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　　方星海：這個房地產市場，大家經常跟去年的情況比，去年上海的房地產情況非常好，今年相對去年比就下降了很多，大家也意識到，去年的狀態是一種非正常的狀態，今年更多的是回歸到對房地產的實質性的自住的需求，當然就下降了一些。

　　房地產是我們國家拉動經濟需求非常重要的一方面，在目前這種時候，我覺得應該適當地啟動一下投資性的房地產需求。這里有兩件事情，從上海來看我們可以做，一方面是減少各種各樣的稅費，就是你提到的昨天公布的政策當中，比如說把買房子的契稅從3%降到1%，原先有5%的營業稅，兩年之后賣了的話，把營業稅完全取消，這些都是非常好的措施，看一段時間，這方面的措施還可以進一步推出。

　　另外一方面，怎么樣吸引一些國外的需求到上海來，因為上海這個地方有一些比較高檔的住宅和商用樓。前一陣我們國家因為房子，更多的外資流入中國，這方面卡得比較嚴，現在根據新的情況，我建議是不是可以放松對外資購買國內的住宅和商用房地產的限制，進一步拉動上海和其他的一些發達城市在這方面的一些需求。

　　主持人：謝謝方博士從上海給我們發回的分析。剛才您也看到了這個新聞，中研出了一個報告，說未來幾年，房價有可能會下跌10%，有的地方會下跌30%，您是否贊成這樣一個觀點？

　　陳淮：我們的金融專家應該知道，第一個，我們別自己嚇唬自己，同樣的金融危機，美國什么癥狀不一定中國什么癥狀，美國的問題是它欠別人的錢太多，政府、企業和個人消費者，中國的問題是別人欠我們的錢太多，我們持有的美國國債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產業的應收賬款。面對風險，務必弄明白，美國是欠別人錢太多的風險，中國是別人欠我們錢太多的風險。

　　第二個，也別把當前中國房地產面臨的問題估計過大，我給你打一個比方，有一個大家子兄弟很多個，老大一年前買了股票了，老二買了基金了，老三買了黃金了，老四買了美元了，老五買了QDII了，老六炒期貨了，老七干脆存了一批石油，老八買了房子，一年過去到現在，這八個兄弟中誰是最幸運的。

　　主持人：應該還是買房的這個相對幸運一些。

　　陳淮：所以我們不要把這個市場中的情況說得那么岌岌可危，但是它的的確確最穩定的市場可能是最后風險的集中爆發點，我們恰好是認識到這一點，所以采取了多方面財政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費者信心的政策，和化解這個風險集中度的政策。房地產業就是有風險，但是問題在于，如果風險的所有參與人都擔一點，沒事。集中在一個人身上就壞了，就把這個人壓死了。

　　剛才的金融專家是不是意識到了，我們通過綁架消費者信用，把開發貸款的風險加到購房人頭上了，我們現在購房人頭上擔上浮動利率的風險、未來稅收變化的風險、房價變動的風險，自己由于經濟緊縮帶來的職業不穩定的風險以及種種意外變故，我們是不是在這個環節中風險太多了，我們需要把這個風險通過各種各樣的政策使它分散到各個環節去。

　　有一個大家最近大家爭論很多的宏觀調控的問題，好像你減點稅、降點息，對我的總房貸的影響不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我們到08年8月，住房個人按揭貸款總額3.4萬億，而四年之前的03年末，這個指標只有3300億，也就是說，我們有90%的按揭貸款是過去四年里貸出去的，我剛才說，在還貸的時候，頭三到五年是最危險的，高風險期，比如說你用供3000，2700還利息，300塊錢還本金，這個時候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你馬上就還不起利息，那么真正的斷供臨界點恰恰是在這里。

　　主持人：其實高峰時期反而恰恰過去了。

　　陳淮：不是，我們現在雖然稅收只降得不多，但是整個購房群體的安全性大大地往后撤了一步，原來很多人站在岸邊上，風浪一大，很多人會被卷進去，現在大家都往后站了兩米，風浪大，我的安全性大大提高了，不要小看目前的政策，它不是僅僅省幾個錢的問題。我們整個住房個人按揭貸款的安全性，由此大大提高了，安全邊際大大寬大了。

　　主持人：基于您剛才的數據分析，您對未來并沒有像剛才那位專家那么悲觀。再次提醒一下觀眾朋友，我們的節目已經開通了手機留言，如果您對金融危機有什么問題的話，就可以發送留言到10669999和我們進行溝通。我們先來看看今天觀眾提出了哪些問題，請陳教授給我們回答。

　　江蘇南京一位手機尾號6732的觀眾說，他本來準備在國慶節之后去買房子，現在看到房價不斷地跌，他就一直不敢出手，他問，房價還會不會下降？什么時候買房比較好？其實剛才陳教授對這個問題做了一些解讀，愿意不愿意給他做一個解答。

　　陳淮：你問我房價會不會下降，肯定會下降。你要問我房價會不會上升，我也說肯定會上升，因為房價的運動總是波動的，有時候漲有時候跌的，目前由于市場信心缺乏，它會下跌，但是有一個基本的房地產經濟學道理，一個區域，在一個地方長的時間里，比如十五到二十年，一共能賣多少房子是一個常數，我們的社會經濟規模總量增長速度和人們收入增長速度一定的前提下，南京在未來十五到二十年一共賣多少房子是一個常數，在這一年多賣了，后面的幾年可能少賣，這年少賣，后面幾年一定會多賣，這是一個道理。

　　第二個，我們還得明明確確地跟大家說，在三年之內、兩年之內，房價都有可能跌或者漲，但是在二十年內，頭和尾之間比較，房價一定是漲的。所以也請大家關注，什么都有賣期貨的，唯獨房地產不賣期貨，金融衍生品市場，沒有一個國家有房地產指數交易，為什么呢？當指數的變化是不確定的時候，才可以把它做成金融衍生品，它是確定是要漲的，所以沒有哪個國家把房地產價格指數作為一個金融衍生品來交易，但是這并不等于說明年不會比今年偏移，后年不會比明年便宜，它是上下波動的。這個風險有多種因素，也可能全國都上升了，你那個城市還在跌。也可能全國都下降了，唯獨你那個城市還在漲。這是第一。

　　第二，你所希望的是什么房子，可能全國的房價都在跌，但是你買的房子是不跌的，比如核心市區，我們打一個通俗的比方，我們在周邊郊區不斷地擴張，蓋了很多新小區，普通住宅。但是南京市也好、北京市也好、上海市也好，平均房價一定是在下降的，但是外圍的小區蓋得越多，核心市區的房子就越貴，因為核心市區沒有地方蓋了，它就越發地變成稀缺資源，這個稀缺程度就高。你不可能在南京，每一樣房子買一份，像基金一樣，你只買一個房子，你問我股價會漲會跌，股價跌的時候也有漲的時候。

　　主持人：你要找到那個最低點是件非常困難的事情。四川樂山一位手機尾號是5621的觀眾問，這幾年他們縣城的房價上漲很快，遠遠脫離了當地百姓的生活水平，而且人口有限，很多修好的房子都空在那兒，很多在建的樓也停工了，這種現象是不是普通現象？

　　陳淮：應該說在全國不是普遍現象，但是在兩頭有這種現象。