到今天為止，物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施一月余。一個多月來，物權(quán)法對司法審判及社會生活有哪些影響？記者對此進(jìn)行了深入采訪。
審判有了物權(quán)法思路明確多了
“有了物權(quán)法，有關(guān)物權(quán)案件的審理就要順理成章得多了。”北京市通州區(qū)人民法院法官曹越說。
曹越從事民事審判7年。近兩年，他每年審理民事案件600件，按工作日計算，平均每天差不多3件。
“以前我們審理物權(quán)方面的案件，很多時候要靠法理推論，雖然也可以判案，但往往說理性不強(qiáng)。”曹越說，“物權(quán)法實(shí)施后就不同了，絕大多數(shù)案件都會有相應(yīng)的、明確具體的法律條文。”
對此，北京市朝陽區(qū)人民法院法官俞里江也有同感。他舉例說，物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定得比較細(xì)致，而過去這方面就是空缺。還有相鄰關(guān)系方面，物權(quán)法都有比較具體的規(guī)定，審理案件時就要明確得多。
還有一點(diǎn)是讓在審判一線工作的法官們認(rèn)為重要的，那就是物權(quán)法中關(guān)于維護(hù)不動產(chǎn)的善意取得的規(guī)定。
北京市海淀區(qū)人民法院幾個月前判決一件房屋合同糾紛案時就參照了物權(quán)法的這一精神。
海淀區(qū)的張某經(jīng)中介公司介紹，將一處房屋以270萬元的價格賣給了李某，三方為此簽訂了買賣合同，李某當(dāng)場交付了10萬元定金。
合同簽訂時張某的房子尚未辦理完產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證辦完后他卻遲遲不愿與李某辦理房屋的過戶手續(xù)。李某多次與張某交涉無果，只得起訴。
庭審中張某強(qiáng)調(diào)，三方訂立合同時，他并未征得妻子的同意，因此，他認(rèn)為合同是無效的。
按前些年的做法，這種情況有可能判定合同無效。但海淀法院認(rèn)為，李某有理由相信張某賣房是他們夫婦共同意思的表示，因此不應(yīng)以一方不同意或不知道為由“對抗善意第三人”。據(jù)此判決張某雙倍返還李某定金20萬元。
在判決中，海淀法院根據(jù)的是最高人民法院關(guān)于婚姻法的司法解釋，但也參照了已經(jīng)通過的物權(quán)法。因為維護(hù)善意取得者利益的精神在物權(quán)法中體現(xiàn)得比較充分。
“如果現(xiàn)在審理類似案件，就好判多了。”俞里江告訴記者，現(xiàn)在房價天天漲，不少賣房人賣完房就后悔。這種情況下，如果房子未過戶可判雙倍返還定金，如果房子已過戶則判買方擁有房屋，如果賣方占據(jù)房屋不予騰退，買方則可要求強(qiáng)制執(zhí)行。如果賣主夫婦之間確是一方瞞著另一方擅自賣房，可以就賣房所得另案處理。
完善還需要5至10年時間
“物權(quán)法立法經(jīng)歷13年，曾廣泛聽取了群眾意見，經(jīng)8次修改、7次審議，應(yīng)該說是相當(dāng)完善了。”北京市朝陽區(qū)人民法院法官陳曉東說，“不過由于一些社會客觀原因，某些立法條件不成熟，一些條款從目前的司法審判角度看，還有不明確或簡單的地方。”
陳曉東提出，物權(quán)法有關(guān)國家征收的規(guī)定中對公益的定義不明，地下室和防空設(shè)施的歸屬規(guī)定也不是很清晰。他認(rèn)為，這將可能導(dǎo)致原有的拆遷糾紛、地下室人防工程歸屬糾紛仍然不好處理，仍然會是民事審判中的難題。
俞里江說得比較具體。他說，物權(quán)法一個重要思想是“物權(quán)法定”，也就是說所有權(quán)要經(jīng)過法定機(jī)關(guān)登記才能生效。與此同時，物權(quán)法規(guī)定登記機(jī)關(guān)因登記錯誤給物權(quán)人造成損失的要賠償，但這個賠償是國家賠償還是登記機(jī)關(guān)賠償不明確。再有，當(dāng)事人提供錯誤、虛假資料致使登記出現(xiàn)錯誤由誰來賠償也不明確。
業(yè)主委員會的職能是社會生活中一個比較復(fù)雜的問題。比如按目前的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主提起訴訟，但在實(shí)際生活中，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往不易團(tuán)結(jié)一致，集體訴訟很困難，而業(yè)主委員會又不能代表業(yè)主訴訟，致使許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾長期得不到解決。
曹越是通州區(qū)法院主要審理小區(qū)物業(yè)糾紛的法官，他提到一種情況，就是關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛審理的變化。他說，過去業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往采取不交物業(yè)費(fèi)的方法對抗。物業(yè)公司起訴、法院宣判后，物業(yè)公司再申請法院執(zhí)行，法院成了物業(yè)公司的“催款員”。現(xiàn)在這類案件在通州區(qū)法院已限制立案。法院的理由是，物業(yè)公司應(yīng)該盡量改進(jìn)工作方法，取得業(yè)主滿意，自己去解決矛盾。
曹越說，有時審判人員在具體審判工作中，要根據(jù)情況理解和適用法律，這也是對法律的一種完善。
“一部法律的完善要經(jīng)過一段時間。”陳曉東說，“民法通則實(shí)施了20年，合同法實(shí)施了8年，都在以司法解釋的形式進(jìn)行補(bǔ)充完善。物權(quán)法大約需要5至10年的時間才能完善。”
宣傳應(yīng)該從概念抓起
11月11日，記者在北京街頭進(jìn)行了一項小調(diào)查。隨機(jī)問了十幾個人，竟然有一半人不知道有了物權(quán)法，而關(guān)心物權(quán)法的人對其中的許多概念也不甚了解。比如物權(quán)法的涵蓋面、物權(quán)法與民法通則的關(guān)系等。
據(jù)媒體報道，湖北省武漢市魏某買了樓層相連的4套房子，他要把四套房子打通并將走廊包括進(jìn)來，但物業(yè)公司阻止他進(jìn)行裝修，理由是走廓是本樓業(yè)主共有財產(chǎn)，不能歸個人使用。魏某向法院提起訴訟，結(jié)果敗訴。武漢市東湖高新區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，魏某對走廊享有區(qū)分所有權(quán)，而不享有專用所有權(quán)。
俞里江認(rèn)為，建筑物的區(qū)分所有權(quán)的概念應(yīng)該是物權(quán)法宣傳重點(diǎn)之處。建筑物內(nèi)的承重墻、外面的墻面都應(yīng)該是共有的，可以共有共管，但不能據(jù)為己有。比如，業(yè)主自己不能把外墻挖開，把自己的屋子變成門臉房。這些知識一般人都不太清楚。
“對物權(quán)法的宣傳應(yīng)該從概念抓起。”陳曉東說。
一位法律專家認(rèn)為，“物權(quán)”的概念在以前的幾部民法中都沒有引入，現(xiàn)在突然形成一部法律，對一般人來說應(yīng)該有一個較長的熟悉過程。(記者 李郁)
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