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一座座新崛起的高樓背后，往往隱藏著被拆遷戶在補(bǔ)償上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建設(shè)部實(shí)施《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》，將會給拆遷估價一個完備的程序。這是否意味著處于弱勢的被拆遷群體將會得到一個更加公允的補(bǔ)償金額？暴力拆遷及拆遷戶過激舉動帶來的悲劇還會不會重演？
“建設(shè)部出了新規(guī)定規(guī)范拆遷估價？”在北京首都時代廣場的星巴克咖啡廳，陳軍的問話表明她對自己的權(quán)益毫不知情。時代廣場對面就是她的家——西單附近的牛肉灣胡同。歷經(jīng)一年的拆遷，胡同里的四合院都變成了殘門破窗，陳軍家所在的樓房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在廢墟中。
樓洞口張貼著一張發(fā)黃的拆遷告示，落款是西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司拆遷辦公室，時間是2002年4月15日。“這是最早的通告，今年11月6日又發(fā)了一張，通知最后的拆除期限是今年12月10日。”陳軍說。
拆遷期限已經(jīng)過了，樓房里仍有好幾戶居民沒搬。除了故土難離，他們對補(bǔ)償價格也心存疑慮。“拆遷通知里給的補(bǔ)償價格是7600元/平方米，我們不知道是否合理。”陳軍說。
對建設(shè)部出臺的估價新規(guī)，陳軍有一連串的疑問：新的規(guī)定真能防止評估中的暗箱操作嗎？評估出的結(jié)果能兌現(xiàn)嗎？
混亂的舊例
12月3日，建設(shè)部頒布了《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》。意見規(guī)定，拆遷估價應(yīng)按房屋所處地段的市場價進(jìn)行評估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準(zhǔn)地價；市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)公示一批優(yōu)質(zhì)估價機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立“第三方”，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽決定，為明確責(zé)任，拆遷評估報告必須有評估師簽名；同時要求成立一個獨(dú)立“第四方”——估價專家委員會，對拆遷估價進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)；一旦估價中出現(xiàn)糾葛，專家委員會就要擔(dān)當(dāng)民間裁判的角色。
“新條例集中了以往各類法規(guī)中關(guān)于拆遷評估的條款，并加以細(xì)化，更傾向于保護(hù)被拆遷戶利益。”建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處處長趙路興告訴中國《新聞周刊》。
我國關(guān)于房屋拆遷估價的法規(guī)由來已久。在西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司致“牛肉灣胡同居民的信”中，拆遷的政策依據(jù)有《國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》等多套法規(guī)，對拆遷估價市場化有著零散的規(guī)定，但或語焉不詳，或監(jiān)督體系單薄，對處于弱勢的被拆遷方保護(hù)不力。
如《北京市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定，“評估機(jī)構(gòu)由拆遷人委托”。2001年頒布的《國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則聲稱，拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w條款由各地政府定奪。2002年初，《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》問世，成為目前北京市拆遷評估機(jī)構(gòu)從業(yè)的標(biāo)尺，但其中標(biāo)示的基準(zhǔn)地價沿用2001年北京市國土資源和房屋管理局確定的標(biāo)準(zhǔn)，在地價突飛猛進(jìn)的今天，多少有些不合時宜。
在這些東鱗西爪的條例指導(dǎo)下，以往的拆遷評估多是在混亂的妥協(xié)中進(jìn)行。
牛肉灣胡同所在地將被改建為西單商業(yè)區(qū)。2002年9月14日，陳軍家收到第一份有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)耐ㄖＭㄖ锔接幸粋�簡單的補(bǔ)償公式：補(bǔ)償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價。評估單位是北京市西域房地產(chǎn)價格評估公司。“通知沒有任何單位的公章，也沒有對評估結(jié)果做任何解釋。”陳軍說。
7600元/平方米從何而來？陳軍找到北京西域房地產(chǎn)價格評估公司，評估師王文奇給了她另一個公式：基準(zhǔn)地價×K容積率修正系數(shù)+基準(zhǔn)房價。基準(zhǔn)地價和房價依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》，該標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價和房價都取了一級地段中的最高價：6000元和1000元，這已經(jīng)是北京市最高的價格。”王文奇說。
對兩年前制定的地價標(biāo)準(zhǔn)是否能反映市場價值，王文奇未予評論。但他認(rèn)為，政府標(biāo)準(zhǔn)不改，他們評估的標(biāo)尺也不會變。
這種評估標(biāo)準(zhǔn)“老化”的現(xiàn)象非常普遍。在建設(shè)部政策研究中心的實(shí)地調(diào)查中，江蘇，浙江一帶的拆遷評估多沿用1998年制訂的基準(zhǔn)房地價，在一些拆遷量很大的城市，按舊標(biāo)準(zhǔn)計算的補(bǔ)償價，只有市場價的75%左右。
從事估價的機(jī)構(gòu)也良莠不齊。河南某市符合資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)只有兩家，但包括計委、審計局、物價局、財政局在內(nèi)的多家政府機(jī)構(gòu)都在做房產(chǎn)評估，甚至鑒定法律物證的法院鑒定處也“兼職”評估房產(chǎn)。“估價起了糾葛，當(dāng)?shù)胤ㄔ涸诤臀覀冏剷r才知道，這些機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果是不合法的。”趙路興說。
有的地方政府干脆省略了評估機(jī)構(gòu)，實(shí)行“一口價”。某城市為承辦省運(yùn)會，拓馬路、開場館，政府規(guī)定用2000萬元拆遷400戶人家。
對新規(guī)則的擔(dān)憂
新的《指導(dǎo)意見》設(shè)定了一個相對完備的估價程序。“可依照這個程序估出高價，能兌現(xiàn)嗎？”對這個“看上去很美”的法規(guī)，陳軍又有了另一層擔(dān)憂。
目前的拆遷始于大面積鋪開的城市改建。其中，政府項(xiàng)目占據(jù)絕大多數(shù)，因此政府財力成為拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕镔|(zhì)基礎(chǔ)。在建設(shè)部政策研究中心對浙江，江蘇，河南三省六市的房屋拆遷調(diào)研報告中，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)風(fēng)起云涌的蘇州市，2003年1月至今，共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目82個，其中政府項(xiàng)目占拆遷總量的93.6%。
“很多政府項(xiàng)目事先有財政規(guī)劃，拆一片房子撥多少錢，已經(jīng)先定好了。”趙路興說。即使評估新規(guī)能給被拆遷戶一個合理的高價，政府也可能無力兌現(xiàn)，或者通過“暗渠”降低補(bǔ)償金額。
目前拆遷戶獲得的補(bǔ)償分為兩部分：拆遷估價和地方政府補(bǔ)貼。新的《指導(dǎo)意見》僅僅針對前一部分，而政府補(bǔ)貼依舊按政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府可依據(jù)自身財力調(diào)劑兩部分補(bǔ)償以做到此消彼漲。
“如果按市場價評估出高價，政府補(bǔ)貼部分就會相應(yīng)變少。”趙路興說。居民最后得到的補(bǔ)償金額實(shí)際上可能沒有變化。
《指導(dǎo)意見》只是針對既成的拆遷項(xiàng)目，力圖通過獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)，評出合理的市場補(bǔ)償價，但大量政府財力無法支持的政績工程或冒進(jìn)建設(shè)，即使評估出高價，其中超出政府財政規(guī)劃的部分如何兌現(xiàn)，依然是拆遷補(bǔ)償中的難題。
“建設(shè)部的評估規(guī)定管不了地方政府的投資決定。政府還得量力而行。”趙路興認(rèn)為，政府想做特別多的事，可能出發(fā)點(diǎn)是好的，但財力有限，補(bǔ)償價格就會很低，在新舊交替的過程中，城市進(jìn)步的成本就轉(zhuǎn)嫁給了老百姓。
要從根本上解決拆遷補(bǔ)償問題，首先應(yīng)該規(guī)范政府的不理性投資行為。在十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革若干問題的決定》里，投融資體制改革是中央明年工作的重點(diǎn)。在放寬民間資本輸入城市建設(shè)的同時，加強(qiáng)監(jiān)管財政投資項(xiàng)目，才是走出拆遷補(bǔ)償困境的出口。
稿件來源：中國《新聞周刊》作者陳曉
