中新網11月2日電 1日，備受關注和爭議的北京首個“限價回購”出讓地塊——白家莊地塊終于確定歸屬。據上海證券報報道，一個月來被市場廣為猜測的原開發(fā)商(一級開發(fā)商)可能成為最后贏家的說法變成現(xiàn)實。
1日下午三點整，為期二十余天掛牌期最后的截止時間。就在此前一個半小時，一個新的掛牌價格出現(xiàn)在北京國土資源網上——80854.84萬元，這也是掛牌過程中第四次被刷新價格，掛牌企業(yè)就是背后的關聯(lián)企業(yè)——北京嘉銘房地產投資有限公司(下稱嘉銘公司)。
一級開發(fā)商成最后贏家
根據此次招拍掛規(guī)則，因為有兩家以上企業(yè)參與掛牌，三點整開始，房地產交易中心需召集掛牌企業(yè)參與最后競標。奇怪的是，根據現(xiàn)場跟蹤報道的記者介紹，此前其它三家報價企業(yè)均沒有在競標現(xiàn)場出現(xiàn)。于是，嘉銘公司輕松以8.08億元的掛牌價摘得白家莊地塊。當一位市場人士受上海證券報記者委托向房地產交易中心詢問摘牌企業(yè)時，得到了“原土地方”的簡單回復。
究竟何為“原土地方”？據此前報道，嘉銘公司與一家稱為“北京恒世華融房地產開發(fā)有限公司”(下稱恒世華融公司)的企業(yè)均為北京嘉銘投資(集團)有限公司的子公司，而白家莊地塊涉及的一級開發(fā)商正是北京恒世華融公司，嘉銘公司也是該地塊收回前的原二級開發(fā)商。
2億利差打破市場平衡
那么，一級開發(fā)商及關聯(lián)企業(yè)重得土地使用權的好處究竟在哪里呢？一位曾有意拿地的北京開發(fā)商介紹，根據系統(tǒng)的成本測算，普通開發(fā)商與一級開發(fā)商以同一價格拿地，其收益差別在2億元左右。正因為這些利差的存在，一級開發(fā)商相關企業(yè)敢于以更高的土地掛牌價格拿地，其它開發(fā)商卻需要充分考慮成本因素。
造成這個成本差別的正是地塊出讓中的限價回購條款。9月20日，白家莊地塊出讓信息在網上剛一公布就引來關注，多家地產大鱷對這塊優(yōu)質辦公與商業(yè)綜合用地表示了濃厚興趣。但是掛牌文件明確，建成物業(yè)中需有5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公物業(yè)由一級開發(fā)商以12000元/平方米單價回購。而根據目前該區(qū)域商業(yè)用房的市場價格，其單價是這一報價的3倍左右。“如果是一般的開發(fā)商拿到地塊，這一項要求就導致開發(fā)商少賺2億元。”上述地產商稱。
專家質疑：招拍掛遭遇挑戰(zhàn)
北京白家莊地塊為“8·31”大限未過關土地，根據規(guī)定，所有未過關土地將在原開發(fā)商完成一級開發(fā)后交回土地部門招拍掛出讓。而根據北京市國土資源局的補充說明，限價回購條款的出現(xiàn)正是源于土地一級開發(fā)商北京恒世華融公司曾分別與原二級開發(fā)商嘉銘公司和北京京輝商貿有限責任公司簽訂的回購協(xié)議。根據這兩項協(xié)議，上述兩公司將分別從該項目回購8000平方米的辦公用房和5000平方米的商業(yè)面積。因此，白家莊土地的回購面積實際是用于補償上述兩公司的。
其他開發(fā)商的疑問是，為什么不能把協(xié)議中的成本直接計入地塊底價，而讓他們背負“低地價高房價”的名聲？另外，一旦一級開發(fā)商相關企業(yè)參與競爭，巨大的利差將導致截然不同的成本利潤率，并直接導致其它企業(yè)的出局。
“我們公司有自身的經營考慮，但限價回購確實是加高成本的因素。”1日，另外三家掛牌企業(yè)之一的相關人士否認有其它因素致其退出競標，但承認限價回購條款是他們考察項目成本后最終放棄的原因之一。“‘8.31’大限的意義就是要把期限內沒有開發(fā)到位的地塊嚴格收回，一旦附加條款成風而‘自編自導’，招拍掛這種以透明、簡單、公平為原則的土地出讓將受到挑戰(zhàn)。”上海房地產評論人蔡為民稱。(于兵兵)
