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　　中新網11月12日電《香港商報》11月12日發表易憲容撰寫的文章指出，目前中國房地產新政對市場有一定的作用，但是當房地產市場在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房價太高，讓房地產潛在需求無法釋放出來。而房價的向下調整，是這種房地產需求釋放的過程。如果房地產開發商認為新政僅是對他們的利好而讓房價上漲，那么整個市場就會南轅北轍，房地產開發商手中持有的住房越來越多，進入市場的居民則越來越少。這樣，新政的效果自然消失。

　　文章摘錄如下：

　　溫家寶總理提出要促進房地產市場平穩健康發展，內地近來的降低住房交易稅、采取銀行信貸優惠利率，這些政策都放在幫助居民解決基本的居住條件這一個基點上，而不是房地產開發商所謂的“救市”。

　　對于這個范疇，在2007年24號檔有清楚的界定，也就是說，通過政府住房保障體系，通過有效的市場機制，讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。這些基本的居住條件，可以靠國家的住房保障體系來解決，如政府修建的廉租屋、經濟適用房、限價房，同時，更多的是把房價調整到一定的程度，讓一些有支付能力的居民通過房地產市場來解決住房問題。因為，就目前政府的財政資源而言，是無法全部解決低收入家庭居民的住房問題的。在當前的高房價下，80%以上的居民無法通過政府財政資助來獲得基本居住條件。

　　因此，降低住房交易稅、采取利率優惠政策，不僅可以降低居民進入房地產市場的交易成本，更重要的是通過這種稅收的降低來增加房地產市場供給，繁榮房地產的交易。但是，既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進行，那么對于房地產的炒作與投機，應該仍是政府嚴格遏制的。

　　但是，新政基本上是在早幾年房市得以繁榮的基礎上來思考而出臺的政策，目前，市場環境變了，房地產購買對象變了，再加上國內外金融市場危機，房地產新政能否達到預期的效果是相當不確定的。因為，在目前，要做到既讓以房地產內需為主導的經濟成為又一輪經濟增長之動力，同時也要保證把金融風險降到較低程度，就得做好房地產市場的居民住房消費及防范房地產金融風險的平衡。

　　在房地產新政出臺后，商業銀行的執行細則為什么遲遲不能出臺？即使農業銀行曾出臺過執行細則，但很快就認為不合適而撤出和重新制訂。為什么？因為，確保經濟增長拉動房地產內需是重要的，是可能通過房地產來帶動居民的住房需求，但是這并非僅是央行改變一些利率政策及貨幣政策就可一了百了，還要考慮政策對商業銀行利潤水平衡量及銀行風險度量的問題。這就是為什么最近銀監會要強調對居民購買住房的優惠只放在購買第一套住房的原因所在。

　　銀監會的做法是對的。這次美國金融危機的根源就是房地產市場泡沫破滅。而在美國，個人只買一套住房(購買第二套以上的住房有嚴格的稅收政策限制)，商業貸款準入標準有所放松都會造成金融危機，如果中國不吸取教訓，等風險積聚后才考慮，那中國經濟所面臨的風險可大了。

　　那么，如何實現房地產市場的平衡？其實政府不要把基點放在價格穩定上，而是要放在什么樣的價格水平才能真正推動以居民消費為主導的房地產市場發展上。目前，房地產市場有很大潛在的需求，但是這樣大的需求沒有釋放出來，根本點就在于目前的房價水平不適合以居民消費為主導的群體。

　　比如，假定現在房價水平在100這個基點上，而要以消費為主導的居民購買住房可支付能力及購買住房的心理價位只是在30至50這樣一個基點上。政府出臺的新政為居民住房購買提高幾個基點，政府也希望為居民進入房地產市場搭一個梯子，幫助他們提高購買力，但這個梯子太短，居民購買住房支付能力與現行房價仍然差得太遠。在這樣的情況下，房地產新政對絕大多數居民來說，仍然是只知道這是好政策，但要受惠卻不容易。

　　比如說，中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，個人住房公積金貸款利率不變。下調利率對房地產有一定影響，但不大。因為，當前房價已進入下行空間，市場利益格局開始發生變化，想通過央行降低利率來讓自住型的購買者進入市場，恐怕還得有很長的時間，或形成利率下降累積效應，因利率下降對過高的房價來說作用有限。

　　也就是說，目前房地產新政對市場有一定的作用，但是當房地產市場在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房價太高，讓房地產潛在需求無法釋放出來。而房價的向下調整，是這種房地產需求釋放的過程。如果房地產開發商認為新政僅是對他們的利好而讓房價上漲，那么整個市場就會南轅北轍，房地產開發商手中持有的住房越來越多，進入市場的居民則越來越少。這樣，新政的效果自然消失。