國撤出，經濟將出現降溫，資產泡沫也會破滅。這就是當年日本的前車之鑒！
以上分析只是從金融的角度出發的，其前提是中國實行的是固定匯率制度，如果人民幣改革迅速完成，實行了浮動匯率，這些結論便不再成立。也就是說，美國樓市影響中國樓市的前提條件是中國的匯率改革尚未完成，切不可隨意推理。
當然，需要說明的是，影響中國樓市的因素是十分復雜的，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續膨脹的辦法，完善住房保障制度就是一劑良方。黨的十六屆六中全會確立了構建社會主義和諧社會的執政思想，以此思想為指導，重新調整中國的住房制度(像醫療制度重新設計一樣)，中國的樓市就可以在很大程度上擺脫美國樓市的牽制。
（來源：上海證券報 作者：尹中立 經濟學博士，現任中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任、副研究員）
