從最初的房地產市場調控到“國八條”“國六條”出臺，房地產投資過熱現象因此有所緩解，但房價過高問題卻更顯突出，消費者期待的房價回落并沒有出現。今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，漲幅比上月提高0.1個百分點。
房價居高不下，使一些地方政府和房地產商獲得巨大收益，而普通居民只能望樓興嘆。有關專家指出，房地產價格上漲過快主要源于市場供求關系失衡。下一步應繼續采取調控措施，在保障市場穩定的前提下，從改善供求關系入手，著力解決房價過高問題。
抑制投機 征稅重心應從交易環節轉向保有環節
房地產價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長，空置面積又很大，房地產價格不應該持續上漲。有關專家指出，之所以出現這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。
據了解，國外十分重視對房地產保有環節的征稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
清華大學房地產研究所博士后張金華建議，房地產調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調控需求方面應將房地產稅征收的重心從交易環節轉向保有環節。
為了抑制房地產投機需求，國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅，按房地產的面積每年付稅；同時，征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益的一大部分回饋給社會。
經濟學家王小廣認為，國家還應在房地產開發環節適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為。
同時王小廣建議，為保障一般居民合理房地產消費，國家在征收消費稅時應確定一個上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。
供應結構 保障經濟適用房土地供應不低于70%
目前，我國房地產市場的最大問題是，供應結構與需求結構不對應。無論從眼前看還是從長遠考慮，我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據統計，我國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經濟適用房開發投資出現負增長，目前只占商品住宅總投資的5%。
有關專家指出，只有加大經濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產市場供應的結構性矛盾，起到平抑房價的作用。
為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，國家在今年5月出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中推出一項有力措施，規定中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時，繼續停止別墅類項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。
但是，為了追求經濟增長，一些地方仍在想方設法縮減經濟適用房建設計劃和用地供應，至今未使上述政策得到真正執行。甚至某大城市的相關部門負責人還曾發出過“無法執行”的言論，而這個城市的房價在國家宏觀調控的形勢下，逆勢而上，漲幅位居全國前列。
中國人民大學嚴金明教授建議，各級地方政府在制訂土地開發供應計劃時，應充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降。
供應層次 加快發展住房二、三級市場
業界人士透露，目前歐美國家房地產交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進入住房二級市場，而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。
以北京為例，今年二手房的預期交易量為10萬套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發展，北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩定住房價格。
專家建議，今后國家應采取有針對性的政策措施，加快發展住房二、三級市場，如建立優化的稅收體系，以減少交易環節，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產中介行業市場準入制度；健全住房交易市場法律法規，促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。
此外，國家還應重視實施“差價換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預先訂房”“流通現房”等多種銷售方式，從而實現我國房地產市場的供求平衡。
信貸政策 嚴格房地產開發信貸條件
信貸政策在房地產調控中起著十分重要的作用。
如果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯想到新一輪調控措施出臺的可能。那么，新的信貸調控政策將指向何方呢？
建設銀行有關負責人表示，今后建行將更加注重對房地產市場趨勢的分析和判斷，在風險可控的前提下，加快發展房地產業務。一方面，繼續向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發貸款中的占比；同時，實行差別化服務，今年新增房地產開發貸款將主要投向經營管理水平高、資產質量好的分行和住房市場發展良好的重點城市。
中國銀監會負責人則表示，今后將嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行將按照審慎經營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策。
(來源：新華網 作者：張曉松 謝登科 陳莉)
