四、開征物業稅的目標并非就是“對第二套房課重稅”
人們有種認識，認為征收物業稅的主要目標就是為了抑制擁有多套住房，因此應當對第二套房課以重稅。對于這種說法，陳淮表示，物業稅的作用之一就是要抑制過度占有資源，保護必要消費。但我個人看法，這個“過度占有”，不是按第幾套房來區分的。一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區，價值不匪，這套房子也得適用較高稅率。
在前幾年“房改”中，一些中央機關的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積的沒有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。原則說，物業稅應按個人持有的資產價值征稅，而且是按現值征稅，不是按“第幾套”征稅。
陳淮指出，可以肯定地說，應當對超出自住范圍用于出租牟利的房產征收一定強度的物業稅。但這里面也有個區別對待的問題。單位面積價值高的別墅、豪宅，就應當適用較高稅率；相反，單位面積價值較低的普通住宅，就應當適用相對較低的稅率。為什么呢？因為我們還要考慮到租賃市場發育的問題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業稅征得高，租賃市場的租價就高，不利于租賃市場的發展。“對第二套房課重稅”的想法，出發點可能是抑制富人占有更多資源，促進社會公平。
但這種想法失之簡單了。有人買了房子用于出租，才有租賃市場存在和發展的基礎。而租賃市場恰好是和低收入群體、困難群體和流動人口利益關系最密切的市場。不僅如此，租賃市場還是政府住房保障政策貫徹實施的基礎。在我國的住房保障體系中，針對困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實物貼租和貨幣貼租，都需要有一個足夠大的租賃市場存在才能有效實施。美國加州有條調控房地產市場的法律，禁止租賃價格在一年內的上漲幅度超過7%。為什么呢？因為租賃市場的需求才是最真實的需求，因為租賃市場是和窮人的利益關系最密切的市場，因為租賃價格最直接地影響房產投資回報的預期。
陳淮表示，在房地產開發、交易、持有環節的稅制改革，基本方向是“明租、清費、正稅”。物業稅是否是取代土地出讓金的一種“費改稅”，目前學者中還有不同認識。但比較傾向性的意見是，土地出讓金的性質是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現；物業稅的性質是“稅”，是政府作為公共利益的維護者、社會經濟關系的調節者獲得的公共收益。二者的性質是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說，收了土地出讓金也可能仍要再收物業稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說，物業稅取代土地出讓金，也不一定能使房價真正便宜。因為房價包括購買價格和持有價格兩個組成部分。分次收取物業稅時，持有價格的風險會大大增加。因為物業稅是按現值征收的，而在50-70年的時間范圍內，土地價格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發展過程中提高的速度還會很快。最終算下來，也許分次支付的價格要比一次性支付的成倍增加。
還有人提出，開征物業稅時應當只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。針對這一說法，陳淮表示，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產物，其中確實已經包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說法是把交易環節的稅負和持有環節的稅負混為一談了。為什么要對以前購買的房產也征呢？我們前面說過，物業稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區，這個小區的房地產就升值了。政府需要通過征收物業稅的方式把這個增值的好處部分地轉移到公共利益中來。(柏晶偉)
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