近年來，全國各地層出不窮的購房糾紛和質量問題使房地產業(yè)成了頭號被投訴對像。炒地皮、偷工減料、假按揭、價格虛高和虛假廣告的問題，雖然常被曝光，卻從沒有得到根本解決。
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾后，李丁向筆者描述了真實的房地產界。
“我從來就沒有從正規(guī)渠道批到過地皮�！崩疃≌f，“誰不想正大光明地掙錢？”
征地是開發(fā)樓盤的第一個環(huán)節(jié)。按規(guī)定，房地產開發(fā)商具有相應資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關系的人瓜分了，他們神通廣大。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個負責人(事發(fā)后畏罪自殺)，獨自一人就把城區(qū)的土地賣光了�！�
他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本，里面記錄了所有見不得人的開銷。“他們的嫖娼費也記在里面，這些費用我們要列入樓盤開發(fā)總成本�！�
權錢交易成了樓盤開發(fā)的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場，“在許多城市都存在，凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏的批文，即使手頭沒有，他也會通過一些渠道弄到手�！�
筆者問他：“多少錢可以操作一個樓盤？”
李丁：“一個號稱總成本1億元的樓盤，開發(fā)商實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出�！�
“我們的成本和外界所了解的成本不一樣，對于一個開發(fā)商，他們的實際成本主要由兩部分組成，公關費和關系費，二者缺一不可。”其他成本則向銀行貸款。
為了鼓勵投資，國家金融政策曾對房地產大幅傾斜，而這種政策傾斜成為房地產商投機的最佳途徑。按規(guī)定，銀行貸款的前提是開發(fā)商前期投入25%的資金，但地產商也有自己的對策。
通常，銀行的人會對開發(fā)商進行指點。比如向開發(fā)商透露只有銀行內部才知道的“打分制度”，這是對開發(fā)商資質認定的一個重要指標，不允許向外透露，但行內人士說，“我們會先打聽誰是經(jīng)辦人，然后通過特殊渠道把他們請來，他們會告訴我們分數(shù)是否達標，并指導如何修改資產負債表，以提高分數(shù)便于貸款。這樣，我們就成了資產優(yōu)良的公司。這個環(huán)節(jié)最關鍵，一旦打通就意味著成功了一半。”
開發(fā)商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金后，接下來就是用叫“假按揭”的辦法套取資金，其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者：“銀行不會懷疑？”
李丁：“說句實話，我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’，只要能騙過法規(guī)，他們自然會睜只眼閉只眼。一個樓盤如果運作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束，這些見不得人的東西自然也就煙消云散了�！�
如果追查房地產公司的資金流向，其實樓盤銷售實際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發(fā)商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關系在這個過程中悄悄發(fā)生了轉移，而建筑成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產老板為甚么能夠“攜款潛逃”。
李丁說，如果銷售不理想，他們則另有妙計：“抵押給銀行，按市價評估。”
據(jù)了解，西部某城市一銀行支行行長是個中高手，她和開發(fā)商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規(guī)貸出資金數(shù)億元。事發(fā)后，她迅速和開發(fā)商達成攻守同盟，補辦抵押手續(xù)，對抵押樓盤高額評估，結果抵押的樓盤價值高于貸出資金，其個人問題也因此就不了了之。
“擺平”質量問題
筆者：“質量問題根源何在?”
李�。骸罢f來話長。中國有2.6萬多家房地產公司，但有建筑能力的有多少？我們常�？吹竭@樣的模式：某樓盤由某知名設計院設計，由獲得魯班獎的某建筑公司承建。從正常的項目運作流程來看，這沒什么問題。建筑市場是個大市場，也講究市場細分。但是誰來承包、預算是多少就有貓膩了，我們一般是層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的，因為開發(fā)商內部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關系的人。另外，一些官員也會推薦一些承包商———‘花花轎子人抬人’嘛！我經(jīng)�？吹焦さ厣系娜烁静皇呛臀覀兒灪贤娜�。那些包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環(huán)，他們主要靠剝削工人和偷工減料發(fā)財。”
筆者就他所陳述的情況多方求證，發(fā)現(xiàn)各開發(fā)商操作手段確實大同小異。
層層轉包的直接后果是層層盤剝，層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足。建筑商為了保證利潤，只有偷工減料，這就是質量問題層出不窮的根源！
筆者：“開發(fā)商為什么不干涉?”
李�。骸斑@就涉及到一個對誰負責的問題。表面上，我們對購房者負責，其實，我們面對的是政府和銀行�！�
由此可見，目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問題其實早在開工之初就埋下了伏筆，這是必然結果，開發(fā)商和建筑公司都心知肚明。
按規(guī)定，建筑施工必須請監(jiān)理公司現(xiàn)場監(jiān)理，但目前的監(jiān)理公司是買方市場，開發(fā)商占絕對的主動權，監(jiān)理公司在一定程度上是形同虛設。開發(fā)商為了抬高樓盤身價，請一些知名監(jiān)理公司監(jiān)理，但這并不能改變監(jiān)理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已�！澳憧吹竭^有因質量原因停工的報道嗎？”李丁反問筆者：“即使有最終也被擺平了�！�
采訪中，他用的最多的詞是“擺平”，這幾乎可以認為是房地產業(yè)的行話。開發(fā)商洗刷“原罪”
筆者：“炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這么多問題，開發(fā)商不怕法律懲治?”
李�。骸斑@些隱患是開發(fā)商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷‘原罪’。物業(yè)管理公司應運而生。物管公司一般建立于樓盤建設尾期，這個期間也是前期積累問題的集中爆發(fā)期�！�
按常理，物業(yè)管理是開發(fā)商吸引業(yè)主的一個重要手段，而實際操作中卻往往成了開發(fā)商的替罪羊。
筆者查閱了最近關于房地產糾紛的報導，發(fā)現(xiàn)物管和業(yè)主的沖突成了主流，而作為第一責任人的開發(fā)商卻置身事外。
李丁說：“開發(fā)商早開溜了!開發(fā)商一般在交樓后期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他們還反過來譴責物管公司！即使業(yè)主把開發(fā)商告上法庭，他們也會想辦法擺脫糾纏，盡量把問題推給物管，而法院怎么判還很難說�！�
筆者：“質檢部門為什么放水？按照規(guī)定，完工的樓盤必須經(jīng)質檢部門驗收合格方可交樓？”
李丁：“檢查的人就是給我們發(fā)開工證的人。樓盤封頂后，我們會請領導剪彩。至于問題，你覺得誰會說?”
機制需要完善
所有問題都在一系列暗箱運作中產生，購房人總是最后一個知道真相的。等到他們發(fā)現(xiàn)自己的房產問題百出時，居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者，沒有肇事者。李丁說，物管公司沒有這個義務(就建筑質量而言)，房子不是他們建的；開發(fā)商早已人間蒸發(fā)，即使“健在”，也多半是個空殼；目前流行的解決辦法有兩種：對于大公司，他們?yōu)榱司S持品牌和信譽，一般會給予一定賠償，操作方式是和業(yè)主達成和解協(xié)議，大事化小，小事化了。對于小公司，他們的做法是破產。先將資金四處轉移，然后宣告破產�？傊�，損失不會由開發(fā)商承擔。
由此產生了一個關鍵問題：破產的房地產公司還能不能開發(fā)新的樓盤?沒想到李丁的答案居然肯定的。他說，昆明某房地產公司開發(fā)的一個樓盤出了質量事故后，照樣在另外一塊地皮上開發(fā)樓盤，“只不過換了名字而已”。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)后曾向有關部門舉報，但舉報信如石沉大海。“開發(fā)商都是有背景的人，和一些官員有著千絲萬縷的聯(lián)系，誰敢查！”
如果國家制定一部完善的監(jiān)督制度，上述的弊端完全可以克服。我們期待國家的有關部門能盡快制定相關的政策去堵住地產開發(fā)過程中的黑洞，讓百姓住上放心房。(來源：工人日報 作者：李昌 原標題：地皮炒成了黑色—房地產開發(fā)商自曝內幕)
