中新網12月8日電 據《北京現代商報》報道，隨著人們對房地產領域投資意識的加強，許多人都將賺錢的目光轉移到了“以房養房”的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業后又將其出租，以現在市場上的租金水平來計算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對穩定。
“以房養房”需謹防風險
在目前房貸政策緊縮、房產降溫可期的情況下，“以房養房”風險究竟有多大呢？
觀點一：做長線仍可看好
有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調整周期過后價格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預期下，只要負擔得起，房產仍是一項不錯的投資。他們認為，即使利率提高，還貸金額實際增加并不多，何況現在一年內次新房停止轉按揭，想出手也不容易，不如繼續持房出租。還有人表示，現在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產質量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養房”。在外貿公司上班的黃女士說，趁在職時養幾套小房型，強迫自己每月還貸，將來年紀大了就不怕下崗退休了。
觀點二：還貸額占比須控制
既然是投資就會有風險，“以房養房”也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。
由于房貸政策的變化，顯然，“以房養房”者的還貸金額將上升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家里出現什么意外情況，資金周轉發生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。
觀點三：謹防物業貶值風險
除了還貸額上升的風險，“以房養房”者還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。一位房產從業人員表示，房產也有“保鮮期”，要提折舊，房產發展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合時代需求的方向發展。因此，時間久的房產可能落伍，租金和價值有下降風險。
此外，房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產商手里的空置房越多，“以房養房”風險就越大。當房地產轉為買方市場時，開發商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續。因此那些購買多套住宅的投資者，“以房養房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。
觀點四：謹慎投資不宜“滿倉”
綜上所述，“以房養房”風險主要在于：銀行貸款利率調整，還貸額上升；房子老化或房產空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產，畢竟房產流動性不高，現在投資產品日見豐富，房產可納入投資組合，但現在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產時，也要全面評估投資回報率，對以租養房的房產，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩定承租人，周圍市政規劃等。同時，按揭貸款要具備穩定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
“以房養房”的三種方式
方式一：出租舊房，購置新房
如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區，那么你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
方式二：投資購房，出租還貸
有些人好不容易買了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時候才能再增加幾位數，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產。問題的關鍵是要判斷準確。
方式三：出售或抵押，買新房
如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變為現金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產抵押給銀行，用銀行的抵押商業貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現你改善住房，又當房東的夢想了。
如何計算以房養房投資收益
對普通老百姓而言，房產投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，計算以租養房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報率分析公式：
(稅后月均租金-物業管理費)×12／購買房屋單價
此種方法是目前地產投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優房產”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析公式：
投資回收年數＝(首期房款＋期房時間內的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
投資有風險 三思而后行
“以租養房”，已經成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風險。一旦出現變故，購房者將損失慘重。“以租養房”不是個簡單的過程，這里面的賬要仔細算清楚，除了每月固定要支付的物業管理費之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入卻只是相對固定的。既然是投資就會有風險，投資房產的風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風險期”。
隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會產生沖動想“以租養房”，做長線投資，但基于對市場分析不全面，最終房子租不出去，導致了以租養房的失敗。所以，投資者在瞄準“以租養房”的投資模式時，應對自己的還貸能力慎重考慮。(李海鵬)
